Установление факта ничтожности договора ипотеки

Договор ипотеки, заключенный при наличии судебного постановления об аресте предмета ипотеки, ничтожен, даже если на момент заключения договора арест не был зарегистрирован.

(Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 14.07.2020 по делу № 14-18/2020/522А/702 К)

Между ИП К. (залогодатель) и ОАО «Б» (залогодержатель) был заключен договор ипотеки. Предметом залога являлось складское помещение, расположенное в г. Столбцы Минской области.

На момент заключения этого договора ИП К. являлся ответчиком в районном суде по иску ЗАО «ПК Р» о взыскании денежных средств. Определением, вынесенным ранее заключения договора ипотеки, районный суд в порядке обеспечения иска наложил арест на складское помещение, впоследствии переданное в ипотеку. 

Однако на момент заключения договора ипотеки арест не был зарегистрирован в ЕГРНИ.

Двумя решениями районный суд взыскал с ИП К. в пользу ООО «ПК Р» денежные суммы. По договору уступки права требования соответствующее право требования, подтвержденное этими решениями, перешло к ЗАО «Л».

ЗАО «Л» заявило в экономический суд г. Минска иск об установлении факта ничтожности договора ипотеки по ст. 169 ГК как сделки, не соответствующей требованиям законодательства, поскольку на момент его заключения на предмет ипотеки был наложен арест.

Решением экономического суда г. Минска, оставленным без изменения апелляционной и кассационной инстанциями, установлен факт ничтожности договора ипотеки.

Выводы судов

1. Наложение в порядке обеспечения иска ареста на недвижимое имущество влечет запрет совершения каких-либо действий, направленных на его отчуждение с момента принятия мер обеспечения иска (вынесения определения судом).

На момент подписания договора ипотеки было вынесено определение районного суда о наложении в порядке обеспечения иска ареста на помещение, переданное в ипотеку, подлежащее в силу норм ГПК немедленному исполнению. При заключении договора ипотеки запрет, установленный этим определением, был нарушен. 

2. Вынесенное определение об обеспечении иска и наложении ареста в силу принципа обязательности судебных постановлений (ст. 24 ГПК) является обязательным для исполнения с момента вынесения.

Таким образом, определение районного суда о наложении ареста было обязательно в том числе для ИП К., поэтому последний не вправе был осуществлять какие-либо действия, направленные на отчуждение либо иное распоряжение арестованным имуществом.

3. То обстоятельство, что на момент заключения договора ипотеки арест не был зарегистрирован в ЕГРНИ, не является определяющим. Непроведение регистрации ареста в ЕГРНИ не отменяет обязательность исполнения определения суда с момента его вынесения.

4. Статьи 8, 13 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации), устанавливающие, что ограничение (арест) на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации, не имеют определяющего значения.

Комментарий. В данном деле суды поддерживают сложившуюся практику, согласно которой запрет на заключение сделок с арестованным имуществом возникает с момента вынесения судебного постановления об аресте. Аргументы в поддержку данного вывода и его правовое обоснование достаточно убедительны.
Но есть несколько моментов для размышлений.
1. Представляется, что гражданское право основано на нескольких базовых постулатах, одним из которых является то, что сторона, которая действовала осмотрительно и разумно, не нарушала законодательство и договорные обязательства, не должна претерпевать неблагоприятные последствия вследствие действий других лиц. Гражданское право защищает прежде всего добросовестных участников гражданского оборота. 
Регистр недвижимости (ЕГРНИ) служит целям защиты вещных прав на недвижимость как абсолютных прав, от нарушения которых должны воздерживаться все иные участники гражданского оборота. Но эти иные участники должны быть осведомлены о правах на недвижимость, чтобы не нарушать их, поэтому регистр недвижимости носит публичный характер и порядок его ведения регулируется государством. Соответственно, достоверность данных регистра гарантируется государством. Участник гражданского оборота вправе рассчитывать на актуальность и достоверность сведений в ЕГРНИ и при совершении сделок исходить из отсутствия обременений недвижимости, если они не зафиксированы в ЕГРНИ. Лица, которые исходят при заключении сделок из данных публичного регистра об отсутствии обременений, не должны нести неблагоприятные последствия дефектования этих сделок. 
2. В постановлении судебной коллегии по экономическим делам содержится вывод о том, что содержание процессуальных норм о последствиях ареста и обязательности судебных постановлений превалирует над содержанием норм Закона о госрегистрации, прямо устанавливающих, что арест действует с момента регистрации. 
3. Следует также обратить внимание, насколько опосредованный юридический интерес в дефектовании сделки в этом деле имеет истец, который на момент заключения договора ипотеки не состоял в договорных правоотношениях с залогодателем и получил право требования к нему на основании цессии лишь через 2 года после заключения договора залога.