Споры по договорам аренды

Арендная плата выражена в валюте: продолжает ли действовать договор?

Сысуев Тимур
Сысуев Тимур

Адвокат Минской областной специализированной юридической консультации «Судебная защита. Бизнес и хозяйство», доцент кафедры гражданского процесса и трудового права юридического факультета БГУ

Договор, который на момент его заключения соответствовал требованиям законодательства, но не был впоследствии приведен в соответствие с изменившимися нормативными правилами, не является ничтожным.
Если размер арендной платы в договоре аренды был выражен в иностранной валюте и после даты вступления в силу Закона от 18.07.2022 № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг» (23.09.2022) не зафиксирован в белорусских рублях, размер арендной платы определяется исходя из курса соответствующей валюты к белорусскому рублю, установленному на 22.09.2022.

(Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 17.01.2023 по делу № 155ЭИП224127 )

В декабре 2019 г. между ОАО «У» (арендодатель) и ООО «Б» (арендатор) заключен договор аренды части изолированного нежилого помещения.

В силу договора арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в белорусских рублях в виде определенной доли выручки, полученной от коммерческой деятельности непосредственно в арендованном помещении, или в твердой сумме.

Размер арендной платы за период 60 календарных дней с даты подписания акта сдачи-приемки помещения в аренду определяется в размере, эквивалентном 100 долл. США, включая НДС, за аренду всего помещения в месяц с оплатой в белорусских рублях по курсу Нацбанка на дату осуществления платежа.

Начиная с даты официального открытия ресторана в арендованном помещении размер арендной платы составляет 5 % от выручки за аренду всего помещения в месяц, но не менее 15 долл. США за аренду 1 кв. м площади в месяц, включая НДС, с оплатой по курсу Нацбанка на день платежа, а всего – 2968,65 долл. США в месяц (твердая сумма).

После принятия Закона Республики Беларусь от 18.07.2022 № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг» (далее – Закон), ст. 4 которого приостановила до 01.01.2024 действие ч. 2 п. 1 ст. 298 ГК в части права арендодателя определять в договоре размер арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, стороны не внесли в договор изменения и не установили размер арендной платы в белорусских рублях.

Арендодатель в исковом заявлении просил установить факт ничтожности договора аренды как не соответствующего требованиям законодательства, ссылаясь на ст. 169,626 ГК, ст. 4,5 Закона. Он утверждал, что договор является ничтожным с 23.09.2022 – даты вступления Закона в силу.

Ответчик против иска возражал, указывая, что, поскольку стороны не привели договор в соответствие с Законом, норма договора об установлении размера арендной платы в иностранной валюте действовать перестала и арендная плата с 23.09.2022 подлежит исчислению исходя из установленного процента от выручки.

Решением экономического суда г. Минска, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной  и кассационной инстанций, в удовлетворении иска отказано.

Выводы судов

1. В силу ст. 169 ГК сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ч. 2 п. 1 ст. 298 ГК в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая оплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон.

Вступившей в силу с 23.09.2022 ст. 4 Закона действие ст. 298 ГК приостановлено до 01.01.2024 в части права арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. В ст. 5 Закона указано, что договоры аренды, заключенные до вступления в силу ст. 4 Закона, подлежат приведению в соответствие с требованиями этой статьи до ее вступления в силу.

В п. 2 ст. 392 ГК закреплено, что, если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством.

2. Из анализа договора и материалов дела следует, что на момент заключения договора условия о размере арендной платы соответствовали законодательству и исполнялись сторонами, а после вступления в силу ст. 4 Закона стороны к соглашению об ином порядке определения размера арендной платы не пришли.

В п. 15 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 № 15 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» (далее – постановление Пленума № 16) разъяснено, что при отсутствии обращений в суд и невнесении изменений в договор самими сторонами взамен противоречащему законодательству условию договора сторонами должна применяться соответствующая норма законодательства с момента введения ее в силу, если эта норма не является диспозитивной, применяемой постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (ч. 2 п. 3 ст. 391 ГК).

Закон не отменяет, а лишь приостанавливает на определенный срок (с 23.09.2022 до 01.01.2024) действие нормы п. 1 ст. 298 ГК.

Учитывая, что сторонами не достигнуто соглашение о приведении договора в соответствие с законодательством, после 23.09.2022 арендная плата подлежит определению в белорусских рублях исходя из курса указанной в договоре валюты, установленного Нацбанком на дату, предшествующую вступлению в силу Закона, то есть 22.09.2022.

Комментарий

Комментируемое дело – первое дошедшее до суда кассационной инстанции дело, связанное с применением нормы Закона, приостанавливающей право согласовывать ставки арендной платы в валюте. 

После выхода Закона и его вступления в силу некоторые специалисты предполагали, что договоры аренды, устанавливающие арендную плату в валюте, не приведенные в соответствие с Законом, могут быть признаны ничтожными.

Другие юристы данный вывод оценивали скептически.

Исходя из содержания ст. 392 ГК и п. 15 постановления Пленума № 16 договор должен соответствовать тем обязательным для сторон правилам, установленным законодательством, которые действуют на момент его заключения.

Последующее изменение обязательных правил влечет возникновение у сторон обязанности внести изменения в договор и права заявить иск об изменении договора (ст. 420 ГК). 

Однако если изменения в договор сторонами добровольно или решением суда не внесены, договор продолжает оставаться юридически доброкачественным и не может быть признан ничтожным. Содержание условий договора определяется исходя из содержания обязательных правил, установленных законодательством.

Таким образом, согласно выводам судов по этому делу если в договор аренды, в котором арендная плата согласована в валюте, после 23.09.2023 изменения не внесены, то размер арендной платы определяется в белорусских рублях по курсу соответствующей валюты, установленному Нацбанком на 22.09.2022.

Последнее
по теме