В случае, если арендатор не исполняет принятые на себя обязательства по перечислению обеспечительного платежа и последующему принятию объекта по договору, это может повлечь нарушение права арендодателя на получение дохода в виде арендной платы. В этом случае арендодатель может потребовать взыскания возмещения причиненных ему убытков (упущенной выгоды) в виде неполученной арендной платы.
В соответствии с заключенным между ООО «Д» (далее — истец, арендодатель) и ИООО «Г» (ответчик, арендатор) договором аренды предусматривалась сдача в аренду объекта общей площадью 1782,3 кв. м для использования в качестве офисных помещений и 22 мест на открытой стоянке для парковки автомобилей.
Условиями договора аренды срок передачи объекта аренды определен в течение 3 календарных дней со дня зачисления в полном объеме обеспечительного платежа в размере, эквивалентном 25 344,31 евро. Данный платеж должен был быть оплачен арендатором в течение 5 банковских дней со дня подписания договора аренды, был рассчитан как месячная ставка арендной платы, установленная до окончания 2020 г., исходя из эквивалента 14,22 евро за один кв. м, и подлежал зачету как арендная плата за период по 31.07.2020.
После заключения договора аренды ни в согласованный договором пятидневный срок, ни в более поздний срок арендатор обеспечительный платеж арендодателю не перечислил.
Со ссылкой на ст. 9, 14, 290, 291, 364, 621, 626 ГК, бездействие арендатора и неисполнение им принятых на себя обязательств по перечислению предварительного платежа и принятию помещений в аренду по акту приема-передачи арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании убытков (упущенной выгоды) в виде неполученных доходов от сдачи помещений в аренду за период с 02.06.2020 по 13.06.2020 в сумме, эквивалентной 4283,55 евро. Расчет суммы убытков за 12 дней истец произвел исходя из согласованного договором размера арендной платы в сумме, эквивалентной 25 344,31 евро, за период аренды по 31.07.2020 (за 71 день).
На претензию истца от 18.06.2020 об уклонении от оплаты и приемки помещения с предложением погасить убытки, перечислить обеспечительный платеж и принять помещение либо расторгнуть заключенный между сторонами договор аренды ИООО «Г», ссылаясь в том числе на увеличение степени риска своей деятельности, эпидемиологическую ситуацию, вызванную COVID-19, что повлекло снижение стоимости аренды, и проведение арендодателем в помещениях ремонта, предложило расторгнуть договор аренды с 23.05.2020.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что со стороны истца, как арендодателя, не представлено доказательств наличия причинно-следственной связи между нарушением договора арендатором и причиненными истцу убытками, поскольку в отсутствие оплаты обеспечительного платежа объект аренды не может быть передан арендатору и обязанность по оплате арендных платежей не возникает. Также суд указал, что представленными по делу доказательствами неготовность объекта аренды для использования арендатором подтверждена.
Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что невозможность получения арендодателем дохода в виде арендной платы в согласованном сторонами в договоре аренды размере была обусловлена неисполнением арендатором принятых на себя обязательств по перечислению обеспечительного платежа и последующему принятию объекта аренды по акту в согласованные договором сроки.
При этом выводы суда первой инстанции о неготовности объекта аренды суд апелляционной инстанции признал несостоятельными, как не подтвержденные собранными по делу доказательствами, поскольку из действий сторон до и после подписания договора аренды, а также из содержания договора аренды не следует наличие у арендатора каких-либо претензий, оговорок и замечаний к состоянию подлежащего передаче объекта аренды, а также принятие арендодателем на себя обязательств по приведению помещений в какое-либо иное техническое состояние, чем существующее на момент заключения договора аренды.
В кассационной жалобе ИООО «Г» просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, отменив постановление апелляционной инстанции.
Заявитель кассационной жалобы считает, что суд апелляционной инстанции неверно истолковал условия заключенного сторонами договора аренды, поскольку перечисление обеспечительного платежа обязанностью арендатора не являлось, а до его перечисления помещение приемке-передаче не подлежало.
По мнению заявителя кассационной жалобы, суд апелляционной инстанции необоснованно не принял во внимание фактические действия истца по ремонту передаваемого в аренду помещения для приведения его в состояние, готовое для аренды, но при этом истец не согласовал с ответчиком состав работ и смету.
ИООО «Г» считает, что суд апелляционной инстанции неверно определил правовую природу обеспечительного платежа, который не является арендной платой, а служит доказательством заключения договора и обеспечения его исполнения, в то время как обязанность по оплате арендной платы у ответчика не возникла и вина ответчика в непринятии помещения в аренду отсутствует.
Выводы суда апелляционной инстанции основаны на установленных по делу фактических обстоятельствах, подтверждаются представленными доказательствами, включая содержание заключенного сторонами договора аренды и переписку сторон, и соответствуют нормам действующего законодательства — положениям ст. 14, 364, 583, 626 ГК.
Как следует из содержания рассматриваемого договора аренды, возникновение у сторон обязательства по приемке-передаче объекта аренды и срок его исполнения поставлены в зависимость исключительно от надлежащего исполнения ответчиком как арендатором принятого им на себя обязательства по оплате арендодателю обеспечительного платежа в течение 5 банковских дней после подписания договора аренды. То есть от каких-либо действий и воли арендодателя дальнейшие действия по исполнению договора, включая передачу помещения в аренду с возникновением права на получение арендной платы за владение и пользование объектом аренды, на данном этапе вообще не зависели.
Утверждения в кассационной жалобе о ненадлежащем техническом состоянии объекта аренды, что повлекло невозможность его принятия, являются голословными, представленными доказательствами не подтверждены. Так, из содержания договора аренды не следует обязанность арендодателя до передачи объекта аренды выполнить какие-либо дополнительные ремонтные работы либо изменить электроснабжение объекта в соответствии со специальными требованиями ответчика исходя из специфики деятельности последнего, включая выполнение Технических условий товарищества собственников. Какое-либо техническое задание, смета либо иное письменное согласование сторонами вида и перечня работ, которые обязан выполнить арендодатель на объекте аренды до его передачи ответчику, сторонами не представлены.
Из редакции представленного договора аренды также следует, что предъявление каких-либо требований, указаний о невозможности использования объекта без производства работ по ремонту объекта и его инженерных сетей со стороны арендатора возможно было на стадии приемки-передачи объекта, то есть после получения арендодателем от арендатора обеспечительного платежа, который так и не был перечислен последним.
Таким образом, ни одного доказательства, подтверждающего предъявление арендатором определенных требований к объекту аренды, до исполнения которых арендатор имеет право не перечислять обеспечительный платеж и не принимать объект, не представлено: срок выплаты обеспечительного платежа определен только истечением периода времени в банковских днях со дня подписания договора, а срок приемки, в свою очередь, обусловлен датой перечисления обеспечительного платежа.
При таких обстоятельствах судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь пришла к выводу, что судом апелляционной инстанции не допущено нарушений норм материального и (или) процессуального права, влекущих отмену принятого судебного постановления, в связи с чем постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, а кассационная жалоба истца — без удовлетворения.
Для взыскания упущенной выгоды на истце лежит обязанность установить наличие в совокупности следующих обстоятельств:
1) нарушение ответчиком своих обязательств;
2) наступление последствий в виде упущенной выгоды (неполученных доходов, которые истец получил бы в случае надлежащего исполнения ответчиком своих обязательств). Истцу также необходимо предоставить расчет упущенной выгоды;
3) причинно-следственную связь между нарушением ответчиком своих обязательств и неполучением истцом доходов;
4) предусмотрено ли договором ограничение ответственности;
5) наличие у истца объективной возможности получить доход и какие с его стороны были осуществлены необходимые приготовления для получения дохода, который не был получен;
6) были ли истцом приняты меры, которые являются разумными при данных обстоятельствах, для уменьшения упущенной выгоды. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, либо не принял разумных мер к их уменьшению.
Кроме этого, исследованию также подлежит вопрос согласования сторонами неустойки за нарушение обязательства, поскольку согласно п. 1 ст. 365 ГК если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.
В рассматриваемом деле обязанность по передаче помещения поставлена в зависимость от уплаты обеспечительного платежа. Соответственно, с одной стороны, неуплата обеспечительного платежа арендатором влечет отсутствие обязанности арендодателя передать помещение и, следовательно, неполучение дохода, на который рассчитывал последний.
С другой стороны, с учетом предложения арендатора расторгнуть договор и, как следует из описания дела, отказа арендодателя вызывает интерес, каким образом арендодателем были осуществлены разумные меры к уменьшению убытков с точки зрения ст. 375 ГК.
Вместе с тем вызывает интерес тот факт, был ли расторгнут сторонами договор в добровольном порядке, а также обоснование периода, за который взыскивается неустойка.
В любом случае данный спор и решение Верховного Суда являются позитивной тенденцией, поскольку возможность взыскания упущенной выгоды, на наш взгляд, будет способствовать более тщательному планированию и надлежащему исполнению принятых на себя обязательств.
1. Возникновение у сторон обязательства по приемке-передаче объекта аренды и срок его исполнения могут быть поставлены в зависимость исключительно от надлежащего исполнения арендатором принятого им на себя обязательства по оплате арендодателю обеспечительного платежа после подписания договора аренды.
2. Неисполнение арендатором принятых на себя обязательств по перечислению обеспечительного платежа и последующему принятию объекта аренды по акту в согласованные договором сроки влечет нарушение прав арендодателя на получение дохода в виде арендной платы. В такой ситуации арендодатель вправе требовать возмещения причиненных ему убытков (упущенной выгоды) в виде неполученной арендной платы.
