Споры в сфере строительства

Договор долевого строительства объекта, бывшего предметом по ранее заключенному договору

Заключение договора долевого строительства на объект, являющийся предметом ранее заключенного договора с иным лицом, возможно.

Дело № 76-16/2018/141А/1436К

Кассационная инстанция оставила без изменений постановления судов нижестоящих инстанций об отказе в установлении факта ничтожности договора на финансирование строительства объекта недвижимости (магазин в здании жилого дома), заключенного коммунальным предприятием с третьим лицом после того, как истец отказался подписать дополнительные соглашения, связанные с корректировкой проекта, к ранее заключенному с ним договору на финансирование строительства того же объекта.

Решением от 05.07.2018 экономический суд Могилевской области отказал ООО "Т" в удовлетворении исковых требований об установлении факта ничтожности договора от 12.03.2013, заключенного между ЧТУП "К" и КУДП "У". Постановлением апелляционной инстанции экономического суда Могилевской области от 28.08.2018 решение экономического суда первой инстанции оставлено без изменения.

ООО "Т" обратилось с кассационной жалобой на указанные судебные постановления. Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь пришла к выводу, что основания для их отмены отсутствуют.

Между ЧТУП "К" и Бобруйским унитарным коммунальным предприятием "У" 12.03.2013 был заключен договор на финансирование строительства объекта: "82-квартирный 14-этажный жилой дом ГП-33 по ул. Гоголя, 202 микрорайона "Западный" в г. Бобруйске. Корректировка. Магазин по торговле товарами повседневного спроса".

ООО "Т" заявило требование об установлении факта ничтожности указанного договора, как сделки, не соответствующей требованиям законодательства, на основании статьи 169 Гражданского кодекса Республики Беларусь. В обоснование заявленного требования ООО "Т" заявило, что договор не соответствует пунктам 2, 17 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь № 396 от 15.06.2006 (далее - Правила), так как объект строительства на момент заключения оспариваемого договора был предметом другого договора, заключенного 21.02.2011 между ЧТУП "Т" и БУКП "У", правопреемником которого является КУДП "У".

Суд первой инстанции пришел к выводу, что основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют, так как при заключении оспариваемого договора от 12.03.2013 не были нарушены пункты 2, 17 Правил, поскольку нормы данных пунктов регламентируют обязанности сторон и устанавливают право досрочного расторжения договора, что не влияет на установление факта ничтожности договора.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, приняв во внимание то, что указанные истцом нормы права, на которых основывались заявленные требования, не были нарушены. При этом судом были также учтены обстоятельства, предшествующие заключению оспариваемого договора, установленные в ходе судебных разбирательств.

По мнению заявителя кассационной жалобы, суды первой и апелляционной инстанций необоснованно не приняли во внимание то, что КУДП "У" при заключении оспариваемого договора действовало недобросовестно, поскольку предприятию было известно об отсутствии права на односторонний отказ от договора (заключенного с истцом), что (отсутствие права) подтверждено решением экономического суда Могилевской области от 25.05.2014 по другому делу. При этом момент принятия решения по указанному делу (после заключения оспариваемого договора) не имеет значения при оценке обстоятельств дела. 

КУДП "У" не согласилось с доводами заявителя кассационной жалобы, указав, что инициатором корректировки проекта являлось ЧТУП "Т". Корректировка проекта повлекла увеличение стоимости объекта, увеличение срока строительства, поэтому предлагалось заключить дополнительные соглашения к договору, заключенному с заявителем. Заявитель с этим не согласился.

Решением экономического суда Могилевской области от 08.10.2015 по еще одному делу ООО "Т" было отказано в удовлетворении иска к КУДП "У" о понуждении к исполнению договорных обязательств по договору от 27.11.2011, так как заявитель не в полном объеме выполнил свои обязательства по инвестированию строительства объекта и с 2013 года не совершал действий, направленных на исполнение обязательств по договору. КУДП "У" считает, что обязательства по договору от 21.07.2011 между заявителем и КУДП "У" прекращены в связи с невозможностью исполнения. 

ЧТУП "К" не согласилось с доводами заявителя кассационной жалобы, указав, что оспариваемый договор заключался после направления КУДП "У" уведомления о расторжении договора от 21.07.2011 и возвращения денежных средств заявителю и до вынесения решения экономического суда Могилевской области от 25.05.2014. ЧТУП "К" также обратило внимание, что:

  1. строительство объекта окончено;
  2. произведены расчеты по оспариваемому договору;
  3. собственником изолированного помещения является индивидуальный предприниматель В. 

Кассационная инстанция при вынесении постановления исходила из следующего.

Для установления факта ничтожности сделки на основании ст. 169 Гражданского кодекса Республики Беларусь  доказыванию подлежало наличие нарушений требований актов законодательства, в том числе тех, которые могли касаться формы сделки, условий ее совершения, результата сделки, и были допущены при заключении договора.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что положения пунктов 2, 17 Правил нарушены не были.

Судебными инстанциями установлено, что договор с ЧТУП "К" от 12.03.2013 был заключен после того, как заявитель отказался подписать дополнительные соглашения и добровольно расторгнуть договор от 21.07.2011, что послужило основанием для постановки вопроса застройщиком об отказе от исполнения договора от 21.07.2011 и возврата денежных средств.

Обращение ООО "Т" с иском о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора от 21.07.2011 имело место после того, как объект строительства уже был сдан в эксплуатацию и была произведена его государственная регистрация за ЧТУП "К".

При вынесении решения от 08.10.2015 об отказе ООО "Т" в удовлетворении иска о понуждении КУДП "У" к исполнению обязательств по договору от 21.07.2011, выразившихся в передаче по двустороннему акту ООО "Т" обоснованных затрат по объекту, установлено, что ООО "Т" были не в полном объеме исполнены обязательства по инвестированию объекта.

ЧТУП "К", по мнению кассационной инстанции, действовало добросовестно и разумно, вступив в фактическое владение имуществом после исполнения обязательств сторонами по договору. В связи с этим оснований для установления факта ничтожности заключенного с ним договора, исходя из приведенных в иске обстоятельств, не имеется.

Комментарий редакции:
Суд, хотя об этом прямо и не сказано в постановлении, по-видимому, согласился с мнением застройщика о том, что обязательства по первому из заключенных договоров долевого строительства прекращены в связи с невозможностью исполнения. При этом суд руководствовался тем, что:
1) корректировка проекта была инициирована истцом, при этом дополнительные соглашения к договору, связанные с корректировкой проекта, истец подписать отказался, а также отказался расторгнуть договор в добровольном порядке;
2) истцом не в полном объеме были исполнены обязательства по инвестированию объекта по договору.
Таким образом, застройщику необходимо было предпринимать какие-то действия, и он заключил договор на тот же объект с третьим лицом, предварительно направив истцу уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. Тот факт, что у застройщика отсутствовало право на односторонний отказ от исполнения первоначального договора и, соответственно, обязательства по этому договору посредством направления истцу соответствующего уведомления не прекратились, на постановление судебной коллегии не повлиял.

Последнее
по теме