Иные судебные споры

Как получить земельный участок для обслуживания капитальных строений совместного домовладения?

Товариществам собственников для содержания и обслуживания недвижимого имущества совместного домовладения должны предоставляться земельные участки на вещных правах без проведения аукциона. Вместе с тем существует проблема, когда основной землепользователь (арендатор) выступает против предоставления товариществу собственников данного земельного участка. Как в этом случае действовать обслуживающей организации, рассмотрим на примере конкретного судебного спора.

Шемет Дарья

юрист 

(Дело № 84-12/2019/263А/1007К)

Обстоятельства дела

ТС «А» обратилось в Минский районный исполнительный комитет (далее — исполком) с заявлением, в котором указало, что в связи с созданием ТС «А», которое осуществляет содержание, обслуживание и эксплуатацию 6 капитальных строений совместного домовладения, просило дать поручение уполномоченной организации на подготовку материалов по проекту отвода земельного участка площадью 0,8 га для обслуживания капитальных строений совместного домовладения. Также в заявлении заявитель просил предоставить ему сроком на 99 лет земельный участок площадью 0,8 га для обслуживания капитальных строений совместного домовладения.

Исходя из содержащихся в Едином государственном регистре юридических лиц и индивидуальных предпринимателей сведений, товарищество собственников «А» изменило наименование на «Б» (далее — заявитель).

Исполком направил в адрес проектной организации РУП «П» поручение, в соответствии с которым на указанное предприятие было возложено оформление землеустроительного дела об отводе заявителю земельного участка для обслуживания капитальных строений совместного домовладения. Оформленные материалы предписано было направить в исполком для рассмотрения и принятия решения.

В этой связи между заявителем и РУП «П» заключен договор подряда от 02.04.2018.

20.11.2018 заявитель направил в исполком письмо, в котором просил вынести решение о предоставлении ему испрашиваемого земельного участка для целей обслуживания совместного домо-владения. Кроме того, заявитель просил в случае ненадлежащего оформления материалов землеустроительного дела для целей решения о предоставлении заявителю испрашиваемого земельного участка направить в РУП «П» требование о надлежащем оформлении указанных материалов, а в случае наличия земельного спора между ООО «А» (землепользователь, арендатор) и заявителем — рассмотреть такой земельный спор не позднее 15 дней с момента получения настоящего обращения в присутствии представителей заинтересованных сторон.

Исполком направил заявителю письмо, в котором указал, что предоставить земельный участок возможно после его изъятия у прежнего землепользователя (землевладельца) и разработки проекта отвода земельного участка с установлением границ на местности, то есть на основе завершенного материала РУП «П».

Как усматривается из документации, разработанной РУП «П», последнее не завершило оформление землеустроительного дела об отводе земельного участка, поскольку отсутствовал проект отвода, согласованный с землепользователем — арендатором ООО «А», которому земельный участок предоставлен на праве аренды. 

ООО «А» не согласовало проект отвода земельного участка, поскольку не усматривало правовых оснований для его изъятия.

В связи с непринятием какого-либо решения по заявлению в предоставлении земельного участка заявитель обратился в суд, обжалуя бездействие исполкома. 

Дело об обжаловании бездействия исполкома

Выводы суда 

Решением экономического суда Минской области требования заявителя были удовлетворены. Бездействие исполкома, выраженное в непринятии решения по заявлению товарищества собственников о предоставлении земельного участка для обслуживания капитального строения совместного домовладения, признано незаконным. Суд обязал исполком устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя.

Действия исполкома на основании решения суда

На основании решения экономического суда Минской области исполком вынес решение об отказе ТС «Б» в предоставлении земельного участка. Из данного решения следует, что заявителю отказано в предоставлении земельного участка для обслуживания производственно-складского комплекса в связи с отсутствием материалов об изъятии и предоставлении земельного участка, разработанных в соответствии с главой 5 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее — Указ № 667, Положение № 667). Правовым основанием его вынесения указаны ст. 41 Закона Республики Беларусь от 04.01.2010 № 108-З «О местном управлении и самоуправлении», ст. 29 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее — КоЗ), п. 11-1 Положения № 667.

Заявитель обжаловал вынесенное решение, подав в экономический суд Минской области заявление о признании его недействительным.

Дело о признании решения исполкома недействительным

Выводы судов первой и апелляционной инстанций

Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции, как и суд апелляционной инстанции, исходил из того, что исполком, вынося оспариваемое решение со ссылкой на п. 11-1 Положения № 667, действовал неправомерно. Из содержания главы 5 Положения № 667 буквально не усматривается, что несогласование проекта отвода земельного участка с землепользователем — арендатором испрашиваемого земельного участка является прямым основанием к отказу заявителю — собственнику совместного домовладения объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом земельном участке. 

В свою очередь законодатель закрепил право собственника объекта недвижимого имущества на соответствующий земельный участок, необходимый для обслуживания объекта недвижимости, на котором данный объект непосредственно расположен. Заявителем представлены все необходимые документы и осуществлены все действия, предусмотренные действующим законодательством. Иного способа получения земельного участка, кроме как обращение к государственному органу — исполнительному комитету, законодательством не предусмотрено.

Выводы суда кассационной инстанции

Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь согласилась с выводами судебных инстанций, так как они основаны на нормах действующего законодательства, подтверждаются установленными по делу обстоятельствами и представленными доказательствами.

Справочно. 
В соответствии с п. 11 Положения № 667 без предварительного согласования предоставляются земельные участки при обращении за оформлением правоудостоверяющих документов собственникам имущества совместного домовладения, товариществам собственников, уполномоченным лицам по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения для содержания и обслуживания недвижимого имущества совместного домовладения.

Для содержания и обслуживания недвижимого имущества совместного домовладения земельные участки могут предоставляться на вещных правах без проведения аукциона следующим субъектам: собственникам имущества совместного домовладения, организации застройщиков, товариществу собственников, организации, управляющей общим имуществом, уполномоченному лицу по управлению общим имуществом (подп. 7.19 п. 7 Указа № 667) — в зависимости от выбранного способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения в соответствии со ст. 1, 10, 15, 23 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении».

Соответственно, суды пришли к правильному выводу о том, что у заявителя имеется право на предоставление земельного участка для обслуживания имущества совместного домовладения, что не оспаривалось исполкомом.

Порядок изъятия и предоставления земельного участка юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю в случае, если не требуется предварительное согласование места размещения этого участка, регламентирован главой 5 Положения № 667.

Справочно. 
Основания для отказа в предоставлении земельного участка указаны в п. 11-1 Положения № 667, в соответствии с которым в предоставлении земельного участка может быть отказано также в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.

Суды обоснованно констатировали, что заявителем представлены все необходимые документы и осуществлены все действия, предусмотренные действующим законодательством. Так, исполком не оспаривал тот факт, что заявитель предоставил все предусмотренные п. 35 Положения № 667 документы. Что касается принятия заявителем всех необходимых действий, то суды обоснованно исходили из того, что в сложившейся ситуации он не может воспользоваться способами защиты, предусмотренными ст. 11 ГК. Более того, заявитель предпринял попытку урегулировать сложившуюся ситуацию путем обращения с заявлением о разрешении земельного спора, который не был разрешен. В ответ исполком направил письмо, в котором сообщалось о возможности предоставления земельного участка только на основе завершенного материала РУП «П».

Из материалов дела следует, что фактически работа по разработке проекта отвода была начата, но не была завершена ввиду отказа ООО «А» в согласовании отвода земельного участка. При этом разработка проекта отвода была прекращена организацией по землеустройству, о чем заявитель проинформирован письмами, в которых дополнительно указано на наличие земельного спора между ним и ООО «А». 

Суды правильно исходили из того, что с учетом конкретных обстоятельств дела разрешение сложившейся ситуации возможно только исполкомом, являющимся компетентным органом и обладающим широкими полномочиями, что следует из ст. 29 КоЗ. При этом о необходимости разрешения возникшей ситуации с целью продолжения работы по предоставлению земельного участка исполком знал, однако каких-либо надлежащих действий по ее разрешению не предпринял.

Именно по этим причинам на момент принятия оспариваемого решения отсутствовали материалы об изъятии и предоставлении земельного участка, разработанные в соответствии с главой 5 Положения № 667. 

С учетом изложенного суды пришли к правильному выводу, что указанное исполкомом обстоятельство не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка, предусмотренного Положением № 667, ввиду чего обжалуемое решение правомерно и обоснованно признано недействительным.

При таких обстоятельствах судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь не нашла предусмотренных ст. 297 ХПК оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений. Соответственно, кассационная жалоба была оставлена без удовлетворения, а обжалуемые судебные постановления — без изменения.

Выводы автора:
В законодательстве отсутствуют последствия несогласования проекта отвода земельного участка с землепользователем, земельный участок которого намечается к изъятию. Поэтому, на наш взгляд, основания для отказа в выдаче проекта отвода земельного участка и впоследствии предоставлении земельного участка товариществу собственников отсутствуют.
Чтобы избежать возникновения конфликта по согласованию проекта отвода земельного участка, предлагаем вместе с заявлением о предоставлении земельного участка подавать заявление об изъятии земельного участка у текущего землепользователя. Основания для прекращения договора аренды установлены в ст. 64 КоЗ. В текущих условиях основанием для изъятия может быть нецелевое использование земельного участка, поскольку уже завершено строительство капитальных строений и права на помещения были переданы лицам, за счет средств которых произведено строительство.
Согласно ст. 29 КоЗ органом, уполномоченным на изъятие и предоставление земельных участков, является местный исполнительный комитет. Суд лишь дает правовую оценку действиям местных исполнительных комитетов и может отменять незаконные решения исполкома.
Порядок предоставления земельного участка товариществу собственников может быть следующим:
1. Направление заявления о предоставлении земельного участка, в котором указываются:
— цель, для которой испрашивается земельный участок;
— вещное право на испрашиваемый земельный участок;
— намечаемое место размещения земельного участка и его примерная площадь;
— источники финансирования строительства жилого дома и социальной инфраструктуры, а также возмещения убытков (при их наличии), если это связано с предполагаемым изъятием земельного участка у землепользователя.
К заявлению о предоставлении земельного участка для обслуживания капитального строения (здания, сооружения) прилагаются документы, подтверждающие их принадлежность на законном основании, или документы, подтверждающие возникновение в капитальном строении (здании, сооружении) совместного домовладения.
2. Разработка проекта отвода земельного участка.
Разработкой проекта отвода занимается организация по землеустройству в соответствии с пп. 2831 Положения № 667.
Проект отвода земельного участка согласовывается:
— с руководителем (его заместителем) территориального органа Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды, осуществляющего государственный санитарный надзор;
— землепользователем, земельный участок которого намечается к изъятию, кроме случаев изъятия земельного участка для государственных нужд.
После согласования проекта устанавливаются границы земельного участка.
3. Согласование проекта отвода земельного участка и проекта решения местного исполнительного комитета с землеустроительной службой.
4. Принятие решения об изъятии и предоставлении испрашиваемого земельного участка местным исполнительным комитетом.
В ч. 2 п. 37 Положения № 667 закреплено, что проект отвода земельного участка согласовывается с землепользователем, земельный участок которого намечается к изъятию, кроме случаев изъятия земельного участка для государственных нужд.
Прекращение разработки проекта отвода земельного участка происходит в случае, если при разработке проекта отвода выявлены обстоятельства, свидетельствующие:
— об указании (представлении) юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем недостоверных сведений (материалов) при подаче заявления о предоставлении земельного участка;
— о невозможности соблюдения при разработке проекта отвода испрашиваемого земельного участка для заявленных целей требований законодательства об охране и использовании земель, об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, а также градостроительных регламентов, природоохранных требований, противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил.
Таким образом, отсутствие согласия землепользователя при разработке проекта не препятствует дальнейшему утверждению проекта отвода земельного участка и не влечет иных последствий.

ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ: Антон Лихуто, юрист

Исходя из того, что отдельные помещения здания производственно-складского комплекса отчуждались отдельным покупателям, которые впоследствии приняли решение создать товарищество собственников, полагаем, что строительство такого здания было завершено в установленном порядке.
Товарищество собственников имеет полное право получить земельный участок для обслуживания и эксплуатации своего капитального строения на основании КоЗ и Указа № 667. Землеустроительная служба неправомерно прекратила разработку проекта отвода земельного участка. В данном случае со стороны землеустроительной службы было бы логично, учитывая содержание обращения товарищества собственников, обратиться в исполком с просьбой разрешить спор, возникший между товариществом собственников построенного капитального здания и арендатором двух земельных участков, выделенных для строительства.
Как следует из обстоятельств дела, товарищество собственников изначально обратилось в исполком с просьбой в случае наличия земельного спора между ООО «А» и товариществом собственников рассмотреть такой земельный спор не позднее 15 дней с момента получения настоящего обращения в присутствии представителей заинтересованных сторон.
Таким образом, у исполкома имелись все возможности рассмотреть объективно ситуацию, возникшую между землепользователем и лицом, обратившимся за выделением земельного участка, оценить необходимые размеры земельного участка, требуемого для эксплуатации и обслуживания капитального строения, и принять решение, входящее именно в компетенцию исполкома.
В текущей ситуации, учитывая наличие обращения в компетентный орган с просьбой о разрешении земельного спора, товариществу собственников следует либо обратиться в исполком повторно с заявлением о разрешении земельного спора в порядке ст. 93 КоЗ, либо обжаловать бездействие исполкома по разрешению земельного спора в судебном порядке.
Коллегия Верховного Суда правильно отметила, что разрешение сложившейся ситуации возможно только исполкомом, являющимся компетентным органом и обладающим широкими полномочиями, что следует из ст. 29 КоЗ.

Последнее
по теме