Может ли потенциальный арендатор претендовать на получение оплаты за улучшения (ремонтные работы) в помещении, которое ему еще не было передано в аренду? Ответ на этот вопрос зависит от того, давал ли будущий арендодатель явственно выраженное указание или хотя бы согласие на выполнение этих работ.
В силу п. 1 ст. 971 ГК лицо, которое без установленных законодательством или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано вернуть неосновательно приобретенное или сбереженное (неосновательноеобогащение). Исключение составляют случаи, предусмотренные ст. 978 ГК.
Так, не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности (п. 4 ст. 978 ГК).
Будет ли собственник помещения являться ответчиком по иску о взыскании неосновательного обогащения, если ремонт был произведен без официального договора аренды, а будущий арендатор, заказавший работы, не получал разрешения на их выполнение? Рассмотрим данную ситуацию на примере судебного кейса (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 09.01.2024 по делу № 156ЭИП23908).
Между ООО «Ф» (истец) и ООО «В» (ответчик) был заключен договор аренды нескольких нежилых помещений. Впоследствии истец заключил договор строительного подряда с ИП К. (третье лицо) на выполнение ремонтных работ в помещении, расположенном рядом с арендованным. Истец утверждал, что работы выполнялись на основании устной договоренности с арендодателем (ответчиком) в ожидании заключения нового договора аренды. После выполнения работ арендатор не получил права на аренду соседнего помещения и обратился в суд с иском о взыскании суммы за выполненные работы как неосновательного обогащения арендодателя.
Экономический суд отказал в удовлетворении иска, указав, что истец знал об отсутствии обязательства по выполнению работ в помещении, которое ему не принадлежит, и сознательно пошел на расходы без гарантий их возмещения. Суд установил, что ответчик не давал поручений на выполнение работ, не принимал их и не заключал договоров с подрядчиком.
Апелляционная инстанция поддержала это решение, указав, что отсутствуют доказательства заинтересованности арендодателя в выполненных работах и что истец самостоятельно нес риск, взяв на себя обязательства без должных юридических оснований.
Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь согласилась с выводами нижестоящих судов. Верховный Суд подтвердил, что договор подряда был заключен и исполнен по инициативе истца без участия ответчика. Статья 971 ГК требует доказывать, что неосновательное обогащение произошло за счет другого лица. В данном случае не было представлено доказательств, что ответчик фактически получил выгоду от выполненных работ. Статья 210 ГК также подчеркивает, что собственник сам решает, какие действия предпринимать в отношении своего имущества.
Выводы
Для успешности иска о неосновательном обогащении необходимо доказать, что другой стороне переданы ценности или выполнены работы, от которых она получила выгоду. Если ремонтные работы выполнялись без договора аренды и участия арендодателя, арендатор несет риск отказа от возмещения затрат. При заключении договоров на ремонт или улучшение помещений важно иметь письменные соглашения с собственниками, иначе затраты могут быть признаны неосновательными и не подлежащими возмещению. Судебные инстанции принимают во внимание юридические документы, доказывающие наличие или отсутствие договоренностей, а также учитывают намерения сторон при оценке того, кто фактически извлек выгоду.
и затем На экран «Домой»
на верхней панели или нажмите меню и затем Добавить на домашний экран/экран приложений