Несвоевременный возврат арендованного помещения: последствия для арендатора

Нормы ГК связывают отношения по аренде непосредственно с моментом передачи предмета аренды в пользование арендатору и определяют, что такие отношения заканчиваются в момент возврата арендатором предмета аренды арендодателю в его полное правообладание.

По смыслу ст. 971 ГК плата за пользование не возвращенным в срок имуществом не является неосновательным обогащением. Это обусловлено нормой ч. 2 ст. 593 ГК, так как обязанность по оплате за пользование имуществом возникает из договора аренды.

Если же договор аренды прекратился (расторгнут), акт о возврате не подписан и выселения не произошло, то собственник недвижимости должен заявить требование о взыскании неосновательного обогащения по ст. 971 ГК.

Начало периода, за который взыскивается неосновательное обогащение, может определяться датой судебного решения о расторжении договора. Кроме того, могут иметь место иные обстоятельства, обусловленные конкретными отношениями.

Фактический возврат подтверждается подписанием двустороннего акта. Вместе с тем, заявляя об освобождении помещения в отсутствие подписанного акта, арендатор должен будет подтвердить это другими достоверными доказательствами:

1) передача ключей и отсутствие доступа в помещение;

2) отсутствие имущества арендатора, препятствующего использованию помещения собственником;

3) согласие и намерение возвратить помещение.

При этом договор аренды другого помещения не является подтверждением освобождения прежнего.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в связи с непредставлением в материалы дела необходимых доказательств в подтверждение заявленных требований и возражений. Суды оценивают представленные сторонами доказательства. И если арендатором не представлены доказательства фактической передачи имущества, с него может быть взыскано неосновательное обогащение.

Практика судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь (далее – СКЭД) свидетельствует об обоснованности таких выводов (постановление СКЭД от 09.04.2024 по делу № 153ЭИП23904)

 Пример

Как следует из материалов дела, между ОАО «Арендодатель» и ООО «Арендатор» был заключен договор аренды двух помещений в гостинице. Помещения переданы арендатору по акту.

Впоследствии в результате выделения из ОАО «Арендодатель» было зарегистрировано новое юридическое лицо, к которому в соответствии с разделительным балансом перешло здание гостиницы – ООО «Собственник». Произведена государственная регистрация перехода к ООО «Собственник» права собственности на капитальное строение.

Решением экономического суда договор аренды признан недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 175 ГК.

Ссылаясь на фактическое пользование ответчиком принадлежащими ООО «Собственник» помещениями без установленных законодательством или сделкой оснований и неоплату арендных платежей за такое пользование, истец обратился в суд с иском.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные доказательства в совокупности и учитывая факт признания судом договора аренды недействительным, а также установив факт пользования ООО «Арендатор» двумя помещениями, расположенными в капитальном строении, пришел к выводу о неосновательном сбережении ответчиком платы за фактическое пользование имуществом, принадлежащим истцу.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции и указала, что факт пользования ответчиком в спорный период принадлежавшими истцу помещениями подтверждается совокупностью представленных в материалы дела доказательств.

СКЭД поддержала выводы нижестоящих инстанций и отметила следующее.

ООО «Собственник» неоднократно обращалось к ответчику с требованиями об освобождении занимаемых помещений. Назначало конкретные даты, в которые ответчику предлагалось передать помещения. С требованиями о возврате из аренды и передаче имущества собственнику обращался также и правопредшественник. 

ООО «Арендатор» не выражало согласия на освобождение арендуемых помещений, предлагало истцу представить документы, подтверждающие как право собственности данного юридического лица на конкретные помещения, так и полномочия должностных лиц истца, участвующих в переписке.

Доказательств того, что помещения не использовались арендатором в спорном периоде до момента передачи им ключей, имелись препятствия в пользовании помещениями по вине собственника, арендатор суду не представил.

При этом СКЭД указала, что смена юридического адреса ответчиком и смена адреса установки кассового оборудования не является безусловным доказательством освобождения им арендуемых помещений.

Выводы.
Решение кассационной инстанции подтвердило вывод о том, что фактическая передача арендованного имущества не ставится в зависимость исключительно от оформления ее передаточным актом. Тем не менее реальный возврат имущества арендатором должен быть подтвержден надлежащими доказательствами. В том числе и в случаях, когда договор аренды был расторгнут в судебном порядке.