Вопрос: Арендатор провел техническую модернизацию капитального строения за свой счет. После окончания срока аренды и начала процедуры возврата недвижимости арендодателю последний отказался принимать имущество, так как был недоволен результатом модернизации (при этом первоначально он ее согласовал, а затем принял участие во вводе объекта в эксплуатацию).
Что делать арендатору?
Ответ: Арендатор может потребовать возмещения понесенных расходов.
Для ответа на вопрос нужно разобраться с порядком проведения модернизации. Порядок проведения технической модернизации определен в письмах Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 01.08.2018 № 02-1-01/9734 «Об информировании» и от 20.04.2020 № 02-3-05/4982 «О технической модернизации».
Решение о начале строительной деятельности при технической модернизации принимается путем издания локального акта, как правило, приказа, субъекта хозяйствования (в нашем случае — арендатора).
Для разработки проектной документации нужно заключить договор подряда с проектной организацией, имеющей аттестат соответствия 1–4-й категорий.
Состав проектной документации определяется в каждом конкретном случае индивидуально исходя из технологической необходимости, с учетом обеспечения соблюдения существенных требований безопасности. Состав проектной документации устанавливается в задании на проектирование, разрабатываемом в соответствии с ТКП 45-1.02-298-2014 (02250) «Строительство. Предпроектная (предынвестиционная) документация. Состав, порядок разработки и утверждения».
Проектная документация на техническую модернизацию подлежит согласованию с территориальными подразделениями архитектуры и строительства. Разработанная и согласованная проектная документация утверждается заказчиком, то есть арендатором.
Приемка объекта в эксплуатацию осуществляется на основании локальных актов заказчика, то есть арендатора. Положение о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716, на работы по технической модернизации не распространяется.
Следовательно, если арендодатель, согласовавший производство модернизации, участвовал в приемке объекта в эксплуатацию (на основании разработанного арендатором локального акта) и не выражал возражений относительно качества работ, то он обязан будет возместить понесенные арендатором расходы на такую техническую модернизацию на основании ст. 594 ГК.
Если арендодатель в приемке объекта в эксплуатацию не участвовал, разработанную проектную документацию на модернизацию не согласовывал, а лишь согласовал сам факт ее производства (без конкретизации видов работ), то для взыскания затрат арендатору нужно будет доказать следующее:
1) факт получения согласия арендодателя на производство технической модернизации;
2) факт соответствия выполненных работ требованиям проектной документации и локальных правовых актов, разработанных арендатором;
3) отсутствие необходимости письменного согласования производства технической модернизации арендодателем.
Если все эти условия будут соблюдены, арендатор вправе взыскать стоимость неотделимых улучшений, произведенных в ходе технической модернизации объекта аренды, с арендодателя.
Вопрос: После проведения модернизации сменился собственник недвижимости (аренда продолжала действовать). Новый собственник (он же новый арендодатель) отказывается принимать имущество по причине того, что он не давал согласия на модернизацию.
Что делать арендатору?
Ответ: У арендатора по-прежнему остается право на компенсацию неотделимых улучшений.
Ситуация, при которой первоначальный арендодатель согласовал с арендатором производство неотделимых улучшений арендуемого имущества, а в последующем продал это сдаваемое в аренду недвижимое имущество, является спорной.
Ведь в силу п. 1 ст. 588 ГК ранее заключенный договор аренды продолжает свое действие, а продажа арендуемого имущества повлекла лишь смену арендодателя. При прекращении договора аренды арендатор вправе будет потребовать возмещения стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендуемого имущества на основании ст. 594 ГК, так как согласие первоначального арендодателя на это было получено.
Следует лишь определить арендодателя, который должен возместить арендатору понесенные последним расходы: первоначальный, согласовавший производство неотделимых улучшений, или новый, выступающий стороной договора на момент его прекращения.
Однозначного ответа на этот вопрос законодательство не содержит, а анализ имеющейся судебной практики показывает, что данный вопрос решается индивидуально в каждом конкретном споре.
Например, в случае если первоначальный арендодатель, согласовавший производство неотделимых улучшений, продал арендуемое имущество по цене, включающей в себя стоимость таких улучшений, произведенных арендатором в период действия договора аренды, последний вправе после расторжения договора с новым собственником взыскать стоимость неотделимых улучшений с прежнего собственника.
