Аренда может быть продлена путем заключения нового договора, новый договор может содержать и новые условия аренды. Согласование условий происходит по общим правилам заключения договоров. Если в итоге новые условия не согласованы, возможен иск о выселении.
Срок аренды является существенным условием договора аренды. В частности, договора аренды недвижимого имущества.
Поэтому в договоры аренды часто включаются положения о порядке действий сторон при продлении или непродлении аренды, о ее досрочном прекращении. При этом могут быть установлены обязанности сторон и сроки уведомления о принятых ими решениях по поводу дальнейшей аренды.
Исходя из общих норм ГК об аренде, продление аренды недвижимости может происходить:
В силу ч. 1, 2 ст. 592 ГК арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан ‒ в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
В данном случае согласование условий договора аренды и его заключение происходит по общим правилам заключения договора. Существенные и иные значимые условия договора должны быть согласованы сторонами и одинаково пониматься ими.
Следует иметь в виду, что переговоры по согласованию условий нового договора аренды могут оказаться безрезультатными.
И если срок ранее заключенного договора истечет, то арендодатель вправе требовать освободить арендованное помещение. В случае неисполнения арендатором этого требования добровольно арендодатель может обратиться в суд с иском о выселении арендатора.
Судом будут оценены действия сторон по согласованию условий договора. В частности, факт обращения арендатора в вышестоящий орган арендодателя (когда заключение договоров аренды подлежит обязательному согласованию) или обжалование действий/бездействия арендодателя при заключении нового договора.
Это подтверждается практикой Судебной коллегии Верховного Суда по экономическим делам (далее – СКЭД).
Как следует из материалов дела, между ГО «Арендодатель» и ООО «Арендатор» был заключен договор аренды части изолированного помещения с согласованным конкретным сроком его аренды.
ООО «Арендатор» направило арендодателю письмо с предложением продлить срок аренды еще на 5 лет.
ГО «Арендодатель» предложило арендатору заключить договор аренды на новых условиях, обеспечить явку представителя ответчика, в том числе для подписания заявления в комиссию горисполкома по упорядочению использования зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности.
ООО «Арендатор» подтвердило свое предложение о продлении арендных отношений и предложило свои условия для заключения договора аренды. Оно направило соответствующее обращение арендодателю, в котором выразило несогласие со сроком явки к арендодателю и в горисполком, а также указало, что письмо не является отказом от заключения договора и вызвано необходимостью согласования его новых условий, как это предусмотрено ГК.
ГО «Арендодатель» расценило неявку арендатора как отказ от заключения договора на новых условиях и потребовала освободить арендованное помещение в связи с истечением срока аренды.
Ссылаясь на то, что в связи с истечением срока действия договора ответчик не освободил арендуемое помещение и продолжил его использовать, ГО «Арендодатель» обратилось в суд с иском о выселении арендатора из нежилого помещения.
Суд первой инстанции, оценив доказательства в совокупности, установил, что срок действия договора аренды истек, новый договор сторонами не заключен. В связи с этим ответчик не имеет законных оснований для владения и пользования имуществом. Иск о выселении удовлетворен. Апелляционная инстанция поддержала выводы суда.
ООО «Арендатор» обжаловало судебные решения в кассационном порядке.
СКЭД признала решения судебных инстанций правильными и обоснованными.
СКЭД отметила, что заявление арендатора о продлении договора аренды было рассмотрено арендодателем. Результатом рассмотрения было его заявление о непродлении ранее заключенного договора и предложение заключить договор на новых условиях.
Реализуя право добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок, арендодатель предложил заключить договор аренды на новый срок на новых условиях. Это соответствует содержанию ст. 592 ГК.
Поскольку арендатору отказано в продлении договора аренды по истечении срока его действия, что является правом арендодателя, вывод о том, что договор аренды продлен не был и прекратил свое действие, является обоснованным.
Сторонами принимались попытки согласования условий нового договора, однако к соглашению о заключении такого договора стороны не пришли.
СКЭД обратила внимание, что горисполком, являясь уполномоченным органом на согласование сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в коммунальной собственности, не является стороной договора аренды, ввиду чего не принимает участие в непосредственном согласовании условий договора аренды сторонами и его заключении.
Кроме того, СКЭД указала, что на дату принятия решения судом первой инстанции доказательств обжалования и (или) оспаривания действий (бездействия) арендодателя, связанных с заключением договора аренды на новый срок, а также понуждения истца к заключению договора аренды на условиях, определенных арендатором, представлено не было.
Таким образом, если продление аренды происходит именно путем заключения нового договора на новых условиях, арендатор должен активно принимать все разумные меры для заключения нового договора и учитывать, что срок аренды истекает или истек.
При недостижении согласия сторон и незаключении договора это может повлечь выселение из арендованного помещения. Впоследствии арендодатель будет вправе требовать оплату за пользование помещением вплоть до фактической передачи арендованного имущества.
При этом способом защиты от таких исков о выселении может быть заявление встречных (или параллельных первоначальному иску) требований арендатора заключить договор на новых, приемлемых для него условиях, обжалование в уполномоченных госорганах отказов в заключении договора.
и затем На экран «Домой»
на верхней панели или нажмите меню и затем Добавить на домашний экран/экран приложений