Запрет на определение арендной платы в иностранной валюте

Большой резонанс среди субъектов хозяйствования вызвало принятие белорусским законодателем Закона № 347-З, который продлил запрет на определение арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте, до конца 2024 г.

Рассмотрим на примере конкретного судебного разбирательства показательный случай, имевший место в системе экономических судов в 2024 г. Полагаем, что данный пример поможет другим субъектам хозяйствования избежать подобных споров и возможных судебных разбирательств со своими контрагентами.

Обстоятельства дела

В ноябре 2020 г. между ООО «Ц» (далее – арендодатель, истец) и ООО «Ч» (далее – арендатор, ответчик) был заключен договор аренды № 03 от 12.11.2020 (далее – договор).

В соответствии с условиями договора арендодатель обязался передать арендатору, а арендатор принять во временное владение и пользование капитальное строение общей площадью 1909,1 кв. м (далее – объект аренды).

Во исполнение условий договора арендодатель передал, а арендатор принял объект аренды, что подтверждалось соответствующим актом приема-передачи имущества от 12.11.2020.

В соответствии с условиями договора ставка арендной платы за 1 кв. м составляла 16,50 долл. США с НДС; размер ежемесячной арендной платы составлял произведение ставки арендной платы за 1 кв. м и общей площади объекта аренды.

В июле 2022 г. был официально опубликован Закон № 197-З. В соответствии со ст. 4 данного Закона, вступившей в силу с 23.09.2022, право арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, было приостановлено до 01.01.2024.

Согласно ст. 5 Закона № 197-З договоры аренды, заключенные до вступления в силу ст. 4 названного Закона, подлежали приведению в соответствие с требованиями ст. 4 до ее вступления в силу.

С учетом вышеуказанных норм законодательства между арендодателем и арендатором было подписано дополнительное соглашение № 1 от 19.09.2022 к договору со сроком действия до 01.01.2024.

В соответствии с дополнительным соглашением № 1 стороны договорились о следующем:

• приостановить действие условий и пунктов первоначального договора об определении арендной платы в иностранной валюте на период действия запрета;
• установить размер арендной платы за сентябрь 2022 г. в сумме 81 058,70 руб.;
• установить ежемесячный размер арендной платы на период действия законодательного запрета (с 01.10.2022 до 01.01.2024) в сумме 69 409,00 руб.

Законом № 347-З запрет на определение арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте, был продлен до конца 2024 г.

Закон № 347-З был официально опубликован на Национальном правовом Интернет-портале Республики Беларусь 10.01.2024. Однако в силу ст. 2 распространил свое действие на отношения, возникшие с 01.01.2024.

Истец обратился в адрес ответчика письмом от 15.01.2024 с предложением пересмотреть в сторону существенного увеличения размер арендной платы.

Так, по мнению арендодателя, с принятием Закона № 347-З размер арендной платы должен составлять 100 094,11 руб. в месяц, что фактически было эквивалентно 32 263,79 долл. США по курсу Национального банка Республики Беларусь на 01.01.2024, где:

32 263,79 долл. США = 1909,1 кв. м (общая площадь помещения) * 16,50 долл. США (ставка арендной платы за 1 кв. м помещения).

Арендатор в ответ на предложение арендодателя письмом от 19.01.2024 отказал в увеличении арендной платы, предложив сохранить ее размер в прежнем согласованном сторонами размере – 69 409,00 руб.

При этом арендатор обратил внимание арендодателя, что размер арендной платы в месяц за пользование объектом аренды в таком случае увеличится с 69 409,00 до 100 094,11 руб., то есть одномоментно на 44,2 %.

В условиях текущей ситуации на рынке аренды недвижимости такая ставка арендной платы не отвечала интересам арендодателя.

При этом арендатор продолжил осуществлять оплату арендной платы в январе, феврале и марте 2024 г. по ставке 69 409,00 руб., как это было предусмотрено дополнительным соглашением № 1 к договору.

В результате состоявшейся деловой переписки и переговоров сторон по вопросу изменения арендной платы, которые не были в конечном итоге завершены подписанием соответствующего дополнительного соглашения к договору, арендодатель направил арендатору претензию.

В указанной претензии арендодатель потребовал от арендатора доплатить арендную плату за помещение в виде разницы, составляющей, по его мнению, 30 685,11 руб. в месяц (то есть 100 094,11 руб. – 69 409,00 руб.). В ответ на претензию арендатор предоставил аргументированный отказ с возражениями.

Арендодатель, посчитав отказ арендатора по вопросу увеличения арендной платы необоснованным, обратился в экономический суд с исковым заявлением.

Позиция истца

По мнению истца, ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы за январь и февраль 2024 г.

В силу п. 1 ст. 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 585 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно условиям договора арендатор обязался своевременно и в полном размере вносить арендную плату, производить оплату коммунальных услуг и иных расходов.

Истец полагал, что на момент его обращения за судебной защитой ответчиком не исполнены обязательства по внесению арендной платы в размере 61 370,22 руб. в нарушение положений действующего законодательства (ст. 290, 577, 585 ГК), а также положений договора.

Для удобства суда истцом была представлена следующая таблица, отражающая остаток задолженности по каждому периоду аренды и сроки наступления обязательств по оплате арендной платы.

Истец также предоставил суду обоснование относительно обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу: о сроке аренды; о размере арендной платы; о наступлении срока исполнения обязательства по внесению арендной платы.

О сроке аренды

В соответствии с п. 5.1 договора по соглашению сторон срок аренды имущества составляет 7 лет с момента передачи имущества арендатору в возмездное владение и пользование по передаточному акту, подписанному сторонами, в день заключения договора.

Передача имущества в адрес ответчика была осуществлена по акту приемки-передачи 12.11.2020. Таким образом, установленный договором срок аренды имущества ответчиком составляет следующий период: с 12.11.2020 по 11.11.2027.

Следовательно, истец правомерно предъявляет требования об оплате арендной платы за январь и февраль 2024 г.

О размере арендной платы

Руководствуясь положениями действующего законодательства, а также с учетом принципа свободы договора (ст. 2, 391 ГК) стороны в договоре установили буквально следующее:

«Начиная с 7-го месяца аренды включительно и по окончании срока аренды ставка арендной платы за 1 (один) метр квадратный составляет 16,50 долл. США с НДС по действующей ставке.

Размер ежемесячной арендной платы составляет сумму, состоящую из произведения сумм ставки арендной платы за 1 (один) метр квадратный арендуемой площади имущества, рассчитанной в белорусских рублях по курсу Национального банка Республики Беларусь на дату платежа, и общей площади имущества, указанной в п. 1.1 настоящего договора».

В соответствии с п. 4 Закона № 197-3 было приостановлено до 01.01.2024 действие ч. 2 п. 1 ст. 298 ГК и ч. 2 ст. 11 Банковского кодекса Республики Беларусь в части права арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

С учетом того, что мораторий на возможность установления арендной платы в эквиваленте был установлен изначально до 01.01.2024, стороны подписали дополнительное соглашение от 19.09.2022 к договору со сроком действия до 01.01.2024, где установили размер арендной платы в белорусских рублях

Таким образом, по мнению истца, с 01.01.2024 действуют общие положения договора о размере арендной платы, согласно которым размер арендной платы составляет 16,50 долл. США с НДС за 1 квадратный метр.

Однако 10.01.2024 вступил в силу Закон № 347-3, согласно которому запрет на право арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, был установлен на весь 2024 г.

В ст. 2 Закона № 347-З указано, что последний распространяет свое действие на отношения, возникшие с 1 января 2024 г.

Соглашение о внесении изменений в условия договора, регулирующие размер арендной платы после 01.01.2024, сторонами не было достигнуто.

В силу п. 15 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» при отсутствии обращений в хозяйственный суд и невнесении изменений в договор самими сторонами взамен противоречащему законодательству условию договора сторонами должна применяться соответствующая норма законодательства с момента введения ее в силу, если эта норма не является диспозитивной, применяемой постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (ч. 2 п. 3 ст. 391 ГК).

Учитывая тот факт, что положения Закона № 347-3 распространяют свое действие на отношения с 01.01.2024, размер арендной платы, ранее согласованный сторонами в эквиваленте, подлежит определению по курсу Национального банка Республики Беларусь на 01.01.2024.

Согласно данным Национального банка Республики Беларусь курс доллара США к белорусскому рублю по состоянию на 01.01.2024 составлял 3,1775.

Таким образом, как полагал истец, с 01.01.2024:

• ставка арендной платы за 1 кв. м составляет 52,43 руб. (3,1775 х 16,5);
• ежемесячный размер арендной платы составляет 100 094,11 руб. (52,43 х 1909,1), включая НДС по ставке 20 %.

Однако, по мнению истца, в нарушение положений действующего законодательства и договора ответчик продолжил вносить арендную плату согласно недействующему дополнительному соглашению № 1 от 19.09.2022 к договору.

О наступлении срока исполнения обязательства по внесению арендной платы

В соответствии с условиями договора стороны установили буквально следующее:

«Арендатор ежемесячно до 10-го (десятого) числа месяца, за который производится расчет, а если 10-е (десятое) число приходится на выходной или праздничный день, то не позднее предшествующего рабочего дня, самостоятельно (то есть без направления арендодателем счета на оплату) уплачивает арендную плату за текущий месяц пользования и владения имуществом платежным поручением в белорусских рублях, исходя из курса доллара США к белорусскому рублю, установленному Национальным банком Республики Беларусь на дату платежа, по платежным реквизитам арендодателя, указанным в разделе договора «Реквизиты и подписи сторон», с обязательным указанием номера и даты договора, периода, за который производится расчет, суммы НДС».

Таким образом, срок исполнения обязательств по внесению арендной платы за январь 2024 г. наступил 09.01.2024, а за февраль 2024 г. ‒ 09.02.2024.

Следовательно, по мнению истца, им обоснованно заявлены требования о взыскании арендной платы в размере 61 370,22 руб., поскольку:

• требования заявлены за период договорного срока аренды (январь и февраль 2024 г.);
• требования по определению размера арендной платы за январь и февраль 2024 г. в белорусских рублях по курсу на 01.01.2024 соответствуют положениям действующего законодательства Республики Беларусь;
• срок исполнения обязательств по внесению арендной платы за январь и февраль 2024 г. наступил.

На основании вышеизложенного истец просил суд взыскать с ответчика в пользу истца арендную плату (основной долг) по договору в размере 61 370,22 руб., их которых 30 685,11 руб. ‒ недоплата арендной платы за январь 2024 г., 30 685,11 руб. – недоплата арендной платы за февраль 2024 г.

Позиция ответчика

Ответчик с заявленными исковыми требованиями не согласился, считал их необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

1. Законом № 197-З (в ред. Закона № 347-З) установлен запрет с 23 сентября 2022 г. до 1 января 2025 г. на определение арендной платы с привязкой к эквиваленту иностранной валюты.

Законом № 197-З приостановлено право арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

Законом № 347-З запрет на определение арендной платы в эквиваленте иностранной валюты продлен на 2024 г., то есть до 01.01.2025.

При принятии Закона № 347-З законодателем помимо продления срока действия запрета на использование иностранной валюты на 2024 г. была также изменена (скорректирована) сама формулировка запрета. Так, если в Законе № 197-З был установлен запрет на определение арендной платы «в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте», то уже в Законе № 347-З запрет установлен не только на эквивалентные суммы в иностранной валюте, но также на «условные (расчетные) денежные единицы (“специальные права заимствования” и др.)».

Таким образом, белорусский законодатель не только продлил запрет (мораторий) на использование иностранной валюты, но также расширил и фактически «ужесточил» ее использование.

Ответчик также отметил, что в условиях «девалютизации» белорусской экономики любое использование эквивалента белорусского рубля при формировании арендной платы в период действия Закона № 347-З находится под запретом и строгим контролем государства.

В подтверждение ответчик привел тот факт, что в заключении постоянной комиссии Палаты представителей Национального собрания Республики Беларусь к законопроекту о продлении запрета на использование иностранной валюты при определении арендной платы было отмечено следующее:

«В целях продолжения работы по девалютизации экономики, исключения возможности использования при заключении договоров аренды денежных единиц иностранных государств, совершающих недружественные действия в отношении Республики Беларусь, проектом Закона предлагается продлить мораторий на 2024 год».

Таким образом, по мнению ответчика, попытка истца «привязать» размер арендной платы к эквиваленту доллара США в белорусских рублях противоречит не только нормам законодательства, но также не соответствует проводимой политике по «девалютизации» белорусской экономики.

Запрет на использование арендной платы в эквиваленте иностранной валюты был установлен с 23.09.2022 и продолжит непрерывно действовать до 01.01.2025. В этой связи неправомерна позиция истца по «привязке» арендной платы к курсу на 01.01.2024, то есть в период действия запрета (моратория).

2. Сторонами согласован размер арендной платы в белорусских рублях на период действия запрета (моратория) на определение арендной платы в эквиваленте иностранной валюты.

В соответствии с п. 1 ст. 625 ГК договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места считается незаключенным.

Стороны в п. 4 дополнительного соглашения от 19.09.2022 к договору согласовали в письменной форме, как это предписывает норма ст. 625 ГК с учетом установленного запрета на использование эквивалента иностранной валюты, размер арендной платы в сумме 69 409,00 руб. в месяц.

По мнению ответчика, размер арендной платы был установлен сторонами на период действия запрета, установленного законодательством.

Однако исходя из позиции истца, обозначенной в исковом заявлении, размер арендной платы в белорусских рублях не может распространять свое действие на отношения сторон после 31.12.2023.

В этой связи следует обратиться к содержанию соответствующей нормы в гражданском законодательстве.

Так, согласно ст. 401 ГК при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в ч. 1 настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, последующее поведение сторон.

Принимая во внимание вышеуказанную норму ГК, суду необходимо выяснить действительную общую волю истца и ответчика, из которой они исходили при установлении размера арендной платы.

По мнению ответчика, стороны при установлении размера арендной платы в рублях в дополнительном соглашении № 1 к договору исходили из того, что данный размер арендной платы будет действовать на период действия запрета (моратория) на использование иностранной валюты.

Запрет на использование иностранной валюты, установленный изначально Законом № 197-З сроком до 01.01.2024, продолжил действовать на весь 2024 г., то есть до 01.01.2025 (в ред. Закона № 347-З).

Таким образом, воля сторон при заключении дополнительного соглашения к договору была направлена на то, что размер арендной платы по договору на весь период действия запрета составит 69 409,00 руб. в месяц.

3. О добросовестном исполнении ответчиком денежных обязательств по договору.

Ответчик добросовестно исполнял и продолжает исполнять свои денежные обязательства по внесению арендной платы в согласованной сторонами сумме.

Истец по тексту искового заявления не оспаривает данный факт, о чем свидетельствуют, в частности, приложенные им же платежные поручения.

Таким образом, ответчик на протяжении всего срока действия договора добросовестно исполнял свои денежные обязательства по оплате арендной платы, а также по возмещению расходов по коммунальным платежам, не допуская необоснованных просрочек по оплате.

4. Истец ошибочно полагает, что сторонами якобы не согласован размер арендной платы по договору в белорусских рублях.

Согласно ч. 2 п. 1 ст. 298 ГК в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах («специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая оплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон.

Анализ условий договора в первоначальной редакции свидетельствует о том, что на момент заключения договора условия о порядке определения размера арендной платы соответствовали требованиям законодательства.

Законом № 197-З (в ред. Закона № 347-З) приостановлено с 29.09.2022 до 01.01.2025 действие ГК и Банковского кодекса Республики Беларусь в части права арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.

В силу п. 2 ст. 392 ГК, если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством.

Как следует из фактических обстоятельств, истцом и ответчиком путем заключения дополнительного соглашения № 1 от 19.09.2022 к договору был определен размер арендной платы в белорусских рублях, исключающий привязку к иностранной валюте.

Истец ошибочно полагает, что сторонами не согласован размер арендной платы по договору в белорусских рублях.

Напротив, как было указано выше, на период действия запрета (моратория) на использование эквивалента иностранной валюты стороны согласовали размер арендной платы в белорусских рублях, о чем свидетельствует заключение соответствующего дополнительного соглашения к договору.

Кроме того, по мнению ответчика, ошибочной является позиция истца о том, что арендная плата якобы может исчисляться по курсу на дату 01.01.2024, поскольку запрет за использование эквивалента не прерывался с 23.09.2022 и продолжит действовать до 01.01.2025.

6. Договором аренды не предусмотрено право истца (арендодателя) осуществлять в одностороннем порядке повышение арендной платы.

По общему правилу арендная плата за пользование имуществом может изменяться только по соглашению сторон.

Пленум Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь еще в 2012 г. определил следующее по вопросу возможности изменения арендодателем арендной платы без согласования с арендатором.

Если действительная воля сторон при заключении договора аренды недвижимого имущества, не находящегося в государственной собственности, была направлена на необходимость заключения дополнительного соглашения с целью изменения размера арендной платы, то арендодатель не вправе изменять арендную плату без согласования с арендатором (ч. 4 п. 21 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений»).

Более того, белорусская судебная практика по вопросам рассмотрения споров субъектов хозяйствования по арендной плате установила следующее.

При недостижении согласия сторон на изменение арендной платы заинтересованная сторона вправе лишь обратиться в суд с иском об изменении договора (решение хозяйственного суда Витебской области от 04.07.2013 по делу № 64-17/2013).

Между истцом и ответчиком не было достигнуто соглашение о повышении арендной платы до 100 094,11 руб. в месяц, как заявлено истцом в тексте искового заявления.

В силу п. 1 ст. 391 ГК граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законодательством или добровольно принятым обязательством.

В этой связи требования истца о взыскании якобы недовнесенной арендной платы за январь – февраль 2024 г. по договору (разница между 100 094,11 руб. и фактически уплаченной суммой 69 409,00 руб.) являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

7. Между истцом и ответчиком не заключалось соглашение, которое бы устанавливало повышенный размер арендной платы в сумме 100 094,11 руб. в месяц.

В силу п. 1 ст. 394 ГК расчеты сторон при исполнении договора осуществляются по цене, установленной соглашением сторон с соблюдением норм законодательства.

Как было указано выше, ответчик добросовестно исполнял и продолжает исполнять свои денежные обязательства по внесению арендной платы в согласованной сторонами сумме.

В частности, арендная плата за рассматриваемые периоды, указанные истцом в исковом заявлении (январь – февраль 2024 г.), оплачивалась ответчиком в установленные договором сроки и размере.

8. Истец, в одностороннем порядке повышая арендную плату в отсутствие на то законных оснований, злоупотребляет своими правами, что может привести к его неосновательному обогащению.

Условиями договора не предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.

Попытка истца (арендодателя) самостоятельно определить повышенную арендную плату приводит к злоупотреблению своими правами, а также возможности неосновательно обогатиться за счет ответчика, что недопустимо.

В силу п. 1 ст. 9 ГК не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 9, 298, 391, 392, 394, 401, 625 ГК, п. 21 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений», ответчик просил полностью отказать в удовлетворении исковых требований.

Решение суда первой инстанции

Экономический суд, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав представителей истца, ответчика, руководствуясь ст. 288, 290, 392, 577, 585 ГК, пришел к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению частично.

Так, решением суда первой инстанции с ответчика в пользу истца было взыскано 23 299,40 руб. основного долга по арендной плате из заявленных истцом 100 094,11 руб.

В остальной части суд отказал во взыскании основного долга.

В мотивировочной части решения экономический суд указал следующее.

Согласно ст. 290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 291 ГК предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора.

Согласно ст. 392 ГК договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством (п. 1). Если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством (п. 2).

В соответствии со ст. 577 ГК по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 585 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 4 Закона № 197-3 предусмотрено приостановление до 01.01.2024 действия ч. 2 п. 1 ст. 298 ГК и ч. 2 ст. 11 Банковского кодекса Республики Беларусь в части права арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (статья вступила в законную силу 23.09.2022).

Статьей 5 Закона № 197-3 определено, что договоры аренды, заключенные до вступления в силу ст. 4 настоящего Закона, подлежат приведению в соответствие с требованиями этой статьи до ее вступления в силу.

С целью приведения договора в соответствие с требованиями ст. 4 Закона № 197-3 сторонами заключено дополнительное соглашение № 1 от 19.09.2022.

В п. 8 дополнительного соглашения № 1 стороны установили, что оно действует до 01.01.2024.

Законом № 347-3 в ч. 1 ст. 4 Закона № 197-3 были внесены следующие изменения: слова «до 1 января 2024 г.» заменены словами «на 2024 год»; часть дополнена словами «или в условных (расчетных) денежных единицах (“специальных правах заимствования” и др.)».

Согласно ст. 2 Закона № 347-3 данный Закон распространяет свое действие на отношения, возникшие с 1 января 2024 г.

По условиям дополнительного соглашения № 1 от 19.09.2022 причиной, по которой стороны приняли решение заключить соглашение, зафиксировавшее арендную плату в белорусских рублях, явилось принятие Закона № 197-3.

Запрет в части права арендодателя определять в договоре размер арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, установленный Законом № 197-3, продлен Законом № 347-3 на 2024 г.

Иных правил, чем те, которые ранее действовали для правоотношений сторон в рамках договора аренды, Законом № 347-3 не установлено.

Поскольку единственным соглашением сторон о размере арендной платы в белорусских рублях является дополнительное соглашение от 19.09.2022, а обстоятельства, в рамках которых сторонами заключалось указанное дополнительное соглашение, не изменились, размер арендной платы за период январь ‒ февраль 2024 г. подлежит определению в соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 19.09.2022.

Пунктом 4 дополнительного соглашения № 1 от 19.09.2022 установлен размер арендной платы за период с 01.10.2022 до 01.01.2024 в размере 69 409,00 бел. руб. При этом размер арендной платы, установленный в п. 4 дополнительного соглашения от 19.09.2022, определялся сторонами в качестве скидки, бонуса при условии внесения арендатором арендной платы единовременно за период аренды с 01.10.2022 до 01.01.2024.

В п. 3 дополнительного соглашения № 1 определен размер арендной платы за полный месяц в размере 81 058,70 руб.

Учитывая изложенное, с ответчика подлежит взысканию арендная плата исходя из размера, согласованного сторонами в п. 3 дополнительного соглашения № 1 от 19.09.2022, а именно 81 058,70 бел. руб.

Таким образом, за период январь ‒ февраль 2024 г. подлежала оплате арендная плата в размере 162 117,40 руб. С учетом оплаченных ответчиком сумм (138 818,00 руб.) взысканию подлежит основной долг в сумме 23 299,40 руб.

Довод истца о применении для расчета арендной платы, ранее согласованной сторонами в эквиваленте курса Национального банка Республики Беларусь на 01.01.2024, не основан на нормах законодательства.

Решение суда первой инстанции сторонами не оспаривалось и вступило в законную силу.