В случае если в акте приемки помещения в аренду или ином документе, подписанном сторонами, не указаны какие-либо недостатки этого помещения при их фактическом наличии, то при возврате помещения из аренды арендодатель вправе требовать их устранения.
(Дело № 514-21/2019/1573А/222К)
Ответчиком подана кассационная жалоба на решение об удовлетворении исковых требований о взыскании убытков, представляющих собой сумму необходимых расходов по восстановительному ремонту арендованных ответчиком помещений.
Обстоятельства дела заключались в следующем.
Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды. Помещение принято арендатором в технически исправном состоянии, без претензий к арендодателю, с указанием, что выполнения ремонтных работ в помещении не требуется.
При возврате помещения из аренды между сторонами возникли разногласия относительно состояния этого помещения, что отражено в передаточном акте объекта. Истцом установлена необходимость ремонта помещения, в том числе необходимость заделать дыры в стенах, образовавшиеся в результате демонтажа перегородки, окрасить стены, восстановить механическое повреждение входной роллеты. Истец письмом вызвал ответчика для составления дефектного акта и определения стоимости восстановительного ремонта. Ответчик от составления дефектного акта отказался. Истец с участием ЖЭС составил дефектный акт с указанием недостатков помещения, а также локальную смету на устранение недостатков.
Ответчик отказался оплачивать стоимость работ, указанную в локальной смете, в связи с чем истец обратился в суд за ее взысканием.
Суд первой инстанции в удовлетворении требования истцу отказал, сославшись на то, что истцом не представлено доказательств тому, что указанные в акте недостатки повлекли за собой какие-либо неблагоприятные последствия для арендодателя, в частности, невозможность в дальнейшем передачи помещения в аренду. Суд также указал, что не представлено доказательств тому, что избранный способ защиты права путем полного ремонта помещения является единственным либо наиболее приемлемым способом восстановления поврежденного имущества. Суд посчитал, что не представлены и доказательства, подтверждающие неправильную эксплуатацию роллеты, поскольку на момент возврата она находится в исправном состоянии, а механические повреждения относятся к дефектам эксплуатации.
Суд апелляционной инстанции с позицией суда первой инстанции не согласился, решение суда отменил и исковые требования удовлетворил в полном объеме.
При удовлетворении исковых требований суд апелляционной инстанции руководствовался договором, заключенным между сторонами. Так, стороны предусмотрели, что в случае досрочного расторжения договора арендатор обязан в течение 5 дней передать арендодателю помещение по акту в технически исправном состоянии, пригодном для дальнейшего использования без проведения ремонтных работ. В случае если арендуемые помещения в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придут в аварийное состояние или арендатор произведет ухудшение потребительских свойств арендуемых помещений, то арендатор восстанавливает их своими силами, за свой счет или возмещает ущерб, нанесенный арендодателю, в полном объеме.
В связи с тем, что ответчик не предоставил возражения по расчету стоимости ремонтных работ арендованного помещения, предоставленному истцом, апелляционная инстанция с учетом включенных в смету работ приняла представленный истцом расчет размера убытков.
В обоснование кассационной жалобы ответчик указал, что арендованное помещение было возвращено в надлежащем состоянии с учетом естественного износа и отсутствует его вина в наличии отверстий на стенах и плитке пола, образовавшихся после демонтажа перегородки, ввиду того, что он принял в аренду помещение с перегородками, установленными предыдущим арендатором. Поскольку отверстия для монтажа перегородок произвело иное лицо, то именно оно, как виновное в нанесении повреждений полу и стенам арендодателя, обязано возместить вред, причиненный имуществу истца. Неверным является вывод суда апелляционной инстанции о том, что ответчик как собственник имущества (перегородок) несет бремя содержания данного имущества, поскольку стены и отверстия в них находятся в собственности истца и возникли до приобретения перегородок ответчиком, а следовательно, именно истец несет бремя их содержания. Кассатор не согласился также с расчетом стоимости ремонтных и восстановительных работ ввиду разницы сумм, определенных истцом в претензии и в акте возврата помещений.
Кассационная инстанция все доводы кассатора отклонила и постановление апелляционной инстанции оставила в силе, указав, что акт приемки помещения в аренду со стороны ответчика подписан без замечаний и возражений, а иных доказательств наличия дефектов стен при приемке имущества в аренду суду представлено не было. Поскольку из возвратного акта усматривается, что на момент передачи помещения из аренды было установлено механическое повреждение входной роллеты (крышки), а данная входная роллета была передана в аренду вместе с самим помещением без замечаний по их техническому состоянию, соответственно, механические повреждения входной роллеты образовались в период нахождения данного имущества в пользовании у ответчика и не относятся к нормальному износу.
В связи с тем, что ответчик не предоставил обоснованных замечаний по приведенному в локальной смете расчету убытков и не осуществил действий по устранению недостатков самостоятельно, расчет убытков, предоставленный истцом, судом кассационной инстанции был признан обоснованным.
Комментарий:
В соответствии с ч. 1 ст. 593 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Ввиду того, что стороны в договоре предусмотрели особое состояние объекта, в котором он должен быть возвращен, - технически исправное состояние, пригодное для дальнейшего использования без проведения ремонтных работ, обязанность по заделке всех отверстий, оставшихся в помещении, лежит на арендаторе. В то же время, если бы при подписании акта приема-передачи арендатор указал о наличии, местах расположения и количестве таких отверстий, от устранения таких повреждений он был бы освобожден.
Приведенный казус ярко иллюстрирует, что к подписанию любого документа необходимо подходить формально и отражать в нем реальное положение дел. В противном случае сторона может понести риск наступления неблагоприятных последствий, вызванных несоответствием фактических и документально подтвержденных обстоятельств.
