При заключении договоров купли-продажи объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности, необходимо обращать внимание на условия данных договоров. Нечеткая формулировка дополнительных обязательств покупателя по использованию помещений, приобретаемых у государства, может повлечь судебный спор о взыскании штрафных санкций за нарушение ответчиком условий договора купли-продажи изолированных помещений.
Между сельским исполнительным комитетом и обществом с ограниченной ответственностью «В» был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости. По условиям договора общество «В» взяло на себя обязательство вовлечь приобретенный объект в хозяйственный оборот в течение 3 лет с момента заключения договора. С момента приобретения здания оно использовалось для размещения склада хранения готовой продукции, участка упаковки готовой продукции, участка финишной декоративной отделки, а также для размещения бытовых помещений.
Впоследствии общество «В» произвело отчуждение данного объекта гражданину Б.
Прокурор Гродненского района (далее — истец) подал иск в интересах сельского исполнительного комитета о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «В» (далее — ответчик) в бюджет Гродненского района более 65 000 руб. — разницы между оценочной стоимостью приобретенного обществом объекта недвижимости и ценой его приобретения.
По мнению истца, ответчик обязался вовлечь приобретенный объект в хозяйственный оборот в течение 3 лет с момента заключения договора, но так и не выполнил данное условие. Более того, ответчик произвел отчуждение приобретенных объектов гражданину Б. по отдельному договору купли-продажи.
Сумма иска составляла разницу между оценочной стоимостью приобретенного обществом объекта недвижимости и ценой его приобретения, которую истец полагал взыскать как штраф (неустойку) за нарушение ответчиком условий договора купли-продажи изолированных помещений.
Ответчик не признал иск в полном объеме, указав, что недвижимое имущество не передавалось ему безвозмездно или за одну базовую величину, а приобретено на общих основаниях по цене, установленной продавцом, — 133 292 250 руб. (до деноминации).
Ответчик отметил, что условия договора им добросовестно выполнены: на приобретенных объектах произведены ремонтно-технические работы, зарегистрирован юридический адрес ООО, помещения использовались под нужды самого ответчика в качестве склада и бытовых помещений.
Ответчик в отзыве также сослался на договор купли-продажи, в котором не содержалось каких-либо запретов на отчуждение приобретенных изолированных помещений.
Ответчик пояснил, что в здании размещались склад хранения готовой продукции, участок упаковки готовой продукции, участок финишной декоративной отделки, а также бытовые помещения. В подтверждение ответчик представил суду доказательства использования приобретенного недвижимого имущества в своей предпринимательской (хозяйственной) деятельности до его отчуждения гражданину Б.: товарно-транспортные накладные, путевые листы и др.
Оценив доводы сторон и исследовав доказательства, суд пришел к выводу, что истец не подтвердил факт невыполнения условий договора ответчиком. Следовательно, основания для примене-ния меры ответственности, предусмотренной договором, отсутствуют.
Суд установил, что ответчик приобрел имущество на аукционе не за одну базовую величину и на договорные обязательства не распространяются ограничения, предусмотренные Положением о порядке организации и проведения аукционов (конкурсов) по продаже отдельных объектов, находящихся в государственной собственности*.
* Утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.07.2013 № 609.
Законодательство, используя выражение «вовлечение в хозяйственный оборот», не раскрывает его содержание. Поэтому сторонам договора купли-продажи объекта государственной собственности предоставляется право в силу принципа свободы договора самостоятельно определить значение данного выражения, указав, в каких конкретных действиях покупателя оно выражается.
С учетом значения слов, системного анализа и буквального толкования содержания выражение «вовлечение в хозяйственный оборот» означает использование имущества в хозяйственной, производственной и иной предпринимательской деятельности.
В удовлетворении иска суд отказал. Решение обжаловалось в суде апелляционной инстанции и было оставлено в силе.
Мнение автора.
С 2007 г. государство оказывает поддержку малому предпринимательству путем продажи неиспользуемых государственных зданий и помещений. Продажа неиспользуемых зданий и помещений, особенно в сельской местности, осуществляется в основном без аукционов ввиду отсутствия спроса на такие здания и помещения.
На основании обобщения опыта продаж и дальнейшего использования объектов госсобственности за одну базовую величину в 2012 г. правила таких продаж были усовершенствованы Указом Президента Республики Беларусь от 04.07.2012 № 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом».
В частности, была введена норма о том, что в договор возмездного отчуждения государством при продаже объекта недвижимости через аукцион по цене одной базовой величины неиспользуемого и неэффективно используемого имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь, включенного в перечень неиспользуемого и неэффективно используемого имущества, должна включаться ответственность покупателя (приобретателя) за неисполнение, ненадлежащее исполнение обязательств:
— по осуществлению покупателем предпринимательской деятельности с использованием приобретенных объектов и (или) построенных новых объектов;
— запрету на отчуждение приобретенных объектов до выполнения покупателем условий договора купли-продажи.
Такая ответственность предусматривается в виде уплаты в республиканский бюджет разницы между оценочной стоимостью приобретенного имущества, определенной в соответствии с законодательством и действующей на дату принятия решения о его продаже (передаче), увеличенной с учетом индекса цен производителей на промышленную продукцию производственно-технического назначения, и ценой его приобретения.
Однако в рассматриваемом случае объект недвижимости был реализован через аукцион не по цене одной базовой величины. Соответственно, приведенные выше ограничения неприменимы к обстоятельствам дела.
В то же время принцип свободы договора позволяет сторонам сформулировать дополнительные обязательства в договоре купли-продажи. Такие дополнительные обязательства покупателя, внесенные в договор, были сформулированы как «вовлечение в хозяйственный оборот в течение 3 лет с момента заключения договора».
Исходя из этой формулировки обременения, суд проанализировал использование объекта недвижимости в хозяйственной деятельности и установил выполнение обязательства на основании имеющихся доказательств.
