Медиация: практика и особенности проведения переговоров

Развитие института медиации в Беларуси 

В настоящее время в Беларуси медиация является легальным инструментом разрешения различных видов споров и представляет собой альтернативу суду и арбитражу. Данный институт постоянно совершенствуется, и за 10 лет действия Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 № 58-З «О медиации» (далее – Закон № 58-З) в него уже 4 раза вносились уточнения и коррективы. Также существует ряд подзаконных актов, регламентирующих процедуру медиации и деятельность медиаторов.

Медиатором в нашей стране возможно стать при наличии высшего образования и прохождении специального обучения. Почему «возможно»? Потому что эта деятельность не представляет собой сухую механику и действия по инструкции. Данная активность сопряжена с глубоким пониманием конфликтологии и навыками ведения переговоров, и поэтому после обучения претворять ее в жизнь, как показывает практика УПУ «Центр медиации и переговоров», удается не всем студентам. Более того, часто переговоры находятся на стыке желания сторон и закона, поэтому умение «приземлять» решение к правовому полю считаем отличным навыком для медиатора. Хоть это и не является обязательным для медиатора, как и стороны могут принять совершенно отличное от норм законодательства решение.

Доверие к медиации растет, пусть не теми семимильными шагами, как ожидало медиативное сообщество, но все же направление на принятие этого правового института просматривается. К медиации приходят все больше сфер жизни общества и бизнеса, в которых возникают конфликты.

Также не оставляют без внимания медиацию современные технологии, и на сегодняшний день уже весьма эффективно используется онлайн-формат проведения встреч.

Медиация на практике

Рассмотрим спор, который решался в медиации. Его сложно назвать корпоративным или гражданским, так как в нем был различный субъектный состав, а разговор шел о жилом объекте недвижимости ‒ квартире в блокированном доме.

Квартира представляла собой жилые помещения общей площадью 359,7 кв. м, и ее стоимость составляла 454 125 долл. США. Стороны выбрали очную форму проведения встреч, что обосновывали своим желанием видеть собеседника вживую. Местом проведения медиации было выбрано помещение УПУ «Центр медиации и переговоров».

Сразу оговоримся, что разрешение на разглашение сути спора и описание медиации от сторон получено, а имена сторон изменены.

Обстоятельства дела

Спор возник ввиду следующего. Компания-застройщик (далее ‒ изначальный застройщик, сторона 1) в августе 2014 г. производила продажу квартиры Ивану Петрову. В данных целях был заключен договор купли-продажи, которым предусматривалась рассрочка платежа. Иван Петров произвел оплату в размере 383 036,21 бел. руб. (эквивалентно 224 285,40 долл. США), оформил на себя право собственности на квартиру, но в ноябре 2017 г. умер. Остальные платежи в размере денежной суммы в белорусских рублях, эквивалентной 229 839,60 долл. США, произведены не были.

Таким образом, у изначального застройщика возникла ситуация недоплаты, с которой он обратился к наследникам умершего – супруге Наталье и сыну Василию (сторона 2). Ввиду того, что квартира была приобретена Иваном Петровым в браке, переход прав на объект недвижимости должен был осуществляться в следующих объемах: супруге Наталье ‒ 50 % (как совместно нажитое имущество) + 25 % (как половина от оставшейся наследуемой части), а сыну Василию ‒ 25 % (как половина от оставшейся наследуемой части). Однако супруга Наталья готова была отказаться от своей части наследования в пользу сына Василия. Таким образом, каждому из них «принадлежало» по 50 % долей. К моменту обращения изначального застройщика наследственное дело еще не было завершено и свидетельства о наследстве не оформлены.

Ввиду отсутствия финансовой возможности у наследников исполнить требования изначального застройщика в денежном выражении изначальный застройщик в 2020 г. обратился в суд с соответствующими требованиями.

 Комментарий адвоката, участвующего в медиации: 

Согласно решениям суда в июле 2020 г. договор купли-продажи квартиры был признан расторгнутым и вытекающие из него обязательства сторон прекращены. В силу расторжения договора в судебном порядке супруга Наталья и сын Василий обязались возвратить изначальному застройщику ранее полученные Иваном Ивановым по договору денежные средства в размере 20 000 руб. по одному решению суда и 17 100,88 руб. по другому решению суда. Однако по заявлению изначального застройщика данная сумма не соответствовала тем потерям, которые он понес, и с его стороны выражалась готовность продолжать выдвигать судебные требования.

Для обеспечения исполнения решения суда по заявлению изначального застройщика был наложен запрет на проведение регистрационных действий, в связи с чем супруга Наталья и сын Василий не могли оформить свои права собственности на квартиру и производить дальнейшее распоряжение ее судьбой, что не соответствовало их интересам.

Ввиду несогласия обеих сторон с решениями судов в марте 2021 г. супруга Наталья и сын Василий подали обращение в апелляционную инстанцию.

Таким образом, обе стороны столкнулись с ситуацией, когда каждая из них в некотором роде стала заложником спора – одна не могла получить возврат вложенных в строительство квартиры денег, а вторая – вступить в право собственности и распоряжаться квартирой, а также имела постоянные судебные тяжбы. Перспективы решения апелляционного суда усматривались как весьма непредсказуемые, и стороны решили обратиться к медиатору. В судебном процессе был объявлен перерыв.

На этом этапе сторонам уже удалось достигнуть общей концепции выхода из ситуации, и поэтому задача, которую стороны поставили передо мной как медиатором, была достаточно простой – помочь еще раз обсудить достигнутое соглашение в спокойной обстановке и зафиксировать его в медиативном соглашении.

Решение, которое стороны хотели обсудить, заключалось в следующем: супруга Наталья и сын Василий в счет задолженности «отдают» квартиру изначальному застройщику.

При всей своей простоте достигнутое соглашение не выдержало проверку на реалистичность (так медиаторы называют процесс проверки, каким образом достигнутое решение будет исполняться в реальной жизни) и вернулось на круг дискуссии и торгов, когда стороны делают друг другу предложения по урегулированию конфликта, обсуждают их и вырабатывают решение, которое будет удовлетворять обе стороны.

Таким образом, изначальное соглашение претерпело различные изменения и дополнения в части размеров задолженности, заключаемой сделки, порядка предпринимаемых сторонами действий и других аспектов.

Процесс проведения медиации 

Медиацию проводили очно в помещении для переговоров УПУ «Центр медиации и переговоров» за круглым столом. Со стороны изначального застройщика на встречах присутствовали учредитель, он же директор, и его партнер, который не имел официального статуса в компании изначального застройщика, но оказывал прямое влияние на принятие итогового решения. С другой стороны интересы представляли супруга Наталья и сын Василий в сопровождении их адвоката.

В медиации очень важно понимать, кто именно находится перед медиатором, какими полномочиями обладают эти лица, могут ли они принимать решение. Более того, медиатору важно убедиться в том, не забыли ли еще кого-то важного, например, кто является официальным представителем по документам или будет иметь правовые последствия от решения, достигнутого в медиации. В данном случае более детально исследовался вопрос о присутствии в переговорах партнера без статуса и отсутствии второго официального учредителя компании ‒ изначального застройщика. Стороны подтвердили готовность проводить встречи в таком составе и взяли на себя ответственность за возможные непредвиденные последствия.

Достигнутое соглашение – «отдать» квартиру в счет задолженности изначальному застройщику – подверглось проверке на реалистичность, и остался открытым ряд вопросов, которые связаны с пониманием, как именно «юридически» происходит «передача» квартиры. Также нужно было определить судьбу уже принятых судебных решений и текущего судебного процесса.

Сторонам были заданы следующие вопросы.

МЕДИАТОР: Если я правильно понимаю, то изначальный застройщик готов принять в счет погашения перед ним задолженности право собственности на квартиру, а супруга Наталья и сын Василий признают задолженность и готовы передать эту квартиру, чтобы не иметь обязательств оплачивать долг в денежной форме. Верно?

СТОРОНЫ: Верно.

МЕДИАТОР: Каким образом вы намереваетесь передать квартиру?

СТОРОНЫ: Давайте оформим договор купли-продажи квартиры.

МЕДИАТОР: То есть на стороне продавца выступают супруга и сын и продают изначальному застройщику квартиру в полном объеме, а изначальный продавец выступает покупателем и «прощает»/берет в зачет сумму долга. О какой сумме договора купли-продажи идет речь?

Оказалось, что сумму стороны видят по-разному, и даже те суммы, которые были отражены в описательной части решений судов, не признавались сторонами ввиду иного расчета ими перевода валюты в белорусские рубли. Более того, часть суммы за квартиру все же была оплачена ранее первоначальным покупателем.

На данном этапе я предложила «разложить все цифры по полочкам» и согласовать «сколько вешать в граммах» каждой стороне. От стоимостных показателей мы перешли к «делению» квартиры в натуре. Стороны пришли к следующему соглашению:

- изначальный застройщик готов принять 73 % квартиры в счет полного расчета с ним;

- супруга Наталья полностью передает свою долю изначальному застройщику (то есть 50 %);

- сын Василий передает изначальному застройщику 23 % квартиры (от своей доли 50 %), а остальную часть Квартиры – 27 % ‒ оставляет в своей собственности.

Имея точные цифры, необходимо понимать, в каком овеществленном формате их могут получить стороны. Поэтому далее диалог был следующим.

МЕДИАТОР: Каким образом можно разделить квартиру между изначальным застройщиком и сыном Василием в пропорции 73 %/27 %?

СТОРОНЫ (параллельно обсуждая между собой): Можем выделить этот объем как отдельную небольшую квартиру с отдельным входом, сделать две квартиры из одной.

МЕДИАТОР: Есть ли понимание того, как это делается в части оформления документов и регистрации?

 Стороны хорошо понимали все регистрационные процессы с недвижимостью и четко представляли себе такую схему. Присутствующий адвокат также не имел возражений против такого решения.

Особенность данного объекта недвижимости заключалась еще в том, что существовала вероятность признания этого дома многоквартирным, что могло затруднить последующие действия. Стороны решили принять эти риски, потому что без «движения по делу» было сложно понять, возникнут ли негативные последствия.

Обратив внимание, что квартиры находятся в блокированном доме, который является отдельным строением, расположенным на определенном земельном участке, я не могла не спросить, каким образом стороны видят дальнейшую судьбу земельного участка, на котором этот блокированный дом расположен. Согласно документам земельный участок должен быть предоставлен для обслуживания жилого дома в долевое пожизненное наследуемое владение супруге Наталье и сыну Василию по 1/6 доле каждому. Данный вопрос также был предметом дискуссии, где предлагались различные варианты решения судьбы правообладания земельным участком. Разделять в натуре земельный участок, выделять новые земельные участки, оформлять новые земельные дела не представлялось для сторон возможным.

Комментарий адвоката, участвующего в медиации: 

Согласно ч. 1 ст. 267 ГК при переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения) к приобретателям этих строений переходят права на земельные участки в установленном порядке. Однако имеющееся право пожизненного наследования может принадлежать только физическому лицу и не может быть передано юридическому лицу. 

При изучении мной не только позиций сторон в отношении сложившейся ситуации, но и их интересов в переговорах мы понимали, что изначальный застройщик не имел желания владеть и пользоваться полученной частью недвижимости самостоятельно, а хотел в последующем произвести продажу объекта недвижимости.

Тогда мы стали исследовать вопрос, каким образом при данном интересе, а также при таких нюансах передачи квартиры и земельного участка было бы «удобнее» изначальному застройщику получить оговоренную часть квартиры. В правовом дискурсе обсуждались варианты нахождения недвижимости на балансе юрлица или в собственности учредителя. В последнем варианте для чистоты бухгалтерского учета представлялся возможным вариант получения квартиры учредителем в счет задолженности компании перед ним по выплате дивидендов за предыдущие периоды. Также разность таких правовых схем заключалась в налоговых аспектах. Например, при продаже недвижимости юрлицом возникал налог на добавленную стоимость, а при продаже физлицом такой налог отсутствовал, но было необходимо проверить вероятность возникновения подоходного налога. При продаже физлицом вопрос с переходом прав на земельный участок решался легко, по праву следования, а при продаже юрлицом – необходимо было делать некоторые отступления и дополнительные итерации.

По итогам нескольких встреч стороны пришли к следующему:

- покупателем 73 % квартиры будет юридическое лицо – изначальный застройщик;

- земельный участок, на котором расположен блокированный дом, останется в правообладании супруги Натальи и сына Василия без изменения, а дальнейшие действия будут предприниматься при последующей продаже квартиры изначальным застройщиком.

После обсуждения сути сделки мы перешли к обсуждению порядка заключения и исполнения договора купли-продажи 73 % квартиры.

Заключительный этап медиации

Стороны договорились о том, что наследники квартиры (сторона 2), которые имеют по 50 % долей, продают по договору купли-продажи изначальному застройщику (сторона 1) 73 % долей в квартире, а изначальный собственник зачитывает свои обязательства по оплате доли квартиры в счет погашения задолженности перед ним наследников квартиры. Нами была структурирована суть сделки: «кто ‒ сколько ‒ кому – когда ‒ как». Ответы на вопросы этой формулы для каждой стороны обязательств предполагаются при любом соглашении и помогают не упустить главное.

По ходу медиации я знакомилась с различными документами, в том числе судебными, и обратила внимание на два момента: право собственности наследников еще не оформлено и в рамках судебных процессов наложен запрет на проведение регистрационных действий в отношении объекта недвижимости.

МЕДИАТОР: Есть ли что-то, что может каким-то образом затруднить заключение и исполнение сделки по купле-продаже доли квартиры?

СТОРОНЫ: Да, запрет на регистрационные действия и неоформленное наследственное дело.

МЕДИАТОР: Что необходимо сделать каждой стороне, чтобы снять озвученные ограничения и сделка прошла успешно?

СТОРОНА 2: Нам нужно оформить наследственное дело, но у нас нет гарантий, что после его оформления сторона 1 не предпримет действия по инициированию следующего судебного производства. Более того, без снятия стороной 1 запрета на регистрационные действия агентство по государственной регистрации не зарегистрирует право собственности. А без него нет возможности произвести продажу.

СТОРОНА 1: Нам нужно написать ходатайство в суд о снятии обеспечения исполнения обязательств, то есть запрета на регистрационные действия. Но у нас нет гарантии, что после этого сторона 2 произведет регистрацию права собственности или не произведет иные, не согласованные с нами, сделки с этой недвижимостью.

МЕДИАТОР: Какие виды гарантий видит для себя каждая сторона? Что может дать вам большую уверенность в действиях другой стороны?

Сторонами предлагались какие-то варианты, но по большому счету они не имели под собой правовых основ и в общей своей сути сводились к «честному слову» каждой стороны.

СТОРОНЫ (по итогу обсуждения): Давайте запишем в медиативном соглашении, что если одна сторона что-то не исполняет, то суд должен понудить ее это сделать. А если сторона делает что-то, что противоречит медиативному соглашению, то это отменяется.

Комментарий адвоката, участвующего в медиации: 

Согласно п. 5 ст. 15 Закона № 58-З, а также нормам ГПК при наличии медиативного соглашения, соответствующего требованиям, предъявляемым к мировому соглашению, заинтересованная сторона в течение 6 месяцев со дня окончания сроков добровольного исполнения может подать заявление в соответствующий суд о выдаче исполнительного документа на принудительное исполнение медиативного соглашения. Заявление рассматривается судом в срок не более 1 месяца со дня его поступления в суд.

Требования, которые предъявляются к мировому соглашению, заключаются в том, что соглашение не должно противоречить требованиям законодательства и нарушать права третьих лиц. Таким образом, принимая во внимание свободное волеизъявление при проведении административных процедур и ряд других требований законодательства, получить исполнительный лист на принуждение стороны к подаче ходатайства в суд или заявлений нотариусам не представляется возможным.

Таким образом, стороны встали перед выбором – довериться друг другу или нет. Какое-то время эмоционально высказывалось недоверие друг другу, выдерживались глубокие молчаливые паузы во время раздумья, но стороны все же решились подписать медиативное соглашение без каких-либо правовых гарантий.

Отметим, что наличие в законодательстве возможности принудительного исполнения медиативного соглашения является дополнительной опцией для сторон. Если для них важно иметь правовую поддержку, то они могут вести переговоры и вкладывать соглашения в рамки правового поля и таким образом иметь поддержку судебной системы при дальнейшем исполнении соглашения. Если же этого поля оказывается мало для решения спора, то, следуя принципу добровольности медиации, который также распространяется на период исполнения достигнутого соглашения, стороны соглашаются на взаимодействие без каких-то поддержек судебной системы. Нам это видится отличной новацией института медиации, которая позволяет расширить возможности для удовлетворения интересов сторон.

Составление медиативного соглашения 

Итоговым медиативным соглашением закреплялись следующие договоренности (краткое изложение):

1. Стороны подтверждали точную сумму задолженности, которая принималась ими как верная, в размере 401 139,09 бел. руб., и погашение задолженности производилось в следующем порядке:

- супруга Наталья продавала изначальному застройщику свои 50 % квартиры;

- сын Василий продавал изначальному застройщику свои 23 % квартиры, а 27 % оставлял себе в форме отдельно выделенной жилой площади;

- стоимость продаваемых долей квартиры равнялась сумме задолженности перед изначальным застройщиком ‒ 401 139,09 бел. руб.

2. В рамках производства по делу по пересмотру решения суда, которое обжалуется стороной 2 в апелляционном порядке, стороны согласились заявить ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения в связи с заключением ими соглашения о применении медиации.

3. До определенной даты сторона 1: 

- направляет заявление в соответствующий отдел принудительного исполнения о снятии запрета на отчуждение квартиры и получает постановление о снятии запрета, о чем уведомляет сторону 2 путем направления копии этого документа на электронный адрес стороны 2 или путем сообщения в мессенджере;

- обращается в соответствующий отдел принудительного исполнения с заявлением о возвращении исполнительного документа без исполнения с целью прекращения всех исполнительных производств по взысканию со стороны 2 задолженности по исполнительным листам в пользу стороны 1.

4. До определенной даты сторона 2:

- производит запись на определенную дату на прием к определенному нотариусу для получения свидетельства о наследстве в равных долях (по 50 %) и в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» для регистрации права собственности на квартиру и земельный участок в равных долях (по 50 %);

- производит запись на определенную дату на прием к определенному нотариусу для заключения и удостоверения сделок купли-продажи между представителями стороны 1 и стороны 2 и в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» для регистрации договора купли-продажи и права собственности на квартиру и земельный участок в установленном объеме;

- обращается в расчетно-справочный центр по месту нахождения квартиры за получением копии лицевых счетов, а также подготавливает все иные документы для проведения отчуждения долей квартиры и регистрации соответствующих сделок в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».

5. До определенной даты обе стороны (все представители) по предварительной записи обращаются в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» за регистрацией договоров купли-продажи долей квартиры по ускоренной процедуре (государственную пошлину стороны оплачивают в равных долях) и сторона 1 получает свидетельство о государственной регистрации права собственности на доли квартиры

6. Стороны определили, что при условии полного исполнения договоренностей, указанных в медиативном соглашении:

- проценты за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 366 ГК за несвоевременный возврат задолженности составляют 0 (ноль) рублей и сторона 1 к стороне 2 в указанной части требований и претензий не имеет;

- возмещение затрат за юридические услуги по предыдущим судебным спорам между сторонами составляет 0 (ноль) рублей и стороны в указанной части требований и претензий друг к другу не имеют;

- сторона 2 к стороне 1, равно как и сторона 1 к стороне 2, никаких претензий и требований по предмету настоящего медиативного соглашения не имеют.

7. В случае неисполнения любой из сторон достигнутых и изложенных в медиативном соглашении договоренностей стороны обращаются к медиатору для проведения переговоров и поиска нового решения.

***

Медиативное соглашение было исполнено в полном объеме и в оговоренные сроки. Два года судебных тяжб закончились для сторон за 8 (в общей сложности) часов переговоров и подготовки медиативного соглашения.