Купіўшы аб’ект нерухомасці, новы ўласнік атрымлівае ў дадатак комплекс абавязкаў, невыкананне якіх прыводзіць да судовых спрэчак. У дадзеным артыкуле прыведзены агляд судовай практыкі па справах, у якіх таварыства ўласнікаў прад’яўляе да сваіх членаў патрабаванні аб забеспячэнні доступу да агульнай маёмасці сумеснага домаўладання для пракладкі кабелю і далейшага аказання паслуг электрасувязі.
Набываючы аб’ект нерухомай маёмасці, уласнік мае права валодаць, карыстацца і распараджацца ім паводле свайго меркавання. Разам з тым, дадзеныя правамоцтвы нярэдка маюць абмежаванні, часам нечаканыя для ўласніка памяшкання, арандатараў і іншых асоб, якія карыстаюцца ім на законнай падставе. У адносінах да таварыстваў уласнікаў тыповай сітуацыяй такога роду з’яўляецца набыццё ў шматкватэрных жылых дамах сутарэнных памяшканняў, праз якія праходзяць інжынерныя сеткі і камунікацыі.
Згодна з п. 1 арт. 274 ГК уласнікам кватэр у шматкватэрным доме належаць на праве агульнай долевай уласнасці агульныя памяшканні дома, канструкцыі дома, механічнае, электрычнае, санітарна-тэхнічнае і іншае абсталяванне за межамі або ўнутры кватэры, якiя абслугоўваюць больш за адну кватэру, а ў выпадках, устаноўленых заканадаўствам або дагаворам, i iншая маёмасць.
У адпаведнасці з п. 31 арт. 1 ЖК пад агульнай маёмасцю сумеснага домаўладання разумеюцца памяшканні, размешчаныя за межамі кватэр і (або) нежылых памяшканняў і прызначаныя для абслугоўвання двух і больш жылых і (або) нежылых памяшканняў у шматкватэрным жылым доме, некалькіх аднакватэрных, блакіраваных жылых дамоў, а таксама дахі, агароджвальныя нясучыя і ненясучыя канструкцыі, механічнае, электрычнае, санітарна-тэхнічнае і іншае абсталяванне, якое абслугоўвае два і больш жылыя і (або) нежылыя памяшканні і знаходзіцца ўнутры або за межамі шматкватэрнага жылога дома, аднакватэрных, блакіраваных жылых дамоў, іншых капітальных пабудоў (будынкаў, збудаванняў), групавыя прыборы ўліку расходу вады, цеплавой і электрычнай энергіі, газу, а таксама аб’екты, прызначаныя для абслугоўвання, эксплуатацыі і добраўпарадкавання некалькіх аднакватэрных, блакіраваных жылых дамоў, іншых капітальных пабудоў (будынкаў, збудаванняў), што знаходзяцца на сумежных зямельных участках, ці шматкватэрнага жылога дома, іншых капітальных пабудоў (будынкаў, збудаванняў), размешчаных на прысядзібнай тэрыторыі, перададзенай у арэнду або для абслугоўвання жылых дамоў арганізацыям уласнікаў, арганізацыям, якія маюць ва ўласнасці, валоданні ці карыстанні аб’екты жыллёвага фонду.
Артыкул 1 Закона Рэспублікі Беларусь ад 08.01.1998 № 135-З «Аб сумесным домаўладанні» прадугледжвае, што пад агульнай маёмасцю разумеюцца часткі нерухомай маёмасці, якія абслугоўваюць больш за аднаго ўласніка: лесвічныя клеткі, лесвіцы, ліфты, ліфтавыя і іншыя шахты, калідоры, дахі, тэхнічныя паверхі і сутарэнні, іншыя месцы агульнага карыстання, канструкцыі дома, механічнае, электрычнае, санітарна-тэхнічнае і іншае абсталяванне, якое знаходзіцца за межамі або ўнутры нежылых памяшканняў, элементы інжынернай інфраструктуры, азелянення і добраўпарадкавання, а таксама асобна размешчаныя аб’екты, якія служаць мэтаваму выкарыстанню будынка, і права землекарыстання.
У сiлу п. 5 арт. 150 ЖК удзельнік сумеснага домаўладання карыстаецца агульнай маёмасцю сумеснага домаўладання згодна з мэтавым прызначэннем гэтай маёмасці, не перашкаджаючы ажыццяўленню правоў на гэту маёмасць іншым удзельнікам сумеснага домаўладання.
У адпаведнасці з арт. 285 ГК уласнік можа патрабаваць ліквідацыі ўсялякіх парушэнняў яго права, хоць бы гэтыя парушэнні і не былі звязаны з пазбаўленнем валодання.
Артыкул 286 ГК замацоўвае, што правы, прадугледжаныя арт. 282–285 гэтага Кодэкса, належаць таксама асобе, якая хоць і не з’яўляецца ўласнікам, але валодае маёмасцю на праве пажыццёвага ўспадкаванага валодання, гаспадарчага распараджэння, аператыўнага кіравання ці на іншай падставе, прадугледжанай заканадаўствам або дагаворам. Гэта асоба мае права на ахову яе валодання таксама супраць уласніка.
Смотрите видео по данной теме
Таварыства ўласнікаў звярнулася ў раённы суд г. Мінска з іскавай заявай да ТАА «Б» і ТАА «М» аб ліквідацыі перашкод у карыстанні агульнай маёмасцю шляхам прымусу адказчыкаў да забеспячэння доступу спецыялістам УП «А» (аператар электрасувязі) да кабельных каналізацый (ніш) для выканання работ па падключэнню да сеткі Iнтэрнэт.
У абгрунтаванне заяўленых патрабаванняў ісцец зазначыў, што ТАА «Б» з’яўляецца ўласнікам нежылых памяшканняў № 2Н і 3Н, а ТАА «М» — арандатарам дадзеных аб’ектаў нерухомасці. Паміж таварыствам уласнікаў і УП «А» быў заключаны дагавор аб размяшчэнні аб’ектаў электрасувязі і аказанні паслуг электрасувязі, у адпаведнасці з якім УП «А» за ўласны кошт арганізуе і забяспечвае будаўніцтва сеткі электрасувязі ад пункта падключэння аператара да жылога дома і кватэр абанентаў.
Рашэннем Мінгарвыканкама УП «А» дазволена будаўніцтва структураваных сетак электрасувязі з пракладкай валаконна-аптычнага кабелю ў існуючай кабельнай каналізацыі на тэрыторыі таварыства ўласнікаў. Распрацаваны праект прадугледжвае будаўніцтва вузлоў доступу і падключэнне іх да існуючай сеткі перадачы дадзеных. Таварыства ўласнікаў пісьмова звярнулася да ТАА «Б» з просьбай аб забеспячэнні доступу да інжынернай інфраструктуры, якая размешчана ў памяшканні 2Н, на што была атрымана адмова.
ТАА «Б» прасіла адхіліць іск, бо забеспячэнне або незабеспячэнне доступу ў памяшканне — выключная прэрагатыва яго ўласніка. Паколькі ТАА «Б» не згодна забяспечыць доступ, іск не належыць задавальненню. Таксама дадзены адказчык сцвярджаў, што агульная маёмасць не можа знаходзіцца ў межах памяшкання, якое з’яўляецца прыватнай уласнасцю.
ТАА «М» прасіла адхіліць іск з той прычыны, што да моманту вынясення рашэння суда дагавор арэнды з ТАА «Б» быў скасаваны. Адпаведна, ТАА «М» не з’яўляецца належным адказчыкам па справе.
Акрамя таго, абодва адказчыка зазначылі, што новы кабель будзе з’яўляцца не маёмасцю членаў ТУ, а ўласнасцю інтэрнэт-правайдэра, у сувязі з чым адмова ў забеспячэнні доступу не парушае правоў удзельнікаў сумеснага домаўладання.
Суд задаволіў іскавыя патрабаванні часткова, абавязаўшы ТАА «Б» забяспечыць аператару электрасувязі доступ да змешчаных у памяшканні 2Н кабельных каналізацый (ніш). У задавальненні іскавых патрабаванняў да ТАА «М» адмоўлена.
Прымаючы рашэнне, суд зыходзіў з таго, што змешчаная ўнутры памяшкання ТАА «Б» кабельная каналізацыя, праз якую праходзяць слабатокавыя сеткі, з’яўляецца агульнай маёмасцю сумеснага домаўладання. Акрамя таго, дапытаныя ў судовым паседжанні спецыялісты паказалі, что тэхнічная магчымасць пракладкі кабелю паза існуючай кабельнай каналізацыяй адсутнічае. Такім чынам, адмова адказчыкаў ад забеспячэння доступу да месцаў знаходжання аб’ектаў электрасувязі з’яўляецца беспадстаўнай.
Суд адмовіў у задавальненні іскавых патрабаванняў да ТАА «М», паколькі на момант вынясення рашэння суда дадзены адказчык скасаваў дагавор арэнды нежылога памяшкання з ТАА «Б» і перадаў яго ўласніку згодна з актам. Пры гэтым довад ТАА «М» пра тое, што дадзеная асоба з’яўляецца неналежным адказчыкам, не адпавядае рэчаіснаці, паколькі на момант звароту ў суд гэта арганізацыя была арандатарам аб’екта нерухомасці і абавязана была выконваць прадугледжаныя заканадаўствам абавязкі.
Довад адказчыкаў аб тым, што новы кабель будзе з’яўляцца ўласнацю правайдэра, а не членаў ТУ, не можа быць падставай для адмовы ў задавальненні іскавых патрабаванняў, таму што прадметам іску з’яўляецца забеспячэнне доступу да змешчанай ўнутры памяшкання ТАА «Б» агульнай маёмасці сумеснага домаўладання.
На практыцы маюць месца выпадкі заключэння паміж ТУ і яго членамі дагавораў аб прадастаўленні сервітуту. Безумоўна, дадзеная мера дазваляе дэталёва ўрэгуляваць парадак доступу да аб’ектаў агульнай маёмасці, змешчаных у памяшканнях пэўных уласнікаў, усталяваць узаемныя правы і абавязкі бакоў. Разам з тым, выкананне такой дамовы цалкам залежыць ад добрасумленнасці ўласніка. У выпадку неабгрунтаванай адмовы ў забеспячэнні доступу ТУ мае магчымасць абараніць правы сваіх членаў толькі ў судовым парадку. Пры гэтым умовы дагавору аб прадастаўленні сервітуту разам з імператыўнымі нормамі права могуць быць выкарыстаны пры абгрунтаванні іскавых патрабаванняў.
Таварыства ўласнікаў звярнулася ў эканамічны суд г. Мінска з іскавай заявай да ІП Ф. аб прымусе да забеспячэння доступу работнікам РУП «Б» і УП «А», а таксама іх падрадных арганізацый да кабельнай каналізацыі, змешчанай у прыналежных адказчыку нежылых памяшканнях 1Н і 2Н, для выканання работ па пракладцы кабелю па існуючым металаканструкцыям для далейшай падачы іх да слабатокавых стаякоў і кабельнага ўводу паводле праектнай дакументацыі.
У абгрунтаванне заяўленых патрабаванняў ісцец зазначыў, што прыналежныя адказчыку памяшканні ўяўляюць сабой сутарэнне з інжынернымі сістэмамі і камунікацыямі, якія з’яўляюцца агульнай маёмасцю сумеснага домаўладання. Паміж ТУ і ІП Ф. былі заключаны дагаворы аб прадастаўленні сервітуту, згодна з якімі адказчык абавязаўся забяспечваць таварыству права карыстання часткай яго памяшканняў для абслугоўвання інжынерных сістэм і камунікацый. Разам з тым, неаднаразовыя просьбы аб прадастаўленні доступу не былі задаволены.
ІП Ф. прасіў адмовіць у іску на падставе ніжэйадзначанага:
1) ісцец не з’яўляецца ўласнікам кабельных каналаў і, адпаведна, не можа патрабаваць ліквідацыі парушэння правоў уласніка;
2) аператары электрасувязі маюць намер змясціць у прыналежных яму памяшканнях новую маёмасць (у тым лiку тэлекамунікацыйныя шафы), што парушыць правы ІП Ф. як уласніка;
3) таварыства ўласнікаў з’яўляецца неналежным істцом, паколькі патрабаванні заяўлены ў інтарэсах трэціх асоб: аператараў электрасувязі.
Прадстаўнік РУП «Б» (трэцяя асоба) патлумачыў, што ў межах Дзяржаўнай праграмы інавацыйнага развіцця Рэспублікі Беларусь на 2016–2020 гады, зацверджанай Указам Прэзідэнта Рэспублікі Беларусь ад 31.01.2017 № 31, а таксама Дзяржаўнай праграмы развіцця лічбавай эканомікі і інфармацыйнага грамадства на 2016–2020 гады, зацверджанай пастановай Савета Міністраў Рэспублікі Беларусь ад 23.03.2016 № 235, праводзіцца мадэрнізацыя сетак электрасувязі. Рашэннем Мінгарвыканкама РУП «Б» дазволена будаўніцтва за ўласны кошт валаконна-аптычных ліній у кабельнай каналізацыі на аб’ектах, у лік якіх уваходзіць дом таварыства ўласнікаў. Для выканання работ патрэбен доступ у памяшканні адказчыка, праз якія праходзяць існуючыя металаканструкцыі.
Прадстаўнік УП «А» (трэцяя асоба) зазначыў, што на падставе рашэння Мінгарвыканкама дадзенаму прадпрыемству дазволена будаўніцтва за ўласны кошт структураваных сетак электрасувязі з пракладкай кабелю ў існуючай кабельнай каналізацыі на тэрыторыі аб’екта, у які ўваходзіць дом ТУ. Паміж УП «А» і таварыствам уласнікаў заключаны дагавор аб аказанні паслуг электрасувязі. Для выканання работ патрэбен доступ у памяшканні адказчыка.
Суд задаволіў іск на падставе ніжэйпададзенага.
З ліста РУП «Б», які маецца ў матэрыялах справы, вынікае, што якая-небудзь маёмасць гэтага прадпрыемства ў доме ТУ адсутнічае. Прадстаўнік РУП «Б» дадаткова патлумачыў, што існуючыя інжынерныя камунікацыі могуць знаходзіцца на балансе аператара электрасувязі, аднак у дадзеным выпадку ў трэцяй асобы адсутнічаюць дакументы, якія пацвярджаюць факт перадачы прадпрыемству металаканструкцый у сутарэнных памяшканнях.
З улікам адсутнасці доказаў прыналежнасці кабельных каналаў РУП «Б», а таксама зыходзячы з вызначэння агульнай маёмасці, суд прыйшоў да высновы, што дадзеныя каналы з’яўляюцца агульнай долевай уласнасцю кожнага члена ТУ.
У сілу спецыфікі функцый, прадугледжаных заканадаўствам і статутам, таварыства ўласнікаў дзейнічае ў інтарэсах сваіх членаў і мае паўнамоцтвы патрабаваць ліквідацыі парушэння іх правоў. Той факт, што адказчык таксама мае долю ў праве ўласнасці на агульную маёмасць, не выключае магчымасці прад’яўлення істцом патрабаванняў на падставе арт. 285 ГК.
Довад адказчыка аб тым, што аператары электрасувязі маюць намер размясціць у яго памяшканнях новую маёмасць, суд прызнаў неабгрунтаваным, бо трэція асобы са спасылкамі на праектную дакументацыю патлумачылі, што работы будуць выконвацца толькі ў існуючых металічных канструкцыях, якія знаходзяцца ў памяшканнях ІП Ф. Пры гэтым у праектнай дакументацыі адзначана, што месцам знаходжання тэлекамунікацыйных шафаў абраны памяшканні электрашчытавых, якія не належаць адказчыку.
З улікам выкладзенага суд прыйшоў да высновы, што адмова ІП Ф. у забеспячэнні доступу да агульнай маёмасці супярэчыць нормам заканадаўства і ўмовам дагавораў аб прадастаўленні сервітуту.
З прыведзенага прыкладу вынікае, што суд ужыў метад выключэння: інжынерныя сеткі, якія не знаходзяцца на балансе аператара электрасувязі, злічаны ўласнасцю ўдзельнікаў сумеснага домаўладання. Пры гэтым спрэчка аб прыналежнасці кабельных каналаў узнікла толькі падчас разгляду справы. У выпадку знаходжання кабельных каналаў на балансе РУП «Б» суд меў бы законныя падставы для адмовы ў задавальненні патрабаванняў ТУ у парадку арт. 285 ГК. У гэтай сувязі пры разглядзе пытання аб звароце ў суд мэтазгодна загадзя пераканацца ў тым, што інжынерныя сеткі і камунікацыі знаходзяцца на балансе таварыства ўласнікаў.
Прыведзеныя вышэй прыклады з судовай практыкі дазваляюць зрабіць наступныя высновы:
1) права ўласнасці на пэўнае памяшканне не выключае магчымасці знаходжання ў ім агульнай маёмасці сумеснага домаўладання, да якой трэба забяспечваць доступ;
2) іскавыя патрабаванні аб забеспячэнні доступу да агульнай маёмасці мае права прад’яўляць яе ўласнік або асоба, якая валодае ёй на іншай падставе, прадугледжанай заканадаўствам ці дагаворам. З гэтай прычыны да звароту ў суд мэтазгодна вызначыць, на чыім балансе знаходзяцца інжынерныя сеткі і камунікацыі і, адпаведна, хто з’яўляецца належным істцом па справе;
3) факт знаходжання маёмасці ў агульнай долевай уласнаці членаў ТУ не перашкаджае прад’яўленню таварыствам уласнікаў іскавых патрабаванняў у інтарэсах сваіх членаў.
и затем На экран «Домой»
на верхней панели или нажмите меню и затем Добавить на домашний экран/экран приложений