Оферта не сделка

Дело № 59-7/2018/342А/1622К 
Решением экономического суда Минской области отказано в иске ОАСО «П» об установлении факта ничтожности сделки — извещения нового застройщика (ООО «З», ответчик) «О заключении договора». Апелляцией решение оставлено без изменения.
ОАСО «П» подало кассационную жалобу и просит отменить судебные постановления. В качестве основания заявителем указано на неправильную правовую оценку оспоренного извещения «О заключении договора».
Коллегия оставила жалобу без удовлетворения. Предложение нового застройщика заключить договоры на объекты долевого строительства на новых условиях не является самостоятельной сделкой, поскольку непосредственно не влечет установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей участников правоотношений.

Из материалов дела следует, что 27.02.2013 между ОАСО «П» и СООО «Г» был заключен договор создания нежилого объекта недвижимости: «Спортивно-туристский гольф-комплекс в Минском районе. Здание гольф-академии» (далее - объект).

Во исполнение договора на расчетный счет СООО «Г» истцом было перечислено 17 297 044 296 рублей без учета деноминации, что эквивалентно 2 000 008 долларам США на момент оплаты.

РУП «Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» была произведена государственная регистрация создания незавершенного законсервированного капитального строения на основании строительства и консервации незавершенного капитального строения.

Согласно техническому паспорту, составленному 06.04.2016, готовность конструктивных элементов и инженерных систем здания гольф-академии с навесом и тренировочными кабинками, акт о консервации которого был принят заказчиком - СООО «Г» (застройщик), составила от 80 до 100%.

Во исполнение Указа Президента Республики Беларусь № 309 от 11.08.2016 «О завершении строительства спортивно-туристического гольф-клуба в Минском районе» Минским областным исполнительным комитетом принято решение № 969 от 07.10.2016, которым произведена замена застройщика по строительству <...>  – СООО «Г» (в связи с невыполнением им принятых на себя обязательств) новым – ООО «З».

Письмом от 01.11.2017 № 503 ответчик (ООО «З») направил истцу (ОАСО «П») извещение «О заключении договора», которым предложил подписать в течение 30-ти календарных дней со дня получения извещения договор долевого строительства на новых условиях. В ответ истец направил ответчику требование о предоставлении договора строительства того же объекта на новых условиях с соблюдением законодательства либо подписании договора с протоколом разногласий.

Ответчик (ООО «З») повторно предложил истцу (ОАСО «П») либо подписать договор в 30-дневный срок со дня получения извещения, либо потребовать возврата денежных средств. Оценка рыночной стоимости передаваемого объёма незавершённого строительства <...> составила 67 215 долларов США (125 080 рублей без учета деноминации), а сумма средств, необходимых для завершения строительства объекта, – 1 932 793, 53 доллара США.

Данное извещение ОАСО «П» (истец) оспорило в судебном порядке, заявив на основании статьи 169 ГК требование об установлении факта его ничтожности, как сделки, не соответствующей требованиям законодательства, в частности пунктам 11, 13 Положения о порядке замены застройщика при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.11.2014 №1056 (далее – Положение №1056).

Одними из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей являются договоры и иные сделки (статья 7 ГК).

Понятие сделки приведено в статье 154 ГК — сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 2 статьи 155 ГК односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законодательством или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли (действия) одной стороны.

Пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 28.10.2005 N 26 "О некоторых вопросах применения хозяйственными судами законодательства, регулирующего недействительность сделок" определено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 167 и статьи 169 ГК ничтожная сделка является недействительной в силу факта несоответствия ее требованиям законодательства.

Согласно пункту 11 Положения №1056 новый застройщик определяет сумму средств, сроки, необходимые для завершения строительства объекта строительства, производит расчет новых цен объектов долевого строительства (цен договоров) и извещает о них дольщиков, у которых были заключены договоры создания объектов долевого строительства с прежним застройщиком, с предложением в течение 30 календарных дней со дня получения письменного извещения заключить указанные договоры на те же объекты долевого строительства на новых условиях.

Таким образом, через призму содержания статей 7, 154, 155 ГК, предусмотренное пунктом 11 Положения № 1056 предложение нового застройщика заключить договоры на объекты долевого строительства на новых условиях не является самостоятельной сделкой, поскольку непосредственно не влечет установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей участников правоотношений.

Как правильно указано судом апелляционной инстанции, оспоренное извещение только предоставляет дольщику право выбора заключить договор на новых условиях или требовать возврата уплаченных средств.

При таких обстоятельствах <...> экономический суд правомерно отказал в иске об установлении факта его ничтожности.