Оспаривать надо торги, на которых оценивалось имущество, а не цену договора

Дело № 202-24/2018/1023А/1433К

Заявитель кассационной жалобы просит отменить решение экономического суда г. Минска и постановление апелляционной инстанции этого же суда по иску к ООО «УПК», ЗАО «М» об установлении факта ничтожности сделки — договора купли-продажи недвижимого имущества (инстанциями отказано в удовлетворении иска о признании договора ничтожным). 

Заявитель  указывал на несоответствие договора ст. 44, ч. 10 ст. 127 Закона Республики Беларусь «Об экономической несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон) о правилах проведения независимой оценки недвижимого имущества, результат которой согласно пункту 12.2.6 СТБ 52.3.01-2011 действует в течение года со дня проведении данной оценки. 

Коллегия отказала в удовлетворении жалобы: нормы, на которые ссылается истец в обоснование иска (статей 44 и 127 Закона), не определяют условие заключения договора купли-продажи имущества, а определяют порядок оценки имущества должника (банкрота) и определения начальной цены имущества, выставляемого на торги. 

Как видно из материалов дела, определением Хозяйственного суда города Минска от 19.10.2012 возбуждено производство по делу об экономической несостоятельности (банкротстве) ООО «УПК» (должника). 

Собранием кредиторов должника от 11.04.2013 принято решение о реализации административного помещения, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Сурганова (далее — объект, имущество). 

Внеочередное общее собрание кредиторов должника решило поручить оценку имущества должника РУП «ПИБ» (составлен стандартный отчет по определению рыночной стоимости объекта от 03.10.2013), а его реализацию — КУП «МЦН». 

ООО «УПК» (доверитель) и КУП «МЦН» (поверенный) подписан договор поручения на организацию и проведение торгов в форме открытого аукциона по продаже помещения. 

В связи с признанием несостоявшимися аукциона по продаже объекта общим собранием кредиторов должника (протокол от 27.08.2014 № 6) принято решение о выставлении на продажу объекта недвижимости со снижением стоимости на 5 % от стоимости, заявленной на прошедших торгах, при повторных торгах — еще на 5 %. Общим собранием кредиторов должника (протокол от 18.11.2014 № 7) принято решение о снижении стоимости помещения на 7,5 %. 

Согласно протоколу заседания комиссии по проведению торгов от 29.12.2014 на участие в торгах поступило одно заявление, единственный участник выразил согласие на приобретение объекта по начальной цене, увеличенной на 5 %. Комиссия решила продать объект недвижимости единственному участнику торгов — ЗАО «М». 

ООО «УПК» (продавец) и ЗАО «М» (покупатель) подписан договор купли-продажи помещения. Согласно договору продажа осуществляется в соответствии с протоколом от 29.12.2014 о результатах торгов по продаже помещения по цене 3 607 803 254 руб. (до деноминации) без НДС. 

Указанные выше факты установлены вступившим в законную силу решением Экономического суда города Минска от 04.04.2018 по делу № 23-24/2018 и в соответствии со статьей 106 ХПК доказыванию по настоящему делу не подлежат. Указанным судебным постановлением также установлено, что, поскольку независимая оценка административного помещения проведена РУП «ПИБ» 03.10.2013, на момент объявления торгов на 29.12.2014 срок оценки истек. 

Истец указывал на несоответствие договора требованиям законодательства (ст. 44, ч. 10 ст. 127 Закона) о правилах проведения независимой оценки недвижимого имущества, результат которой согласно пункту 12.2.6 СТБ 52.3.01-2011 действует в течение года со дня проведении данной оценки. 

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, указал, что нормы, на которые ссылается истец, определяют порядок установления цены недвижимого имущества должника по делу о банкротстве в целях реализации на торгах, результаты которых в установленном порядке не оспорены. 

Согласно нормам ст. 44 Закона в процедуре конкурсного производства управляющий проводит опись (инвентаризацию), внутреннюю оценку имущества должника и (или) обеспечивает проведение независимой оценки указанного имущества. В частности, при продаже недвижимого имущества должника такое имущество подлежит независимой оценке до его продажи с привлечением в порядке, установленном законодательством, юридического лица или индивидуального предпринимателя, осуществляющих в порядке, установленном законодательством, оценочную деятельность, если иное не установлено законодательными актами. 

Статьей 127 Закона также установлены правила определения начальной цены имущества должника (банкрота), подлежащего реализации с торгов, предусматривающие обязательные требования по продаже имущества должника на торгах с учетом требований Закона. В частности, если торги проводятся в форме конкурса, условия конкурса подлежат согласованию с собранием кредиторов. 

В рассматриваемом случае начальная цена для продажи объекта недвижимости на аукционе 29.12.2014 установлена на основании решений собраний кредиторов ООО «УПК» (протоколы № 6 и № 7) последовательно снижавших начальную цену продажи объекта. Начальная цена для проведения аукциона 29.12.2014 определена с использованием механизма, установленного Законом, а не стандартным отчетом РУП «ПИБ» по определению рыночной стоимости объекта от 03.10.2013. В процедуре банкротства должника (продавца) решения собраний кредиторов не обжаловались. 

Статьей 417 ГК определено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Если аукцион по продаже имущества признан несостоявшимся в силу того, что заявка (заявление) на участие в нем подана только одним участником либо для участия в нем явился только один участник, предмет аукциона продается этому участнику при его согласии по начальной цене, увеличенной на пять процентов, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь. 

После проведения аукциона 29.12.2014, который признан несостоявшимся, цена договора купли-продажи установлена в соответствии с нормами ст. 417 ГК. 

Обоснованным является вывод судебных инстанций о том, что нормы статей 44 и 127 Закона, на которые ссылается истец в обоснование иска, не определяют условие заключения договора купли-продажи имущества, а определяют порядок оценки имущества должника (банкрота) и определения начальной цены имущества, выставляемого на торги. 

Таким образом, основания, на которые ссылается истец, не могут быть признаны достаточными для установления факта ничтожности договора.

Вывод судебных инстанций относительно того, что основанием для отказа в иске является заключение оспариваемого договора купли-продажи по результатам несостоявшихся торгов, не признанных в установленном порядке недействительными, ошибочен. В данном случае ориентировать стороны на обращение с иском о признании результатов торгов, которые не состоялись, некорректно. Вместе с тем данный вывод не влияет на законность оспариваемых судебных постановлений по делу.

Комментарий редакции:

В данном деле начальная стоимость имущества была определена оценкой, которая была утверждена собранием кредиторов, что соответствует требованиям Закона. К сожалению, из содержания дела не ясно, с чем еще был не согласен истец, кроме того, что оценка действует год согласно СТБ. Вместе с тем порядок определения цены в договоре предусмотрен и подтверждается результатами торгов.