Изменение способа управления общим имуществом: можно ли взыскать отчисления на капитальный ремонт?

В соответствии с п. 5 ст. 31 ЖК плата за капитальный ремонт в многоквартирном жилом доме ежемесячно вносится собственниками жилых и (или) нежилых помещений для аккумулирования средств на капитальный ремонт.

Согласно Положению о порядке расчетов и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, утвержденному постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.06.2014 № 571 (далее — Положение № 571): 

— средства, полученные от внесения платы за капитальный ремонт, имеют целевое назначение и направляются на цели, установленные законодательством (п. 27); 

— внесенная плательщиками жилищно-коммунальных услуг плата за капитальный ремонт возврату не подлежит (п. 26).

В то же время в случае смены способа управления общим имуществом совместного домовладения (например, с управления общим имуществом непосредственно участниками совместного домовладения на товарищество собственников) может возникнуть ряд вопросов, связанных с ранее перечисленными отчислениями на капитальный ремонт.

Так, в частности, вправе ли добросовестный собственник обратиться за судебной защитой, когда:

— организация (один из участников совместного домовладения), которая ранее аккумулировала денежные средства, отказывается их перечислять в адрес вновь созданной организации (товарищества собственников) в добровольном порядке;

— вновь созданная организация (товарищество собственников), уполномоченная на аккумулирование денежных средств на капитальный ремонт, отказывается взыскивать ранее перечисленные отчисления с организации (один из участников совместного домовладения), которая ранее аккумулировала данные денежные средства?

Обстоятельства дела

В 2007 г. был введен в эксплуатацию жилой дом. 

Управление общим имуществом данного жилого дома длительный период времени осуществлялось непосредственно собственниками совместного домовладения. Так, между собственниками был заключен договор о совместном домовладении, в рамках которого собственники в том числе обязались производить отчисления на капитальный ремонт жилого дома. Обязанность аккумулировать денежные средства на капитальный ремонт была возложена на одного из собственников (юридическое лицо) в жилом доме (далее — ответчик). 

В июле 2017 г. способ управления общим имуществом был изменен: администрацией района было назначено уполномоченное лицо по управлению общим имуществом совместного домовладения, а договор о совместном домовладении прекратил свое действие. 

В августе 2018 г. способ управления общим имуществом совместного домовладения снова был изменен: для управления общим имуществом было создано товарищество собственников.

При этом ранее перечисленные отчисления на капитальный ремонт так и остались у ответчика: ни уполномоченным лицом, ни товариществом собственников данные денежные средства не истребовались с ответчика. 

Так как, по мнению одного из собственников (далее — истец), ответчик утратил право на аккумулирование денежных средств на капитальный ремонт в связи с изменением способа управления общим имуществом, истец обратился с письменным требованием:

— к товариществу собственников о взыскании отчислений на капитальный ремонт с ответчика;

— к ответчику о перечислении отчислений на капитальный ремонт в адрес товарищества собственников или истца. 

Как со стороны ответчика, так и со стороны товарищества собственников требования истца о взыскании или о добровольном перечислении отчислений на капитальный ремонт исполнены не были. 

В связи с этим истец обратился в суд с исковым заявлением о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, составляющего сумму отчислений на капитальный ремонт, произведенных истцом с января 2017 г. по ноябрь 2019 г., а также процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения. 

Позиция истца 

Истец в обоснование заявленных требований указал, что поскольку: 

1) с января 2017 г. по ноябрь 2019 г. истцом ежемесячно отчислялись ответчику суммы денежных средств на капитальный ремонт общего имущества совместного домовладения; 

2) в соответствии с п. 5 ст. 31 ЖК, а также п. 27 Положения № 571 отчисления на капитальный ремонт зачисляются на специальные счета, открытые местными исполнительными и распорядительными органами, организациями застройщиков, товариществами собственников; 

3) до июля 2017 г. (до назначения уполномоченного лица по управлению общим имуществом жилого дома) ответчик являлся организацией, которая аккумулировала и могла использовать внесенные денежные средства на капитальный ремонт, а с июля 2017 г. утратил такое право; 

4) товарищество собственников отказало истцу в предъявлении требований к ответчику о перечислении средств на капитальный ремонт, ответчик неправомерно владеет денежными средствами, ранее перечисленными ему в качестве отчислений на капитальный ремонт, и с него подлежит взысканию неосновательное обогащение (ст. 971 ГК), составляющее сумму отчислений на капитальный ремонт, произведенных истцом с января 2017 г. по ноябрь 2019 г., и проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 366 ГК), начисленные на сумму неосновательного обогащения.

Позиция ответчика 

Ответчик, возражая против заявленных требований, указал, что в соответствии с п. 26 Положения № 571 внесенная плательщиками жилищно-коммунальных услуг плата за капитальный ремонт возврату не подлежит. 

Таким образом, какие-либо основания для удовлетворения заявленных требований истца у ответчика отсутствуют. 

Позиция третьего лица (товарищества собственников) 

Третье лицо в суд не явилось, направило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя третьего лица. 

Решение суда 

Суд пришел к выводу, что заявленные истцом требования не подлежат удовлетворению, поскольку: 

1) на момент предъявления иска в суд и на день вынесения судебного решения ни ответчик, ни истец не являются лицами, уполномоченными по законодательству аккумулировать денежные средства от внесения плательщиками жилищно-коммунальных услуг платы за капитальный ремонт;

2) исходя из анализа ст. 31 ЖК лицом, уполномоченным на размещение отчислений на капитальный ремонт на специальных счетах в банке, в настоящее время является третье лицо (товарищество собственников); 

3) внесенные истцом платежи, исходя из п. 26 Положения № 571, носят целевой характер и возврату не подлежат;

4) суммы, поступившие к ответчику от истца в качестве платы за капитальный ремонт, не могут рассматриваться в качестве неосновательного обогащения ответчика за счет истца, а последний не является надлежащим истцом по требованию о взыскании с ответчика денежных средств, перечисленных в качестве платы за коммунальный ремонт жилого дома.

Анализ спора

Статьей 25 ЖК предусмотрено, что организации в области жилищных отношений имеют право на защиту своих прав от неправомерных действий (бездействия) иных лиц, в том числе на судебную защиту своих прав и законных интересов. 

Тем не менее, несмотря на положения ст. 25 ЖК, в ситуации, когда товарищество собственников бездействует, а общее собрание собственников большинством голосов взаимозависимых с ответчиком лиц принимает решение о неподаче иска от имени товарищества собственников, миноритарные собственники в совместных домовладениях фактически лишаются права на защиту нарушенных прав, что в том числе подтверждается настоящим судебным решением. В данном случае миноритарные собственники (в том числе истец) оказались лишены права на проведение надлежащего капитального ремонта в здании в будущем за счет ранее внесенных отчислений на такой ремонт.

Как нам известно, в указанном кейсе в ходе рассмотрения дела судом со стороны ответчика было добровольно произведено перечисление спорных денежных средств на капитальный ремонт в адрес товарищества собственников (третье лицо в деле). Однако в случае неосуществления ответчиком такой добровольной оплаты последующее удовлетворение требований добросовестного собственника по взысканию ранее перечисленных сумм отчислений на капитальный ремонт с недобросовестных владельцев таких сумм представляется весьма затруднительным. 

ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ: Юрий Морозов, адвокат Минской городской коллегии адвокатов

Вынесенное судом решение представляется правомерным. Из фабулы дела усматривается, что отчисления на капитальный ремонт производились на основании договора о совместном домовладении, то есть сделки, что исключает возможность истребования денежных средств как неосновательного обогащения (ст. 971 ГК). Кроме того, п. 26 Положения № 571 устанавливает прямой запрет на возврат внесенных платежей, то есть взыскание их в пользу плательщика.
Вместе с тем решением суда разрешен конкретный гражданско-правовой спор, но не вопрос по существу: в действующем законодательстве действительно отсутствует прямой механизм понуждения органов управления организации собственников к истребованию отчислений на капитальный ремонт, ранее внесенных иному лицу. Остается лишь механизм косвенный: попытка воздействия на председателя правления через контролирующий орган.
В частности, сама по себе ситуация, при которой общее собрание организации собственников принимает решение о неподаче иска, прямо противоречит ее интересам: участники совместного домовладения фактически лишаются возможности израсходовать внесенные ими же денежные средства по целевому назначению. Председатель правления, с одной стороны, обязан обеспечить исполнение данного решения (абз. 5 п. 2 ст. 170 ЖК).
С другой стороны, законодательство обязывает председателя правления:
— действовать в интересах организации собственников. Невыполнение данного требования влечет полную материальную ответственность за убытки, причиненные ей в результате его виновных действий или бездействия (п. 5 ст. 170 ЖК);
— выполнять требования актов законодательства по управлению общим имуществом, в том числе по качественному и своевременному обеспечению предоставления жилищно-коммунальных услуг (абз. 3 п. 3 ст. 170 ЖК), одной из которых является капитальный ремонт;
— обеспечивать ежемесячное размещение денежных средств, полученных от внесения платы за капитальный ремонт, во вклады (депозиты) в банках и НКФО с последующим направлением их и процентов от размещения денежных средств на капитальный ремонт (абз. 4 п. 3 ст. 170 ЖК).
Таким образом, решение общего собрания противоречит требованиям актов законодательства, прямо обязывающих председателя правления не бездействовать, а действовать в интересах организации собственников. Следовательно, указанное решение подлежит исполнению лишь в той мере, в которой оно не нарушает императивные нормы права. Бездействие председателя правления может повлечь не только возложение на него убытков, но и досрочное прекращение его полномочий ввиду назначения уполномоченного лица.
Основаниями для его назначения являются в том числе необеспечение надлежащей работы органов управления, а также неоднократное (два и более раза в течение календарного года) нарушение председателем правления установленных законодательством обязанностей (п. 4 ст. 186 ЖК).

Пример. Районная администрация направила в адрес товарищества собственников требование о восстановлении отчислений на капитальный ремонт, которое не было исполнено в установленный срок. Кроме того, в результате осмотра мест общего пользования выявлено их ненадлежащее состояние. С учетом наличия двух нарушений администрацией назначено уполномоченное лицо по управлению общим имуществом.
Подобное решение может быть принято и при наличии одного нарушения, поскольку невыполнение председателем правления перечисленных выше требований актов законодательства (абз. 3 и 4 п. 3 ст. 170, п. 5 ст. 170 ЖК) свидетельствует о его ненадлежащей работе.

Прекращение полномочий бездействующего председателя правления само по себе не решает вопрос взыскания отчислений на капитальный ремонт, однако соответствующий иск может быть предъявлен уполномоченным лицом. Несмотря на то, что вопрос о наличии у данного лица права на обращение в суд в интересах организации собственников вызывает споры, на практике подобные иски принимаются к рассмотрению и удовлетворяются.
Разумеется, описанный выше способ не гарантирует итоговый успех, поскольку каждый этап (направление в адрес председателя правления требования о восполнении отчислений на капитальный ремонт, назначение уполномоченного лица и предъявление им иска в суд) мало зависит от воли миноритарного собственника, способного лишь направлять в уполномоченные органы соответствующие обращения и обжаловать принятые по ним решения. В этой связи вопрос о конкретном механизме истребования внесенных отчислений на капитальный ремонт нуждается в более детальном правовом регулировании.