В соответствии с п. 31 ст. 1 ЖК общее имущество совместного домовладения — это помещения, расположенные за пределами квартир и (или) нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, нескольких одноквартирных, блокированных жилых домов, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами многоквартирного жилого дома, одноквартирных, блокированных жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства нескольких одноквартирных, блокированных жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений), находящихся на смежных земельных участках, либо многоквартирного жилого дома, иных капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на придомовой территории, переданной в аренду или для обслуживания жилых домов организациям собственников, организациям, имеющим в собственности, владении либо пользовании объекты жилищного фонда.

Согласно п. 3 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.05.2013 № 399 (далее — Правила), организации, осуществляющие эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющие жилищно-коммунальные услуги, уполномоченные лица по управлению общим имуществом, а также товарищества собственников и организации застройщиков, осуществляющие обслуживание жилых домов самостоятельно (далее — организации), обязаны обеспечивать сохранность, исправное и работоспособное состояние строительных конструкций и инженерных систем жилых домов и надлежащее их содержание в соответствии с законодательством, соблюдение собственниками жилых помещений, нанимателями, арендаторами, лизингополучателями жилых помещений, членами организации застройщиков, дольщиками, заключившими договоры, предусматривающие передачу им во владение и пользование объектов долевого строительства, иными лицами, имеющими право владения и пользования жилыми помещениями (далее — граждане), настоящих Правил.

В силу п. 13 Правил обслуживающая организация должна содержать жилой дом в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов, в том числе проверять во вспомогательных помещениях техническое состояние конструктивных элементов и инженерных систем жилых домов, производить их профилактическое обслуживание и обеспечивать бесперебойную работу систем холодного и горячего водоснабжения (распределительных трубопроводов (стояков) и поэтажных, поквартирных отводов от них с установленной первой запорной арматурой (вентилями); возмещать причиненный по их вине вред другим лицам.

В соответствии с п. 14 Правил при выявлении дефектов и (или) неисправностей конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома (жилых и (или) вспомогательных помещений) либо небрежного пользования ими гражданами, которые привели к их повреждениям, а также повреждениям элементов отделки в жилых, в том числе подсобных, и (или) вспомогательных помещениях, имущества граждан, при обращении не позднее месячного срока граждан по данным вопросам организация с участием заинтересованных сторон производит обследование поврежденного имущества и составляет акт обследования. В акте обследования, проводимого организацией, указываются причины, повлекшие повреждения, перечень поврежденных конструкций либо элементов отделки и имущества граждан, лицо, причинившее вред. К акту обследования прилагается план поврежденного помещения (жилого, подсобного, вспомогательного, нежилого) со схематичным обозначением мест выявленных в нем дефектов, неисправностей.

На основании акта обследования организация составляет дефектный акт на ремонтно-строительные работы поврежденных помещений. При возможности самовосстановления (высыхание и др.) утративших свои потребительские качества элементов отделки указанный дефектный акт составляется не позднее 20 календарных дней со дня составления акта обследования. В дефектном акте на ремонтно-строительные работы указываются виды и объемы ремонтно-строительных работ, качество и виды материалов отделки для ремонта поврежденных помещений. На основании дефектного акта на ремонтно-строительные работы по требованию одной из заинтересованных сторон составляется в установленном порядке смета на ремонтно-строительные работы поврежденных помещений. С актом обследования, дефектным актом на ремонтно-строительные работы и сметой на ремонтно-строительные работы поврежденных помещений заинтересованные стороны (пострадавшая и виновная) ознакомляются под роспись либо заказным письмом.

В силу ст. 933 ГК вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Статья 951 ГК закрепляет следующее: удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (п. 2 ст. 14 ГК).

Согласно п. 2 ст. 14 ГК под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Алгоритм действий при залитии

Анализ приведенных выше норм права и практики их применения позволяет составить следующий алгоритм действий при залитии жилого или нежилого помещения:

1. Сообщить о факте залития в аварийные службы и представителю обслуживающей организации.

2. Установить источник залития по характеру затопления и обратиться к собственнику (владельцу) помещения, из которого может происходить течь. Если позволяет ситуация, целесообразно обеспечить фиксацию факта причинения ущерба (фото- и видеосъемка в помещениях потерпевшего и причинителя вреда, участие свидетелей и пр.).

3. Составить акт обследования, содержащий в том числе следующие сведения:

• причины, повлекшие повреждения;

• перечень поврежденных конструкций либо элементов отделки и имущества;

• лицо, причинившее вред;

• план поврежденного помещения со схематичным обозначением мест выявленных в нем дефектов, неисправностей.

4. Составить дефектный акт (не позднее 20 календарных дней со дня составления акта обследования), в котором указываются в том числе виды и объемы ремонтно-строительных работ, качество и виды материалов отделки для ремонта поврежденных помещений.

5. Составить (по требованию одной из сторон) сметы на ремонтно-строительные работы поврежденных помещений.

6. Принять меры к возмещению ущерба в добровольном или в судебном порядке.

Анализ судебной практики

Описанный выше алгоритм не всегда соблюдается эксплуатирующей организацией или заинтересованными лицами. Рассмотрим ситуацию, в которой товарищество собственников уклонилось от исполнения возложенных на него обязанностей.

Пример 1.

Членом ТС предъявлен иск к ТС «К» о взыскании суммы ущерба, причиненного в результате залития принадлежащих ей на праве собственности нежилых помещений, расположенных в подвале дома. Факт причинения ущерба выявлен 06.08.2018, в этот же день был составлен акт осмотра, согласно которому при визуальном обследовании на полу присутствуют следы застарелых, высохших стоков на площади примерно 10 кв. м.

Факт залития помещений истца не оспаривался. Также сторонами не оспаривалось то обстоятельство, что после произошедшего залития и составления соответствующего акта дефектный акт в установленные законодательством сроки составлен не был по причине невозможности явки уполномоченного представителя эксплуатирующей организации.

Ввиду того, что дефектный акт составлен не был, истец самостоятельно устранил последствия произошедшего залития, им были понесены расходы в размере 500 рублей.

На основании акта обследования помещения после залития, пояснений сторон и свидетеля в судебном заседании суд установил, что залитие помещения произошло в результате срыва ревизии канализационного стояка, который является частью системы водоотведения (канализации), то есть зоной ответственности ответчика.

Таким образом, поскольку ТС «К» является эксплуатирующей организацией и в силу Правил обязано содержать жилой дом в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов, в том числе обеспечивать надлежащее содержание конструктивных элементов, и учитывая, что залитие помещений истца произошло в результате течи из канализационной ревизии, суд пришел к выводу, что виновным в залитии является ответчик.

Из приведенного примера видно, что вопреки требованиям законодательства ТС «К» не составило дефектный акт, однако наличие акта обследования и документов, подтверждающих расходы на устранение последствий залития, позволило взыскать с эксплуатирующей организации потраченные суммы.

Зачастую наиболее сложным и дискуссионным является вопрос о разграничении сферы эксплуатационной ответственности между ТС и его членами.

Пример 2.

ЗАСО «Б» предъявило иск к ТС «В» о взыскании в порядке суброгации выплаченного страхового возмещения, указав, что в период действия договора страхования произошло залитие квартиры. Указанное событие признано страховым случаем.

Представитель ответчика исковые требования не признал, пояснив, что причиной залития явилась разгерметизация стыка между канализационным стояком (вертикальной трубой) и лежаком (горизонтальным ответвлением). Подпункт 13.4 п. 13 Правил закрепляет обязанность эксплуатирующей организации по обслуживанию только «систем водоотведения (канализации) (общих канализационных стояков)». Поскольку течь произошла не из общего стояка, а из места его стыка с горизонтальной трубой, причинителем вреда надлежит считать собственника жилого помещения, в котором указанная труба находится.

По мнению третьего лица (собственника квартиры), иск подлежит удовлетворению, поскольку место стыка труб относится к зоне ответственности ТС.

По инициативе суда к участию в деле был привлечен специалист (представитель ГУ «М»), который, обследовав канализационные трубы и будучи допрошенным в судебном заседании, пояснил, что обслуживание стыка входит в зону ответственности эксплуатирующей организации.

На основании вышеизложенного суд пришел к выводу об удовлетворении требований истца в полном объеме.

Таким образом, в зависимости от места расположения конструктивного элемента, в котором произошла протечка, ответственность за залитие может нести как обслуживающая организация, так и член ТС.

Как указывалось ранее, для возмещения ущерба, причиненного залитием помещения, необходимо установить, кто именно является лицом, чьи противоправные действия (бездействие) вызвали наступившие последствия. Однако на практике встречаются случаи, когда причина залития установлена, а виновник — нет.

Пример 3.

ЗАСО «Б» обратилось в суд с исковым заявлением о взыскании с ТС «А» убытков, понесенных в связи с выплатой страхового возмещения по факту залития жилого помещения. По мнению истца, вина ответчика в причинении вреда подтверждается справкой жилищно-эксплуатационной организации.

Ответчик возражал против иска, указав, что вентиль, через который предположительно произошло залитие, не входит в зону ответственности ТС, так как находится после запорного вентиля на квартиру, а справка жилищно-эксплуатационной организации носит явно ошибочный характер.

Суд установил, что причиной залития явился открытый дренажный вентиль системы отопления (при запуске). Вместе с тем достаточных и достоверных доказательств наличия причинно-следственной связи между действиями ответчика и наступившими последствиями (неисправностью оборудования, ответственность за которое несет товарищество собственников, и причинением вреда залитием) суду не представлено.

Так, оборудование являлось работоспособным. Система отопления жилого дома находилась в исправном состоянии, о чем свидетельствуют паспорт готовности жилого дома к работе в осенне-зимний период, акт гидравлических испытаний системы теплопотребления.

Лицо, предположительно открывшее дренажный кран квартиры при запуске, не установлено.

С учетом изложенного в удовлетворении иска отказано.

Основные выводы
1. На товарищества собственников, как на эксплуатирующие организации, возложена обязанность по установлению виновного лица и причин неисправности конструктивных элементов здания с привлечением всех заинтересованных лиц.
2. Законодательством предусмотрена относительно четкая процедура оформления результатов залития и составления соответствующих актов. Вместе с тем уклонение одной из сторон от ее соблюдения не является безусловным основанием для отказа в иске о возмещении ущерба.
3. Наиболее сложным и дискуссионным является вопрос о разграничении сферы эксплуатационной ответственности между ТС и его членами. В зависимости от места расположения конструктивного элемента, в котором произошла протечка, ответственность за залитие может нести как обслуживающая организация, так и собственник помещения.
4. Невозможность установления лица, виновного в залитии, является основанием для отказа в удовлетворении иска о взыскании с ТС суммы ущерба.

ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ: Кристина Подрезёнок, адвокат судебной практики АБ «РЕВЕРА»
При затоплении объекта недвижимости одним из самых сложных вопросов является установление виновника: по чьей именно вине произошло затопление. Это может быть эксплуатирующая организация, сосед, третьи лица, осуществляющие ремонтные работы инженерных систем, или же сам собственник объекта недвижимости.
Важно помнить, что организации, оказывающие услуги по техническому обслуживанию, обязаны не менее двух раз в год проверять техническое состояние систем горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации) при общих осмотрах (п. 3 Перечня работ по техническому обслуживанию и периодичности их выполнения, утвержденного постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 20.05.2013 № 12).
Однако, если все-таки произошло затопление объекта недвижимости, до суда важно выяснить, кто является виновником произошедшего затопления, и собрать необходимые доказательства для обращения в суд: фото, видео, акты обследований, дефектные акты, сметы на устранение дефектов и, в некоторых случаях, заключение экспертной организации (специалиста).
РЕКОМЕНДАЦИИ ДЛЯ СОБСТВЕННИКА
При затоплении объекта недвижимости рекомендуем собственнику:

1. Зафиксировать путем фото- и/или видеосъемки происходящее залитие и его последствия.
В дальнейшем в спорной ситуации эти фото или видео могут стать основными доказательствами, подтверждающими факт затопления и его последствия.

2. Уведомить о затоплении эксплуатирующую организацию и председателя товарищества собственников письменно.
Несмотря на то, что Законом Республики Беларусь от 16.07.2008 № 405-З «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» предоставлено право уведомить эксплуатирующую организацию по телефону, рекомендуем соответствующее уведомление направить письменно (можно отдать уведомление нарочно с проставлением отметки о получении или направить его заказным письмом).
Это связано с тем, что эксплуатирующие организации не всегда регистрируют телефонные разговоры и в последующем может возникнуть вопрос о том, что эксплуатирующая организация и председатель товарищества собственников не были уведомлены об аварии и не смогли присутствовать при составлении акта обследования.
3. Любые документы, составленные с участием собственника, необходимо читать внимательно и проверять, все ли данные там указаны.
Согласно п. 14 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.05.2013 № 399, в акте обследования должны быть указаны:
— причины, повлекшие повреждения;
— перечень поврежденных конструкций либо элементов отделки и имущества граждан;
— лицо, причинившее вред.
Кроме того, обязательным приложением к акту обследования является план поврежденного помещения (жилого, подсобного, вспомогательного, нежилого) со схематичным обозначением мест выявленных в нем дефектов, неисправностей.
Именно на основании акта будет составляться дефектный акт на ремонтно-строительные работы поврежденных помещений, а на основании последнего — смета на ремонтно-строительные работы поврежденных помещений. Поэтому, если акт, составленный эксплуатирующей организацией или аварийной службой, не соответствует фактическим обстоятельствам, необходимо подписать его с возражениями. Сами возражения можно изложить как непосредственно в акте, так и в отдельном документе, который будет являться неотъемлемой частью акта.
4. Сфотографируйте или попросите сделать копии актов, составленных с вашим участием.
5. Если в акте обследования виновником указан собственник, необходимо привлекать независимого специалиста, который перепроверит выводы, изложенные в акте обследования и дефектном акте.