Признание договора аренды недействительным или незаключенным

Согласно п. 19 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее — постановление Пленума № 1) экономическим судам при рассмотрении арендных споров необходимо дать оценку договору, положенному в основу заявленных требований. Если договор является недействительным или незаключенным, то он не влечет возникновения у сторон предусмотренных им обязательств.

Для арендодателя это означает, что взыскать арендную плату, пеню, коммунальные услуги, проценты за пользование чужими денежными средствами по такому договору невозможно. Сразу оговоримся, что взыскать арендную плату невозможно именно по договору, однако это не лишает стороны права обратиться в суд за взысканием неосновательного обогащения.

Для арендатора это будет означать неопределенность. Арендодатель может в любое время выселить арендатора из занимаемого помещения. Кроме того, если стороны договорились об определенной арендной плате, но договор признается недействительным, то и условие об арендной плате является недействительным. Однако если помещением арендатор пользовался, то заплатить за пользование все же придется, но по ставкам, аналогичным для имущества такого же типа.

В соответствии с п. 1 ст. 402 ГК договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В частности, к существенным условиям договора аренды относятся условия:

— о данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 578 ГК);

— размере арендной платы для договоров аренды недвижимого имущества;

— сроках уплаты арендной платы для договоров аренды недвижимого имущества (за исключением торговых мест).

Пунктом 3 ст. 578 ГК предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Для того, чтобы правильно описать объект аренды, необходимо указать вид объекта аренды и индивидуальные характеристики объекта аренды.

Поскольку речь идет о недвижимом имуществе, то необходимо руководствоваться абз. 14 ч. 1 ст. 1 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». Для земельного участка основные данные — это его кадастровый номер, назначение, описание границы, местонахождение, площадь земельного участка; для недвижимости — инвентарный номер, назначение, местонахождение, площадь и (или) другие размеры капитального строения (здания, сооружения).

Пример из судебной практики
Стороны заключили договор аренды, однако не указали местонахождение площадки и размер арендуемой площади. При этом у сторон имелся спор о переданной части площадки. При рассмотрении судебного спора суд пришел к выводу, что предмет договора не согласован, так как отсутствуют данные, позволяющие точно определить имущество, передаваемое в аренду: не определены идентификационные признаки (постановление апелляционной инстанции экономического суда Брестской области от 23.04.2018 по делу № 11-6/2018/55А).

В вышеописанном примере договор аренды признан недействительным. Однако следует сразу указать, что суд не будет формально подходить и искать идентифицирующие признаки объекта аренды исключительно в самом договоре: данные об объекте могут быть отражены в приложениях к договору: в подписанном сторонами передаточном акте, приложении к договору в виде плана, схемы, выкопировки, иной документации, содержащей признаки, характеристики объекта аренды и позволяющей индивидуализировать его, а также все соответствующие обстоятельства, связанные с исполнением договора.

Таким образом, если стороны даже не идентифицировали объект аренды, однако ни у арендатора, ни у арендодателя не возникало вопросов на протяжении определенного периода времени относительно предмета договора, суд может прийти к выводу, что договор является действительным.

Пример из судебной практики
Стороны не идентифицировали помещение, переданное в аренду, ограничились лишь площадью и адресом его местонахождения. Арендатор не оспаривал, что знал, какое именно помещение находится у него в аренде. Суд первой инстанции признал такой договор недействительным, однако апелляционная и кассационная инстанции пришли к противоположному выводу: суд принял во внимание все обстоятельства дела, связанные с исполнением договора, отсутствие спора между сторонами об объекте аренды, внесение арендных платежей. Суд пришел к выводу, что договор является заключенным, так как на протяжении длительного периода времени ни у арендатора, ни у арендодателя не возникало вопросов относительно предмета аренды (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 30.07.2019 по делу № 17-7/2019/105А/875К).

По договору аренды арендодатель предоставляет арендатору имущество за плату, то есть возмездно (ч. 1 ст. 577 ГК). Это означает, что договор аренды будет являться возмездным, если из законодательства, содержания или существа договора не вытекает иное.

Однако необходимо отметить, что в зависимости от того, как сформулированы условия договора и каким образом сложились фактические отношения сторон, из законодательства, содержания или существа договора может вытекать, что стороны заключили договор безвозмездного пользования (п. 3 ст. 393 ГК, глава 36 ГК).

Если размер арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения сторонами не согласованы и не могут быть определены исходя из условий договора, исполнение договора аренды должно быть произведено по правилам, которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Исключение составляет случай, когда размер арендной платы является существенным условием договора (например, при аренде здания), так как в данном случае при отсутствии условия о ее размере договор аренды считается незаключенным.

Срок договора аренды не является существенным условием договора и определяется по соглашению сторон. Заключение договора аренды допускается и без указания срока его действия. Если стороны не согласовали срок договора аренды, такой договор признается заключенным на неопределенный срок, его расторжение осуществляется в установленном законодательством порядке.

Необходимо учитывать, что согласно подп. 1.1 п. 1 Декрета Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест» (далее — Декрет № 24) договоры аренды, субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест заключаются на срок не менее 3 лет. Заключение таких договоров на срок менее 3 лет допускается только с согласия арендаторов. Таким согласием будет являться документ, подписанный арендатором, в том числе сам договор или дополнительное соглашение к нему.

Пример из судебной практики
Арендатор подписал договор аренды сроком на 3 месяца, однако позднее обратился в суд с иском о признании решения городского исполнительного комитета, на основании которого был заключен договор аренды, недействительным. В обоснование поданного заявления арендатор указывал на подп. 1.1 п. 1 Декрета № 24, в соответствии с которым срок договора аренды не может быть менее 3 лет. Свое согласие на заключение договора на срок менее 3 лет арендатор не давал. По результатам рассмотрения спора суд первой инстанции пришел к выводу, что принятием оспариваемого решения городским исполнительным комитетом не были нарушены права и законные интересы заявителя, в том числе требования законодательства. Согласование с арендатором предоставления имущества на более короткий срок подтверждается его подписью на договоре. Арендатор оспорил вынесенное решение в апелляционной инстанции, однако апелляция оставила решение суда первой инстанции в силе (постановление апелляционной инстанции экономического суда Минской области от 31.03.2021 (дело № 156ЭИП2145/А)).

Таким образом, подписывая договор на иной срок, арендатор выражает свое согласие на такие условия договора.

Договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа (ч. 1 ст. 622 ГК). Несоблюдение письменной формы договора аренды недвижимого имущества влечет его недействительность (ч. 2 ст. 622 ГК).

Выкуп арендованного имущества

Договоры аренды по общему правилу не подлежат государственной регистрации. Данные договоры считаются заключенными со дня их подписания сторонами (подп. 1.2 п. 1 Декрета № 24). При этом договор аренды имущества, предусматривающий выкуп арендатором арендованного имущества, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества, и, соответственно, подлежит государственной регистрации в органах по государственной регистрации и земельному кадастру, если иное не установлено законодательными актами (ч. 2, 3 ст. 580 ГК, подп. 3.1 п. 3 ст. 9 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»).

Согласно пп. 1, 2 ст. 595 ГК в законодательстве или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Таким образом, условие о выкупе может быть сформулировано в самостоятельном документе, дополнительном соглашении к договору или быть изначально предусмотрено договором аренды.

Пример из судебной практики
Арендатор обратился в суд с иском о понуждении арендодателя передать в собственность оборудование по договору аренды с правом выкупа. Арендодатель утверждал, что у него не возникло такого обязательства, поскольку арендатор несвоевременно внес выкупные платежи: вместо одного платежа в установленный срок арендатор раздробил платеж и фактически в одностороннем порядке сделал себе рассрочку. Данные платежи арендодатель зачел в счет арендной платы за предоставленное имущество. Суд рассмотрел материалы дела и пришел к выводу, что, поскольку на момент уведомления об отказе в выкупе оборудования арендатором было перечислено уже более половины выкупной цены, а до истечения срока действия договора аренды была внесена вся выкупная цена, требования арендатора подлежат удовлетворению. Суд обязал арендодателя передать оборудование в собственность. Апелляция и кассация поддержали вынесенное решение (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 01.03.2016 (дело № 201-13/2015/26/1179А/169К)).

Право выкупа государственного имущества также закреплено в законодательстве, а именно Указом Президента Республики Беларусь от 10.05.2019 № 169 «О распоряжении государственным имуществом». В соответствии с п. 8 Положения о порядке распоряжения государственным имуществом, утвержденного данным Указом, для реализации права преимущественного приобретения государственного недвижимого имущества необходимо соблюдение одновременно 3 условий:

1) срок аренды этого имущества должен быть не менее 3 лет;

2) обязательства по договору аренды должны исполняться надлежащим образом;

3) собственником принято решение об отчуждении арендуемого имущества и арендатору направлено соответствующее уведомление либо арендатор самостоятельно направил обращение о намерении выкупить арендуемое им имущество и собственник выразил согласие на продажу.

Под надлежащим исполнением договорных отношений следует понимать выполнение совокупности следующих условий:

— отсутствие задолженности и факта неисполнения иных обязательств по договору аренды;

— обеспечение государственной регистрации изменений, внесенных в имущество (нужно узаконить все перепланировки, реконструкции и т.п.).

Возврат арендованного имущества

Для того, чтобы избежать в последующем споров, арендатору необходимо вернуть помещение арендодателю как фактически (то есть физически его отдать, ничего там не оставляя), так и юридически (то есть оформить все документы).

Начинать передачу необходимо с согласования дня и времени передачи помещения. Для этого нужно направить уведомление о готовности передать помещение, а если от арендатора уже поступило такое предложение — подтвердить свое присутствие. Если мы говорим о подготовленной передаче, то, приходя в назначенный день, с собой нужно иметь фотографии состояния помещения в двух экземплярах. Это делается для того, чтобы приложить их к акту приема-передачи, учиняя на них подпись обеих сторон. Таким образом мы зафиксируем состояние возвращаемого помещения.

Необходимо помнить, что недостаточно оформить акт приема-передачи, нужно физически вывезти свои вещи. Просто оставить вещи в помещении — значит принять риск оплаты арендной платы до фактического освобождения помещения.

Если арендодатель не является для подписания акта, то в таком случае необходимо вывезти все имущество в тот же день, который был указан в уведомлении. Кроме этого, нужно составить акт приема-передачи в одностороннем порядке, направить арендодателю акт и уведомление о том, что помещение возвращено, приложить фотографии состояния помещения, а также передать ключи доступным способом.

Арендаторы часто совершают такую ошибку: они не фиксируют возврат помещения, фактически освобождают помещение, а юридически это не оформляют. Это всегда риск — арендодатель может начислить арендную плату за просрочку возврата.

Если же будет установлено, что именно арендодатель уклоняется от приема помещения, то для взыскания арендной платы не будет оснований.

Пример из судебной практики
Арендодатель обратился за взысканием основного долга за аренду помещения за время просрочки возврата арендованного имущества, начислив за это проценты по ст. 366 ГК. Арендатор утверждал, что в день окончания действия договора он освободил помещение, направил акт сдачи-приемки почтой. Однако доказательств направления акта в суд не представил. В итоге с него были взысканы арендная плата и проценты.

Таким образом, можно сделать вывод, что вернуть помещение — это обязанность арендатора, а проследить, чтобы все было оформлено, — обязанность арендодателя.

Каковы юридические последствия уклонения арендатора от возврата помещения? С арендатора будут взысканы:

1) арендная плата до момента фактического освобождения помещения;

2) проценты по ст. 366 ГК, начисленные на арендную плату;

3) неустойка за несвоевременный возврат имущества (если предусмотрено договором);

4) убытки в полной сумме сверх неустойки (расходы по содержанию помещения — коммунальные платежи, ценовая разница между арендными платежами арендатора и нового арендатора, расходы, связанные с хранением имущества арендатора).

Однако если договор будет признан незаключенным или недействительным, то правовые последствия будут иными, поскольку такой договор не влечет возникновения у сторон предусмотренных им обязательств. Арендодателю будет отказано во взыскании арендной платы, неустойки, иных платежей по договору. Взыскивать арендную плату придется по правилам главы 59 ГК (неосновательное обогащение).