Досрочное расторжение договора аренды по иску арендатора

В иске о расторжении договора аренды арендатору отказано, поскольку невозможность оказания в арендованном помещении СПА-услуг сама по себе не свидетельствует о несоответствии помещения условиям договора, а непредоставление арендодателем арендатору документов не повлекло невозможность использования помещения.

(Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 26.04.2022 по делу № 155ЭИП213430)

Между ИП Л. (арендодатель) и УП «Д» (арендатор) 25.10.2019 заключен договор аренды, по которому в аренду предоставлено изолированное помещение площадью 177,5 кв. м. в г. Минске сроком до 31.12.2024.

В договоре установлено, что помещение предоставляется для осуществления деятельности по оказанию медицинских услуг.

На момент заключения договора в регистрационных документах назначение помещения определено как административно-торговое. Арендатору помещение передано 25.10.2019 по акту приема-передачи, в котором оно определено как административное.

Согласно составленному позднее, в марте 2020 г., техническому паспорту и свидетельству о госрегистрации назначение помещения изменено с административно-торгового на помещение здравоохранения.

В феврале 2021 г. арендатор обратился к арендодателю с просьбой о расторжении договора по соглашению сторон с 15.02.2021 в связи с неблагоприятной эпидемиологической ситуацией, приостановлением работы, отсутствием прибыли.

В дальнейшем в ходе переписки арендатором были запрошены у арендодателя проектная документация, документы о качестве установленных люминесцентных ламп, светильников, санитарно-технического оборудования, дверей, окон, материалов отделки, паспорта на вентиляционные системы, техническая документация по электроснабжению, пожарной сигнализации и др. После этого арендатор предъявил претензии относительно состояния помещения, дефекты которого не позволяют использовать его по назначению.

Ссылаясь на непредставление арендодателем документации, относящейся к арендованному помещению, что повлекло невозможность осуществлять в нем деятельность по оказанию медицинских услуг, а также в связи с наличием недостатков помещения, препятствующих пользованию, которые не были известны арендатору и не могли быть проверены во время осмотра, арендатор обратился в суд с иском о расторжении договора по п. 2 ст. 582 и п. 2 ч. 1 ст. 591 ГК – вследствие наличия в арендованном имуществе препятствующих пользованию им недостатков.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал, что помещение было передано в аренду в надлежащем состоянии, относящиеся к нему документы также были переданы, никаких препятствий для пользования помещением у арендатора не возникало.

Решением экономического суда г. Минска*, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении иска отказано.

* Решение – https://pravo.by/pravovaya-informatsiya/bank-sudebnykh-resheniy/document/153490, мотивировочная часть – https://pravo.by/pravovaya-informatsiya/bank-sudebnykh-resheniy/document/120445.

Выводы судов

1. В силу пп. 1, 2 ст. 582 ГК, п. 16 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее – постановление Пленума № 1) обязанность по передаче имущества в аренду вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами возлагается на арендодателя. При этом на арендаторе в случае спора лежит обязанность доказать, что отсутствие принадлежностей и относящихся к объекту аренды документов делает невозможным использование имущества в соответствии с его назначением либо арендатор в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Из материалов дела усматривается, что арендованное помещение передано арендатору без возражений и замечаний.

Договор не предусматривает обязанности арендодателя по передаче арендатору иного имущества, чем арендованное помещение, а также не предусматривает передачи конкретных документов, относящихся к помещению.

На дату заключения договора помещение имело назначение «административно-торговое». После заключения договора арендодатель выдал сотруднику арендатора Г. доверенность на совершение действий по перепланировке, переустройству и реконструкции помещения. В результате назначение помещения было изменено на «помещение здравоохранения», что свидетельствует о согласованности действий сторон по перепрофилированию помещения и изменению его назначения.

2. Истец утверждает, что помещение не может быть использовано по назначению ввиду невозможности получения лицензии на оказание СПА-услуг из-за его несоответствия требованиям технических НПА.

Однако сторонами в договоре согласовано целевое назначение использования помещения как осуществление деятельности по оказанию медицинских услуг без конкретизации вида таких услуг. Риск неполучения арендатором лицензии на оказание медицинских услуг в силу законодательства и договора аренды не может быть отнесен к сфере ответственности арендодателя.

Вывод, изложенный в представленном истцом санитарно-гигиеническом заключении о том, что помещение не соответствует требованиям законодательства в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения, однозначно не указывает на невозможность использования помещения согласно его назначению. Это заключение выдано в отношении указанных заявителем видов работ: гинекология, лучевая и ультразвуковая диагностика. Доказательств невозможности оказания в арендованном помещении иных видов медицинских услуг истцом не представлено.

3. Обязанность ответчика передать истцу документы, запрашиваемые в переписке (комплект проектной документации на помещение, документы, сертификаты, гигиенические удостоверения на лампы, светильники, паспорта на вентиляционные системы и др.), договором не предусмотрена.

4. Доказательств, подтверждающих доводы о том, что ответчик препятствовал истцу осуществлять в арендованном помещении деятельность по оказанию медицинских услуг, последний не представил.

5. Арендатор при заключении договора понимал, что арендуемое помещение не является помещением медицинского назначения, рассчитывал на его использование для оказания медицинских услуг после перепрофилирования, принял на себя бремя по его перепрофилированию и изменению назначения и произвел такие действия, а впоследствии длительное время использовал помещение.

6. Согласно п. 2 ч. 1 ст. 591 ГК по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

В соответствии со ст. 100 ХПК каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений. В силу ч. 3 ст. 19, ч. 2 ст. 100 ХПК лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в связи с непредставлением необходимых доказательств.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска отказано, поскольку представленные истцом доказательства не подтверждают невозможность пользования помещением в соответствии с его назначением и наличие у помещения недостатков, препятствующих пользованию.

Комментарий

Дела о досрочном расторжении договора по иску арендатора встречаются в практике значительно реже, чем дела по такому же иску арендодателя. Еще реже арендаторам удается добиться вынесения решения в свою пользу. Зачастую за такими исками стоит экономический интерес арендатора добиться прекращения долгосрочного договора аренды, который стал экономически невыгодным вследствие изменения экономических условий осуществления того или иного вида деятельности или иных обстоятельств экономического характера.

По комментируемому делу истец-арендатор не смог доказать судам, что арендованное помещение непригодно для целей, оговоренных договором. 

Согласно условиям договора помещение предполагалось использовать для оказания медицинских услуг, однако конкретный вид медицинских услуг оговорен не был. Суды сочли, что невозможность использования помещения для оказания СПА-услуг, которые прямо не оговорены в договоре, не означает невозможности его использования для оказания медицинских услуг в целом.

В силу ст. 401 ГК при толковании договора учитывается также последующее поведение сторон. Арендатор принял в аренду помещение, очевидно для обеих сторон не соответствующее назначению его использования, оговоренному в договоре. Начав силами своих работников осуществление действий по перепрофилированию и изменению назначения помещения, арендатор тем самым подтвердил, что он осознанно принял в аренду помещение, не соответствующее назначению его использования, установленному договором. 

При этих обстоятельствах судами сделан вывод, что риск последующего неполучения лицензии на оказание медицинских услуг лежит на арендаторе.

Кроме того, суды пришли к выводу, что факт несоответствия помещения требованиям договора арендатором не доказан. Бремя доказывания этого обстоятельства лежит на арендаторе, поскольку, во-первых, оно является одним из фактов основания иска (ч. 2 ст. 100 ХПК), а во-вторых, в акте приема-передачи помещения в аренду не было сделано оговорок о несоответствии помещения условиям договора. 

Относительно же довода истца о непередаче ему документации, относящейся к помещению, значимыми являются следующие обстоятельства.

Во-первых, конкретный состав документов, подлежащих передаче, в договоре не согласован.

Во-вторых, в силу п. 2 ст. 482 ГК и п. 15 постановления Пленума № 1 сама по себе непередача арендодателем документов, относящихся к арендованному имуществу, влечет возникновение у арендатора права требовать расторжения договора, только если он докажет, что отсутствие документов делает невозможным использование имущества в соответствии с его назначением либо арендатор иным образом в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Кроме того, привлекает к себе внимание непоследовательное поведение истца. В течение почти года после изменения назначения помещения арендатор его использовал, не предъявлял претензии относительно несоответствия условиям договора, в феврале 2021 г. просил расторгнуть договор по соглашению сторон, а не вследствие нарушения арендодателем его условий. Хотя определяющим данные обстоятельства при разрешении спора очевидно не явились, однако на формирование внутреннего убеждения судов, без сомнения, повлияли.