Общее имущество совместного домовладения: споры о понуждении к демонтажу установленных перегородок и дверей

В соответствии с п. 1 ст. 178 ЖК организация собственников обязана обеспечить соблюдение интересов ее членов при определении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом совместного домовладения.

Статьей 273 ГК предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Из п. 1 ст. 274 ГК и п. 31 ст. 1 ЖК следует, что коридоры общего пользования относятся к общему имуществу совместного домовладения. 

В силу п. 2 ст. 274 ГК собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Отчуждение части общего имущества, находящегося в долевой собственности, осуществляется по решению общего собрания собственников жилых и (или) нежилых помещений с согласия двух третей от общего количества собственников жилых и (или) нежилых помещений.

Статья 285 ГК закрепляет, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 286 ГК права, предусмотренные ст. 282–285 ГК, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законодательством или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В силу п. 5 ст. 150 ЖК участник совместного домовладения пользуется общим имуществом совместного домовладения согласно целевому назначению этого имущества, не препятствуя осуществлению прав на это имущество другим участникам совместного домовладения.

Пункт 6 ст. 150 ЖК гласит, что отчуждение части общего имущества совместного домовладения, находящегося в долевой собственности, производится по решению общего собрания участников совместного домовладения с согласия двух третей от общего количества участников совместного домовладения.

Из п. 1 ст. 167 ЖК усматривается, что к исключительной компетенции товарищества собственников относится принятие решений об отчуждении или передаче общего имущества совместного домовладения во владение и пользование одному или нескольким членам организации собственников, иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов членов организации собственников.

Согласно п. 1 ст. 178 ЖК товарищество собственников обязано обеспечивать в том числе сохранность общего имущества совместного домовладения, соблюдение обязательных для соблюдения технических нормативных правовых актов; соблюдение интересов членов организации собственников при определении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом совместного домовладения; соблюдение требований настоящего Кодекса, иных актов законодательства и устава организации собственников.

В силу п. 16 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.05.2013 № 399, гражданам и организациям в жилом доме запрещается в частности:

— загромождение коридоров, лестничных маршей и площадок, проходов, запасных выходов и других вспомогательных помещений;

— самовольное выполнение работ, связанных с изменением архитектурно-планировочных решений зданий, жилых и вспомогательных помещений или влияющих на несущую способность конструкций зданий, в том числе устройство погребов и других помещений под балконами и лоджиями, в подвалах и технических подпольях, на этажах многоквартирных жилых домов.

Смотрите видео по данной теме

Пример 1 

Обстоятельства дела

Товарищество собственников обратилось в районный суд г. Минска с исковым заявлением к гражданину П. об устранении препятствий в пользовании местами общего пользования путем демонтажа самовольно устроенной перегородки и приведения мест общего пользования в прежнее (проектное) состояние. 

Позиция истца

В заявлении суду истец указал, что ответчик является собственником жилого помещения, находящегося в многоквартирном жилом доме, обслуживание которого осуществляется товариществом собственников. Без получения соответствующих разрешений, а также согласия общего собрания членов ТС ответчик самовольно произвел работы по установке в общем коридоре (тамбуре) перегородки, что повлекло увеличение площади принадлежащей ему квартиры за счет уменьшения общего коридора. В результате данных действий была отгорожена единственная батарея, находящаяся в общем коридоре и служащая для его отопления, а также единственный оконный проем и один из светильников. Кроме этого, установленная перегородка не соответствует требованиям противопожарной безопасности, что подтверждается представлением районного отдела по чрезвычайным ситуациям.

Позиция ответчика

В возражениях против иска ответчик просил отказать в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям:

1. В двери не работает замок, в связи с чем остальные участники совместного домовладения имеют доступ в часть коридора, отгороженную перегородкой. 

2. Довод истца о том, что установленная перегородка повлекла увеличение площади квартиры, не соответствует действительности. В ведомости технических характеристик, изготовленной территориальной организацией по государственной регистрации, тамбур обозначен как коридор общего пользования, а характеристики жилого помещения не изменились.

3. Из письма, направленного председателем правления в адрес районной администрации, следует, что никто из собственников не имел возражений в части установки перегородки. План типового этажа был утвержден начальником отдела архитектуры и градостроительства, однако никаких дальнейших действий председателем правления предпринято не было. При этом собственник квартиры не может завершить процесс изменения общего имущества.

Решение суда

Районный суд г. Минска удовлетворил заявленные требования в полном объеме, обязав П. устранить препятствия в пользовании местами общего пользования путем демонтажа самовольно устроенной перегородки и приведения мест общего пользования в прежнее (проектное) состояние.

В мотивировочной части решения суд указал, что ответчиком не было получено согласие жильцов дома на передачу ему части имущества, соответствующее решение на общем собрании членов товарищества собственников не принималось. Кроме того, работы по возведению перегородки были выполнены самовольно, без получения соответствующих разрешений и согласований в местном исполнительном и распорядительном органе.

К доводу о том, что в установленной ответчиком двери не работает замок, в связи с чем остальные участники совместного домовладения имеют доступ в часть коридора, отгороженную перегородкой, суд относится критически, поскольку сам факт установки перегородки с дверью ограничивает доступ к части мест общего пользования, нарушает права других собственников. Кроме того, П. имеет возможность в любой момент поменять запорное устройство на двери. 

Определением судебной коллегии по гражданским делам Минского городского суда решение суда было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба П. — без удовлетворения.

Пример 2

Обстоятельства дела

Товарищество собственников обратилось в районный суд г. Минска с исковым заявлением к 12 членам данного ТС об устранении препятствий в осуществлении права пользования общим имуществом совместного домовладения путем демонтажа перегородок, дверных проемов и их заполнений (а ответчика Ф. — перегородки и дверного проема без заполнения). 

Позиция истца

В заявлении суду истец указал, что ответчики являются собственниками жилых помещений, находящихся в многоквартирном жилом доме, обслуживание которого осуществляется товариществом собственников. Без получения соответствующих разрешений, а также согласия общего собрания членов ТС ответчики самовольно возвели в общих коридорах перегородки с дверными проемами и их заполнениями (а ответчик Ф. — перегородку с дверным проемом без заполнения). В связи с тем, что в адрес товарищества собственников поступило письмо районной администрации с требованием об устранении нарушений, ТС направило соответствующие предписания в адрес ответчиков, которые не были исполнены. 

Позиция ответчиков

В возражениях против иска и устных пояснениях суду ответчики ссылались на то, что до возведения перегородок был проведен опрос членов товарищества собственников с составлением соответствующего протокола общего собрания. Копией данного документа ответчики не располагают, а истец, будучи заинтересованным лицом, умышленно не предоставляет его в материалы дела.

Ответчики Б. и Ф. дополнительно отметили, что перегородки были установлены до приобретения ими права собственности на жилые помещения, в связи с чем данные лица не являются надлежащими ответчиками по делу. Кроме того, в перегородке возле квартиры Ф. отсутствует дверь, в связи с чем права других членов товарищества на доступ к местам общего пользования не нарушаются. 

Решение суда

Районный суд г. Минска удовлетворил заявленные требования в полном объеме, обязав 12 ответчиков устранить препятствия в осуществлении права пользования общим имуществом совместного домовладения и привести в проектное состояние коридоры общего пользования путем демонтажа самовольно установленных перегородок, дверных проемов и их заполнений (а ответчика Ф. — перегородки и дверного проема без заполнения). 

Постановляя решение, суд исходил из того, что возведенные ответчиками конструкции ограничивают возможность пользования частью коридора и находящимся в нем отопительным радиатором. Согласие общего собрания членов товарищества собственников на устройство перегородок, равно как и соответствующее разрешение исполнительного и распорядительного органа, получено не было. 

Оценивая доводы Б. и Ф. о том, что перегородки были установлены до перехода к ним права собственности на жилые помещения, суд указал, что при приобретении объектов недвижимости данные лица должны были выяснить обоснованность возведенных перед квартирами конструкций, которые ограничивают другим лицам возможность пользования общим имуществом. Сохраняя указанные перегородки, ответчики нарушают права иных участников домовладения вне зависимости от того, кто их установил.

Довод ответчика Ф. о том, что в перегородке перед его квартирой не установлена дверь, суд признал несостоятельным, поскольку она может быть установлена в любое время. Кроме того, сам факт возведения перегородки с возможностью установления двери нарушает как права других собственников, так и архитектурное решение здания.

Из следующего примера видно, что перед обращением в суд целесообразно надлежащим образом зафиксировать факт наличия самовольно установленной перегородки. Данная мера позволит взыскать с ответчика понесенные судебные расходы в том случае, если последний демонтирует конструкцию после предъявления иска.

Пример 3

Обстоятельства дела

Товарищество собственников обратилось в районный суд г. Минска с исковым заявлением к П. об устранении препятствий в осуществлении права пользования помещениями общего назначения путем демонтажа самовольно устроенной перегородки и взыскании судебных расходов. В ходе рассмотрения дела истец заявил отказ от материально-правового требования, поскольку перегородка была демонтирована ответчиком. Просил взыскать понесенные расходы по оплате госпошлины и юридической помощи.

Позиция истца

Ссылаясь на представленные письменные доказательства (акты обследования), показания свидетелей Л. и Д., представитель товарищества собственников указал, что самовольно возведенная конструкция была демонтирована ответчиком после предъявления иска. Соответственно, в силу ст. 137 ГПК с ответчика подлежат взысканию судебные расходы.

Позиция ответчика

В пояснениях суду П. утверждала, что перегородка была демонтирована до обращения в суд, что подтверждается показаниями свидетелей П. (ее отца), Я. и С. Представленные истцом акты обследования, по мнению ответчика, являются подложными. С учетом изложенного П. просила в иске отказать.

Решение суда

Районный суд удовлетворил заявленные требования частично, взыскав с ответчика 50 % расходов по оплате госпошлины (оставшиеся 50 % подлежат возврату из бюджета по правилам подп. 4.2.6 п. 4 ст. 292 НК), а также расходы по оплате юридической помощи. 

В мотивировочной части решения суд сослался на два акта обследования жилого дома, второй из которых был составлен за день до предъявления искового заявления в суд. Свидетели Л. и Д. подтвердили, что осмотр производился в составе комиссии с выездом на место, перегородка демонтирована не была.

Доводы ответчика о подложности актов обследования суд счет надуманными, поскольку они не подтверждены достоверными и достаточными доказательствами, а также опровергаются показаниями свидетелей Л. и Д. При этом к показаниям свидетелей П., Я. и С. суд относится критически, поскольку Я. и С. достоверно неизвестно, когда именно была демонтирована перегородка, а П., будучи отцом ответчика, может давать пояснения в ее пользу.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Минского городского суда решение суда было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба П. — без удовлетворения.

Из приведенного примера следует, что письменная фиксация факта нарушения, произведенная комиссией товарищества собственников, позволила истцу возместить понесенные судебные расходы. При этом очевидно, что момент обследования с составлением соответствующего акта должен быть максимально приближен по времени к дате обращения в суд.

Выводы автора

Приведенные выше примеры из судебной практики позволяют сделать следующие выводы:

1) установленные в местах общего пользования конструкции рассматриваются судами как препятствие в осуществлении членами товарищества собственников права пользования отгороженной частью коридора;

2) иски об устранении данных нарушений могут быть предъявлены товариществом собственников как организацией, уполномоченной на управление общим имуществом;

3) на законность возведенных конструкций не влияет наличие либо отсутствие в них дверных заполнений, а также то обстоятельство, что двери не закрываются на запорное устройство (замок);

4) иск об устранении препятствий в осуществлении права пользования может быть предъявлен не только к лицу, установившему перегородку, но и к иным лицам, которые приобрели объект недвижимости уже после ее установки;

5) удовлетворяя подобные иски, суды ссылаются на два ключевых обстоятельства: отсутствие согласия общего собрания членов товарищества собственников, а также соответствующего разрешения исполнительного и распорядительного органа.