Жилищные споры

Истечение срока договора найма жилого помещения: почему суд отказал в выселении?

Рассмотренное судебное дело о выселении уволенного работника из общежития интересно тем, что в суде столкнулись две позиции: органов прокуратуры и суда. И каждая из сторон была по-своему права. Это вынудило судебную инстанцию при вынесении вердикта обратиться к нормам основного закона — Конституции Республики Беларусь.

Буевич Игорь

юрист

(Дело № 03н-1270/2019)

Обстоятельства дела

Работник Б. (далее — ответчик) был принят на работу водителем троллейбуса в ГП «М» (далее — наймодатель, истец). С 14.07.1993 ответчику на период работы было предоставлено жилое помещение в общежитии истца, в котором он был зарегистрирован.

В связи с получением ответчиком травмы позвоночника в быту и невозможностью по состоянию здоровья продолжать работу у нанимателя ответчик в октябре 1995 г. был уволен с работы по собственному желанию. В 1996 г. органами МРЭК ему была установлена II группа инвалидности.

На основании решения администрации и профсоюзного комитета предприятия с ответчиком 19.06.2002 заключен договор найма жилого помещения в общежитии. В последующем, 11.07.2011, также на основании совместного решения администрации и профсоюзного комитета предприятия с ответчиком был заключен договор найма того же жилого помещения в общежитии сроком на 5 лет. В период заключения этого договора ответчик также являлся инвалидом II группы вплоть до 25.06.2012, когда согласно заключению МРЭК группа инвалидности с ответчика была снята.

По истечении срока действия договора найма жилого помещения в общежитии истец направил в адрес ответчика уведомление о необходимости предоставить документы, подтверждающие инвалидность. Ответчик сообщил истцу о снятии группы инвалидности, после чего ответчик был предупрежден об освобождении жилого помещения.

Поскольку ответчик отказался выселиться из общежития в добровольном порядке, истец направил в суд иск о выселении ответчика без предоставления другого жилого помещения.

Выводы суда первой инстанции

Решением суда Советского района г. Минска исковые требования истца были удовлетворены в полном объеме. Суд согласился с позицией истца о том, что истечение срока договора найма жилого помещения с нанимателем является основанием для выселения ответчика из общежития.

Выводы суда апелляционной инстанции

Определением судебной коллегии по гражданским делам Минского городского суда решение районного суда отменено.

Судебная коллегия пришла к выводу о том, что истечение срока договора найма с ответчиком не является основанием для его выселения из общежития. По мнению судебной коллегии, оснований для заключения с ответчиком срочного договора найма жилого помещения в общежитии по состоянию на 11.07.2011 не имелось, так как ответчик в период заключения данного договора являлся инвалидом второй группы и в силу закона не подлежал выселению из спорного жилого помещения. 

Поскольку ответчик был вселен в общежитие на законных основаниях, правила общежития не нарушал, другого жилого помещения в г. Минске не имел, по состоянию здоровья не мог быть выселен без предоставления другого жилого помещения, судебная коллегия отказала истцу в иске о его выселении.

Выводы судов надзорной инстанции

Президиум Минского городского суда согласился с выводами суда апелляционной инстанции, оставив протест прокурора без удовлетворения. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Беларусь также оставила в силе вердикт апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст. 98 ЖК, действовавшей в период прекращения трудовых отношений между сторонами по делу, ответчик, имевший II группу инвалидности, относился к категории лиц, которые не могут быть выселены из общежития без предоставления другого жилого помещения. Аналогичная гарантия содержалась и в п. 4 ст. 221 ЖК (в редакции 2012 г.).

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ответчику в 1992 г. было предоставлено общежитие в связи с трудовыми отношениями с истцом. В 1995 г. ответчик после получения травмы позвоночника в быту и увольнения по собственному желанию остался проживать в общежитии, поскольку в силу действовавших норм закона не подлежал выселению без предоставления другого жилого помещения в связи с установлением II группы инвалидности.

Доводы протеста заместителя Генерального прокурора Республики Беларусь о том, что ответчик не состоит в трудовых отношениях с истцом, на предприятии отработал менее 10 лет, возраста выхода на пенсию не достиг, а также что истек срок действия договора найма жилого помещения, не могут служить основанием к отмене судебных постановлений об отказе в иске о выселении. Ссылка на то, что в настоящее время ответчик группы инвалидности не имеет, не является основанием к выселению из общежития. Истцом заявлены требования о выселении ответчика в связи с истечением срока договора найма. В то же время судом достоверно установлено, что срочный договор найма был заключен ответчиком в 2011 г. без соблюдения установленных правил.

Принимая во внимание конкретные обстоятельства по делу, предпенсионный возраст ответчика (55 лет), его состояние здоровья (согласно заключению ВКК от 07.12.2017 имеет ряд ограничений для выполнения работ), отсутствие у ответчика какого-либо другого жилого помещения в Республике Беларусь, а также то обстоятельство, что выселение из общежития является правом, а не обязанностью наймодателя, с учетом социальной направленности государства, обеспечения защиты конституционного права граждан на жилище (ст. 48 Конституции Республики Беларусь) судебная коллегия посчитала необходимым в удовлетворении протеста заместителя Генерального прокурора Республики Беларусь отказать, оставив без изменения судебные постановления об отказе в иске о выселении ответчика из общежития без предоставления другого жилого помещения.

Выводы автора:
Согласно ст. 98 ЖК (в редакции 1999 г.) из общежития не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения инвалиды I и II группы.
В п. 4 ст. 221 ЖК (в редакции 2012 г. (вступил в силу с 02.03.2013) закреплено, что из жилых помещений государственного жилищного фонда в общежитиях, предоставленных до вступления в силу данного ЖК, не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения типовых потребительских качеств, соответствующего требованиям п. 3 ст. 84 ЖК, наниматели жилых помещений государственного жилищного фонда в общежитиях (за исключением нанимателей, с которыми расторгнут трудовой договор в соответствии с пп. 4, 5 и 7–9 ст. 42 ТК), являющиеся инвалидами I или II группы.
Таким образом, основания для выселения ответчика на момент прекращения трудовых отношений у истца отсутствовали.
Что касается договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии, то такой договор подлежал заключению в силу действовавших в тот период нормативных правовых актов. Однако он заключается на время работы или учебы нанимателя помещения.
Учитывая, что в рассматриваемом случае на момент заключения договора найма жилого помещения в общежитии от 11.07.2011 трудовые отношения между истцом и ответчиком отсутствовали, такого рода договор заключаться не мог. Установление в договоре пятилетнего срока действия не было основано на нормах законодательства.
Согласно ст. 169 ГК сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В силу п. 1 ст. 167 ГК ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Таким образом, ответчику не требовалось подавать встречный иск о признании недействительным договора найма жилого помещения в общежитии от 11.07.2011.
Исходя из положений п. 4 ст. 221 ЖК (в редакции 2012 г.) на момент подачи иска о выселении из общежития у ответчика отпали основания для сохранения за ним права пользования жилым помещением в общежитии истца (инвалидность II группы была снята). Таким образом, формально ответчик подлежал выселению без предоставления другого жилого помещения, поскольку трудовые отношения между ним и истцом отсутствовали. При этом факт истечения срока действия договора найма жилого помещения в общежитии на момент подачи иска не имел решающего юридического значения.
Несмотря на это, судебная коллегия сочла необходимым отказать в удовлетворении протеста заместителя Генерального прокурора. Были приняты во внимание обстоятельства дела, положение и личность ответчика.
В качестве правового обоснования своего решения судебная коллегия сослалась на нормы Конституции Республики Беларусь о социальной направленности государства (ст. 1) и об обеспечении защиты конституционного права граждан на жилище (ст. 48).
Анализ этого судебного дела позволяет дать следующие рекомендации субъектам хозяйствования (наймодателям) при заключении и расторжении договоров найма жилого помещения и выселении работников (бывших работников):
1. При определении срока действия договора найма нужно руководствоваться сроком действия трудового договора (контракта).
2. При выселении бывшего работника из жилого помещения по причине прекращения трудовых отношений следует учитывать не только истечение срока действия договора найма, но и условия (законность) заключения данного договора.
3. Истечение срока договора найма не влечет автоматического выселения работника. Законодательство определяет, что при отсутствии согласия работника о выселении данный спор может разрешаться только в судебном порядке и при условии обязательного предсудебного порядка урегулирования спора (направления претензии).

ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ: Светлана Дмитроченко, адвокат Минской городской коллегии адвокатов

Постановления апелляционной и надзорных судебных инстанций по описанному делу являются, к сожалению, скорее исключением, чем правилом.
Если руководствоваться нормами материального права, то суд первой инстанции вынес правильное решение.
Если же придерживаться норм общепринятой морали и политики социальной направленности государства, недопущения оставления «на улице» лиц предпенсионного возраста, обеспечения конституционных прав граждан на жилье, то, безусловно, судами вышестоящих инстанций принято единственно верное постановление по делу.
Вместе с тем представляется сомнительным факт установления заключения срочного договора найма в рассматриваемой ситуации в 2011 г. без соблюдения установленных правил. Тем более если такое несоблюдение аргументировано отсутствием между истцом и ответчиком трудовых отношений на момент заключения договора найма жилого помещения, неосновательным установлением в договоре пятилетнего срока его действия и утверждением, как следствие, что такого рода договор заключаться не мог. Полагаем, что при данных обстоятельствах договор мог и должен был быть заключен, как в силу свободы договора, так и потому, что должно быть хоть какое-то основание (в отсутствие трудовых и правовых оснований для проживания) для взимания платы за пользование жилым помещением в общежитии.
В заключение следует отметить, что если бы в описанной ситуации общежитие находилось не в государственной, а в частной собственности, то судам вышестоящих инстанций вряд ли удалось бы применить норму о социальной направленности государства, так как именно государство должно способствовать реализации таких направлений. В частности, принимать соответствующие нормативные акты о регулировании описанных правоотношений, создающих условия для оставления в общежитии указанной категории граждан; принимать меры, направленные на предоставление помещений государственного жилищного фонда указанной категории граждан; предусмотреть иные социальные гарантии.

Последнее
по теме