Обстоятельства дела

Между ООО «К» (застройщик) и ООО «С» (дольщик) был заключен договор долевого строительства от 07.08.2013, в соответствии с которым застройщик обязался за счет средств дольщика организовать и обеспечить строительство (создание) нежилых помещений общей площадью 198,8 кв. м и 202 кв. м.

Дольщик исполнил свои обязательства по финансированию объекта строительства в полном объеме, однако после завершения строительства застройщик не выполнил обязательства по передаче документов дольщику.

Вступившим в законную силу решением экономического суда г. Минска суд обязал ООО «К» выдать ООО «С» справки заказчика (застройщика) о строительстве изолированных помещений площадью 198,8 кв. м и 202 кв. м по договору от 07.08.2013 о том, что финансирование помещения осуществлялось за счет средств ООО «С». Указанное решение экономического суда г. Минска было фактически исполнено 10.10.2019 ООО «Б» (товарищ по договору о совместной деятельности с ООО «К»).

По заявлению ООО «К» регистрирующим органом была произведена государственная регистрация создания изолированного помещения № 62 площадью 389,6 кв. м и возникновения права собственности на него у ООО «К». Основанием для государственной регистрации послужила справка ООО «Б» от 06.06.2017 о строительстве помещения № 62 за счет собственных средств ООО «К».

Приказом ООО «К» «О разделе изолированного помещения» от 22.11.2017 изолированное помещение № 62 было разделено на два изолированных помещения площадью 196,8 кв. м и 192,8 кв. м (изолированное помещение № 62а) в соответствии с проектом раздела.

По заявлению ООО «К» регистрирующим органом произведена государственная регистрация прекращения существования изолированного помещения № 62 и прекращения права собственности на него.

Между ООО «К» (продавец) и Н. (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (договор от 04.12.2017), в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель — принять и оплатить недвижимое имущество — изолированное помещение № 62а площадью 192,8 кв. м.

В этот же день по заявлению ООО «К» регистрирующим органом была произведена государственная регистрация договора от 04.12.2017 и государственная регистрация перехода права собственности за Н. на изолированное помещение № 62а площадью 192,8 кв. м.

Решением экономического суда г. Минска от 03.12.2018 (Н. была привлечена в дело в качестве третьего лица) были удовлетворены исковые требования ООО «С» и признана недействительной государственная регистрация возникновения права собственности ООО «К» на изолированное помещение № 62 площадью 389,6 кв. м. Указанным решением также было установлено, что помещение № 62а площадью 192,8 кв. м и помещение, относящееся к предмету договора от 07.08.2013, являются одним и тем же помещением.

Решением экономического суда г. Минска от 11.06.2019 (Н. была привлечена в дело в качестве третьего лица) были удовлетворены исковые требования ООО «С» и признана недействительной государственная регистрация возникновения права собственности ООО «К» на изолированное помещение № 62а площадью 192,8 кв. м.

После удовлетворения исковых требований ООО «С» и вступления решения экономического суда г. Минска от 11.06.2019 в законную силу ООО «С» обратилось в экономический суд г. Минска с исковым заявлением об установлении факта ничтожности договора от 04.12.2017.

Схема государственных регистраций применительно к рассматриваемому делу:

Позиция истца (ООО «С»)

В исковом заявлении со ссылками на ч. 2 ст. 106 ХПК истец указал, что на момент заключения договора от 04.12.2017 изолированного помещения № 62а площадью 192,8 кв. м ООО «К» не являлось собственником данного изолированного помещения, в связи с чем договор от 04.12.2017 является ничтожным на основании ст. 169 ГК как не соответствующий требованиям ст. 210 и 219 ГК.

Справочно.
Пунктом 1 ст. 210 ГК предусмотрено, что права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику. Пунктом 2 ст. 219 ГК установлен запрет на отчуждение имущества помимо воли собственника.

Дополнительно в письменных объяснениях истец указал, что выбор способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно истцу, в связи с чем с учетом избранного истцом способа защиты нарушенного права и положений ст. 100 ХПК установление факта, является ли ответчик добросовестным приобретателем, не входит в предмет доказывания по делу.

В свою очередь на момент заключения договора от 04.12.2017 ответчик (Н.) имел возможность осуществить проверку приобретаемого имущества, а также цепочку регистрационных действий, совершаемых в отношении приобретаемого и связанного с ним имущества, в том числе установить наличие притязаний третьих лиц.

ООО «С» совершило ряд действий по информированию неопределенного круга лиц о наличии притязаний на имущество. Оно обращалось:

— в регистрирующий орган с заявлением о внесении отметки о юридических фактах;

— в ООО «К» и ООО «Б» с указанием о том, что фактическим собственником спорного помещения является ООО «С»;

— в ОВД, а также в организацию по проведению аукциона по спорному помещению о наличии притязаний на данное имущество.

Позиция ответчика (Н.)

В отзыве об исковом заявлении ответчик указал, что ст. 169 ГК подлежит применению только в том случае, если законодательством не предусмотрены иные последствия нарушения.

Справочно.
Сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 169 ГК).

Статья 283 ГК предусматривает такие иные последствия, как истребование имущества у добросовестного приобретателя. Н. является добросовестным приобретателем, изолированное помещение приобретено возмездно, при государственной регистрации сделки в отношении изолированного помещения не были проставлены какие-либо отметки о юридических фактах.

В дополнительном отзыве ответчик указал, что реальное восстановление нарушенного права истца возможно путем предъявления иска к ООО «К» о возмещении причиненных убытков. Умысел, неосмотрительность, небрежность имели место не на стороне ответчика, а на стороне истца. Истец был обязан предпринять все меры по информированию неопределенного круга лиц о существующих спорах с ООО «К», надлежащим образом проставлять отметки о юридических фактах.

Выводы суда первой инстанции

Экономический суд г. Минска удовлетворил исковые требования в полном объеме. В обоснование принятого судебного постановления суд указал, что решением от 11.06.2019 была признана недействительной государственная регистрация возникновения права собственности ООО «К» на изолированное помещение № 62а площадью 192,8 кв. м. С учетом того, что государственная регистрация права собственности ООО «К» в установленном порядке признана недействительной, на момент совершения сделки ООО «К» не являлось юридическим собственником спорного изолированного помещения, а следовательно, не могло распоряжаться им путем заключения сделки по отчуждению ответчику.

Довод ответчика о том, что истребование имущества у добросовестного приобретателя является иным последствием нарушения, что исключает применение ст. 169 ГК, суд признал несостоятельным, поскольку истцом не заявлено требование о применении последствий недействительности сделки, в связи с чем обстоятельства добросовестности приобретателя не входят в предмет настоящего иска.

Выводы суда апелляционной инстанции

Апелляционная инстанция экономического суда г. Минска оставила решение суда первой инстанции без изменения, дополнительно указав, что доводы относительно неправильного способа судебной защиты и наличия иных предусмотренных ст. 283 ГК последствий не могут быть признаны обоснованными, так как выбор способа судебной защиты является правом истца. Истребование имущества из чужого незаконного владения, как и требование о применении последствий ничтожности сделки, истцом не заявлялись, судом первой инстанции не рассматривались и в качестве иных последствий нарушения при рассмотрении иска не могут быть учтены.

При оценке материалов дела суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что ответчиком в соответствии со ст. 100 ХПК не представлены доказательства добросовестности (то есть проявления той степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась по характеру обязательства и условиям хозяйственной сделки) при приобретении объекта недвижимости.

Выводы суда кассационной инстанции

Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь оставила решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения, дополнительно указав, что доводы кассатора о необходимости применения к рассматриваемым правоотношениям последствий, предусмотренных п. 1 ст. 283 ГК, являются несостоятельными, поскольку правоотношения между добросовестным приобретателем и собственником, регулируемые данной нормой, не влияют на оценку рассматриваемой сделки на предмет ее соответствия требованиям законодательства.

Выводы автора

1. При наличии альтернативного способа защиты нарушенного права (истребование имущества из чужого незаконного владения либо установление факта ничтожности сделки и применения последствий ее недействительности) выбор конкретного способа защиты нарушенного или оспариваемого права принадлежит исключительно истцу.

2. Положения п. 1 ст. 283 ГК не являются «иными последствиями нарушения» применительно к ст. 169 ГК. В этой связи необходимо отметить различные подходы Верховного Суда Республики Беларусь по данному вопросу при рассмотрении гражданских и экономических дел. В обоснование своей позиции о том, что п. 1 ст. 283 ГК устанавливает «иные последствия нарушения», и невозможности применения ст. 169 ГК ответчик ссылался на определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Беларусь от 14.12.2017. Из содержания данного определения следует, что п. 1 ст. 283 ГК предусматривает иные последствия нарушения законодательства, выражающегося в отчуждении имущества лицом, которое не имело права его отчуждать, а именно возможность собственника истребовать свое имущество посредством предъявления виндикационного иска.

3. Подход судебных инстанций применительно к рассматриваемому спору свидетельствует о том, что вопрос оценки добросовестности приобретателя может являться фактом, имеющим значение для правильного разрешения дела, лишь в случае заявления требования о применении последствий недействительности сделки, что соответствует в том числе судебной практике Российской Федерации. Вместе с тем применительно к указанной ситуации покупатель по сделке (ответчик) фактически лишается правовой защиты, так как истцу нет необходимости заявлять требование о применении последствий недействительности сделки, а достаточно заявить требование о признании недействительной государственной регистрации договора от 04.12.2017 и регистрации перехода права собственности, что не является идентичным требованию о применении последствий недействительности (дело № 3-5/2019/88А/607К). В этой связи ответчик не может рассчитывать на институт добросовестности приобретателя.

4. При заключении сделок купли-продажи недвижимого имущества необходимо предпринимать максимально возможные действия по проверке «юридической чистоты» сделки, запрашивать полные истории объекта недвижимости, проверять основания возникновения права собственности на объекты недвижимости, а также совершать иные действия, чтобы минимизировать риски будущего оспаривания сделки.

Рекомендации
1. При возможности использовать несколько способов защиты нарушенного права в конкретной ситуации необходимо в первую очередь определить, какой из способов защиты повлечет реальное восстановление нарушенного права и защиту законного интереса, предмет и основание каждого из возможных требований, предмет доказывания по каждому из возможных требований, наличие необходимых доказательств либо возможность получения необходимых доказательств у других лиц. Кроме того, следует принимать во внимание сроки исковой давности.
2. Применительно к истребованию имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск) нужно помнить о том, что такой иск является вещно-правовым способом защиты нарушенного права и применим в ситуации, когда между собственником и лицом, к которому предъявлено требование, отсутствуют какие-либо обязательственные правоотношения по поводу спорного имущества. Кроме того, необходимо учитывать, что объектом виндикации может быть только индивидуально-определенная вещь, сохранившаяся в натуре, поскольку виндикационный иск направлен на возврат собственником именно того имущества, которое выбыло из его владения.
3. В предмет доказывания по виндикационному иску входят следующие обстоятельства: наличие у истца права на истребуемое имущество (право собственности либо титульное владение вещью), нахождение имущества во владении ответчика и незаконность такого владения.
4. При предъявлении виндикационного иска необходимо заранее учитывать и оценивать возможные доводы ответчика о применении института «добросовестного приобретателя», в связи с чем нужно тщательно анализировать имеющиеся фактические обстоятельства, а именно: установить, возмездно или безвозмездно было приобретено имущество ответчиком у лица, которое не имело права его отчуждать; какие доказательства в конкретной ситуации могут подтвердить или опровергнуть позицию ответчика о добросовестности приобретателя, имеются ли обстоятельства утери либо похищения имущества или выбытия его из владения собственника или лица, которому такое имущество передано собственником во владение, иным путем помимо их воли.
5. При выборе способа защиты нарушенного права в виде признания сделки недействительной следует четко разграничивать основания оспоримости и ничтожности сделки.
6. При заявлении истцом требования об установлении факта ничтожности сделки необходимо помнить, что такое требование может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, однако доказывание наличия заинтересованности возлагается на истца.
7. Конкретный объем фактов, входящих в предмет доказывания по делу об установлении факта ничтожности сделки, формируется исходя из оснований требований истца и возражений ответчика, а также правового основания заявленного требования. Так, например, если истец указывает, что заключенная сделка не соответствует требованиям законодательства, и ссылается на ст. 169 ГК, то необходимо четко указать, какой конкретно норме (нормам) законодательства не соответствует сделка, и представить доказательства тех обстоятельств, на которые ссылается истец, обосновывая несоответствие сделки такой норме (нормам) законодательства. При этом важно отметить, что ссылки на общие начала гражданского законодательства либо злоупотребление правом недостаточно для удовлетворения иска об установлении факта ничтожности. Кроме того, в случае, если истец в качестве правового основания иска избрал ст. 169 ГК, необходимо проанализировать, не предусматривает ли законодательный акт иных последствий нарушения, на которое ссылается истец.