Взаимоотношения участников совместного домовладения в нежилых капитальных строениях (зданиях, сооружениях) регулируются ГК, Законом Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее – Закон) и иными актами законодательства.
В частности, с момента возникновения совместного домовладения у его участников есть 6 месяцев на то, чтобы самостоятельно принять решение о выборе способа управления общим имуществом (п. 1 ст. 14 Закона). В случае, если такое решение не принято в установленный срок, местный исполнительный и распорядительный орган (далее – исполком) осуществляет следующий алгоритм действий:
1) инициирует проведение общего собрания участников совместного домовладения по вопросу выбора способа управления общим имуществом (п. 1 ст. 17 Закона);
2) если на общем собрании решение по данному вопросу не принято – на этом же общем собрании выносит на рассмотрение вопрос о выборе собственника, уполномоченного на заключение договора на управление общим имуществом от имени всех участников совместного домовладения с уполномоченным лицом, которое будет назначено исполкомом (п. 2 ст. 17 Закона);
3) назначает уполномоченное лицо, если решение о выборе способа управления не принято либо если общее собрание вообще не состоялось или являлось неправомочным ввиду отсутствия кворума (п. 1 ст. 18 Закона).
В зависимости от инициатора общего собрания и характера рассматриваемого вопроса условия правомочности общего собрания и условия принятия на нем решений могут существенно отличаться. Для удобства сравнения данная информация представлена в виде таблицы.
Как видно, для общего собрания, созванного по инициативе исполкома, установлены значительно более «льготные» условия в части наличия кворума: достаточно двух участников вне зависимости от количества принадлежащих им голосов. Соответственно, такая форма может быть интересна миноритарным собственникам, которые имеют возможность принять выгодное для себя решение в случае неявки лиц, обладающих значительно большим количеством голосов.
Проблема, рассмотренная в приведенном ниже случае из практики, заключается в сложности определения правовой нормы, которая подлежит применению при выборе такого способа управления общим имуществом, как товарищество собственников. С одной стороны, в ст. 23 Закона прямо прописано, что она распространяется на решения о создании товарищества собственников.
С другой стороны, ст. 20 Закона касается проведения общих собраний в том числе по выбору способа управления общим имуществом, одним из которых является товарищество собственников.
Таким образом, обе названные нормы, казалось бы, регулируют один и тот же случай, но устанавливают разные требования по кворуму и условиям принятия решений. Чем же необходимо руководствоваться в правоприменительной практике? Проанализируем, к каким выводам пришел суд.
Обстоятельства дела
Собственниками объектов недвижимости в нежилом здании являются три юридических лица:
- ОАО «Б» (истец) с долей в общей собственности 7,87 %;
- ООО «Е» (ответчик) с долей в общей собственности 91,16 %;
- РУП «Р» (третье лицо) с долей в общей собственности 0,97 %.
Поскольку способ управления общим имуществом не избирался, ОАО «Б» трижды предприняло попытку созыва общего собрания по данному вопросу, однако все они не состоялись по причине неявки представителя ООО «Е» (на два уведомления данный собственник ответил просьбой о переносе мероприятия на более поздний срок, а одно уведомление получил после планируемой даты общего собрания).
С учетом того, что с момента возникновения совместного домовладения прошло более 6 месяцев, а способ управления общим имуществом не был выбран, ОАО «Б» обратилось в исполком (далее – Администрация) с просьбой об оказании содействия в разрешении данной ситуации. С учетом изложенного 19.01.2023 Администрация направила в адрес собственников уведомление о проведении общего собрания, назначенного на 02.02.2023.
02.02.2023 состоялось общее собрание, на котором присутствовали все участники совместного домовладения. По вопросу о выборе способа управления общим имуществом голоса распределились следующим образом:
- за непосредственное управление общим имуществом проголосовали ОАО «Б» и РУП «Р» (в совокупности 8,84 % голосов);
- за создание товарищества собственников проголосовало ООО «Е» (91,16 % голосов).
Таким образом, на данном собрании не был определен способ управления общим имуществом, поскольку решение считалось бы принятым, если бы за него проголосовали не менее половины собственников, принявших участие в общем собрании, обладающих не менее чем половиной голосов участников совместного домовладения, принявших участие в общем собрании (п. 5 ст. 17 Закона). Однако важно отметить, что в тексте протокола общего собрания представитель Администрации констатировал: двумя днями ранее, а именно 31.01.2023, уже был избран способ управления общим имуществом в виде создания товарищества собственников.
Данное противоречие объясняется следующим: узнав о созыве общего собрания по инициативе Администрации, ООО «Е» приняло решение об инициировании еще одного общего собрания. 20.01.2023 в адрес других собственников было направлено уведомление о проведении общего собрания, назначенного на 31.01.2023 (то есть за два дня до проведения общего собрания, инициированного Администрацией).
31.01.2023 на общее собрание явился только представитель ООО «Е», которым было принято следующее решение: выбрать способ управления общим имуществом совместного домовладения – товариществом собственников (далее – ТС), а также в разумные сроки организовать проведение следующего общего собрания для рассмотрения вопросов касательно выбора председателя ТС, разработки и утверждения устава ТС, государственной регистрации и иных организационно-правовых вопросов, связанных с функционированием ТС.
Позиция истца (ОАО «Б»)
ОАО «Б» обратилось в экономический суд с требованием о признании недействительным решения общего собрания от 31.01.2023 (то есть принятого единолично ООО «Е»), обосновав иск следующим образом.
1. В силу п. 2 ст. 23 Закона общее собрание участников совместного домовладения по вопросу о создании товарищества собственников является правомочным, если в нем приняли участие не менее двух третей участников совместного домовладения от их общего количества, обладающих в совокупности не менее чем двумя третями голосов от общего количества голосов, принадлежащих участникам совместного домовладения. Соответственно, несмотря на тот факт, что ООО «Е» имеет 91,16 % голосов, для принятия оспариваемого решения был необходим голос еще как минимум одного собственника.
2. Поведение ООО «Е» свидетельствует о злоупотреблении правом: трижды не приняв участие в общем собрании по инициативе истца, ответчик сам инициировал общее собрание сразу после того, как стало известно о созыве общего собрания по инициативе Администрации. Дата проведения мероприятия (31.01.2023) была умышленно избрана ответчиком с таким расчетом, чтобы решение состоялось до общего собрания, созванного Администрацией (то есть на 02.02.2023 способ управления уже был избран). При этом какие-либо объективные причины для столь поспешного проведения параллельного общего собрания отсутствовали.
Позиция ответчика (ООО «Е»)
По существу изложенных в иске доводов ответчик возражал следующим образом.
1. Истцом сделан неверный вывод об отсутствии кворума, поскольку п. 2 ст. 23 Закона касается принятия решения о создании ТС, а в рассматриваемом случае принималось только решение о выборе одного из способов управления общим имуществом. Соответственно, кворум определяется по правилам п. 4 ст. 20 Закона, в соответствии с которым для правомочности общего собрания достаточно только одного фактора: участие собственника, обладающего более чем половиной голосов от их общего количества. Поскольку ООО «Е» обладает 91,16 % голосов, то кворум состоялся.
Дополнительно ответчик обратил внимание на тот факт, что принятие решения о создании ТС – это следующий шаг после выбора способа управления общим имуществом. До него необходимо разработать проект устава, согласовать наименование юридического лица, найти кандидатуру на должность председателя правления и т.д. При этом в силу п. 1 ст. 25 Закона устав должен быть утвержден на том же общем собрании, на котором принято решение о создании ТС. Поскольку 31.01.2023 устав не утверждался, то довод истца о том, что на данном общем собрании было принято решение о создании ТС, является несостоятельным.
2. В части аргумента о злоупотреблении правом ответчик указал, что законодательством никак не ограничена возможность инициировать общее собрание, если оно уже созвано по инициативе местного исполнительного и распорядительного органа. Более того, все участники совместного домовладения были надлежащим образом извещены об общем собрании от 31.01.2023, в связи с чем могли либо направить своего представителя, либо досрочно проголосовать в порядке, установленном п. 4 ст. 20 Закона.
Позиция третьего лица (РУП «Р»)
Считая исковые требования подлежащими удовлетворению, третье лицо дополнительно обратило внимание на дословную формулировку п. 4 ст. 20 Закона: общее собрание участников совместного домовладения является правомочным (имеет кворум), если его участники обладают в совокупности более чем половиной голосов от общего количества голосов, принадлежащих участникам совместного домовладения.
Соответственно, оспариваемое решение априори неправомерно, поскольку его принял только один участник, в то время как формулировка «участников» и «участники» подразумевает, что они должны быть во множественном числе, то есть не менее двух.
Решение суда
Исковые требования ОАО «Б» удовлетворены исходя из следующего.
Суд согласился с доводом истца относительно того, что в рассматриваемом случае кворум необходимо определять с учетом положений п. 2 ст. 23 Закона. Соответственно, несмотря на факт наличия у ООО «Е» подавляющего большинства голосов (91,16 %), общее собрание являлось неправомочным ввиду отсутствия необходимого количества участников совместного домовладения (не менее двух третей участников от их общего количества). Утверждение ответчика о том, что применению подлежит п. 4 ст. 20 Закона, признано несостоятельным, поскольку данная норма является общей и применяется в том случае, когда Законом не установлен иной порядок принятия решений.
Кроме того, суд учел, что истец 3 раза инициировал проведение общего собрания участников совместного домовладения с целью определения способа управления общим имуществом, одно собрание было организовано и проведено Администрацией. Вместе с тем после получения уведомления из местного исполнительного и распорядительного органа ответчик инициировал и провел еще одно общее собрание. При таких обстоятельствах суд оценил действия ООО «Е» как недобросовестные и явно свидетельствующие о злоупотреблении правом согласноп. 1 ст. 9 ГК.
Мнение автора
При рассмотрении спора суд применил п. 2 ст. 23 Закона, устанавливающий требования к кворуму в случае проведения общего собрания по вопросу о создании ТС. Довод ответчика о том, что принималось решение не о создании ТС, а только о выборе способа управления общим имуществом, признан несостоятельным.
По нашему мнению, вывод суда является логичным: голосуя за управление общим имуществом через ТС, участники совместного домовладения предопределяют его создание. Ситуация, при которой данный способ управления может быть реализован без создания ТС, невозможна. Соответственно, кворум в данной ситуации необходимо определять по правилам п. 2 ст. 23 Закона.
Вместе с тем обратная логика, которая была изложена в правовой позиции ответчика, также не лишена смысла, поскольку Закон все же упоминает два вида решений: о выборе способа управления общим имуществом (в том числе через ТС) и о создании ТС. В этой связи и возникает путаница, порождающая потенциальный судебный спор.
Представляется, что описанный случай свидетельствует о необходимости более четкого согласования между собой положений ст. 20 и 23 Закона. По нашему мнению, норма ч. 1 п. 4 ст. 20 Закона сформулирована вполне удачно: «Общее собрание участников совместного домовладения является правомочным (имеет кворум), если его участники обладают в совокупности более чем половиной голосов от общего количества голосов, принадлежащих участникам совместного домовладения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Законом».
Таким образом, норма ч. 1 п. 4 ст. 20 Закона предусматривает возможность наличия исключений, одно из которых закреплено в ст. 23 Закона. Это исключение и представляется необходимым частично изменить и дополнить, изложив п. 2 ст. 23 Закона в следующей редакции: «Общее собрание участников совместного домовладения по вопросу о выборе способа управления общим имуществом совместного домовладения путем создания товарищества собственников является правомочным (имеет кворум), если в нем приняли участие не менее двух третей участников совместного домовладения от их общего количества, обладающих в совокупности не менее чем двумя третями голосов от общего количества голосов, принадлежащих участникам совместного домовладения, за исключением случая, предусмотренного пунктом 5 статьи 17 настоящего Закона». Аналогичную формулировку («по вопросу о выборе способа управления общим имуществом совместного домовладения путем создания товарищества собственников») представляется необходимым привести и в иных нормах Закона, касающихся порядка проведения общего собрания по данному вопросу (в частности, пп. 1 и 3 ст. 23 Закона).
