Последствия признания договора аренды ничтожным: подлежат ли возврату арендные платежи?

(Дело № 231-16/2020/1052А/1173К)

Действующий ГК содержит ряд оснований признания сделок недействительными и последствий признания их таковыми. Так, согласно ст. 168 ГК при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены ГК либо иными законодательными актами.

Обстоятельства дела

Между арендатором (истец) и арендодателем (ответчик) 30.05.2017 был заключен договор аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности (далее — договор аренды). 

В соответствии с условиями договора аренды по акту приемки-передачи имущества арендодатель передал арендатору, а арендатор принял недвижимое имущество (здание одноэтажное с подвалом и антресольным этажом общей площадью 1655,60 кв. м), включающее в себя неотделимые улучшения, выполненные бывшим арендодателем ответчика (361,0 кв. м). Данные неотделимые улучшения фактически являлись самовольным строительством — это было установлено в решении районного суда от 2012 г., которым бывший арендатор ответчика был привлечен к административной ответственности за допущение самовольного строительства. 

04.07.2019 между арендодателем и арендатором были прекращены договорные отношения, а помещения были возвращены арендодателю. 

26.09.2019 Мингорисполком принял решение о принятии в эксплуатацию самовольной постройки (361,0 кв. м), а 31.10.2019 была произведена государственная регистрация изменения самовольно перестроенного капитального строения, выдан технический паспорт. 

23.12.2019 экономический суд удовлетворил первый иск арендатора к арендодателю об установлении факта ничтожности вышеуказанного договора аренды в части передачи в аренду имущества площадью 361,60 кв. м, так как арендодатель на дату заключения договора аренды с арендатором не принял меры для государственной регистрации самовольно совершенной реконструкции здания, вследствие которой общая площадь здания увеличилась на 361,60 кв. м (с 1294,0 до 1655,60 кв. м).

В связи с признанием договора аренды ничтожным в части арендатор обратился с самостоятельным исковым заявлением о применении последствий недействительности ничтожности сделки: взыскании с арендодателя неосновательного обогащения, которое представляет собой излишнюю уплаченную арендную плату, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

Позиция истца (арендатора)

Истец со ссылкой на статьи о последствиях недействительности сделок (ст. 168 ГК), об обязанности возвратить неосновательное обогащение (ст. 971 ГК), а также о процентах за пользование чужими денежными средствами (ст. 366 ГК) обратился в суд с требованием о взыскании с ответчика (арендодателя) в качестве применения последствий недействительности сделки:

— неосновательного обогащения, представляющего собой излишне уплаченную арендную плату, поскольку часть здания (площадью 361,60 кв. м) являлась самовольно выполненной реконструкцией, в связи с чем ответчик был не вправе сдавать в аренду это имущество и соответственно получать доход от сдачи его в аренду; 

— процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму такого неосновательного обогащения. 

Позиция ответчика (арендодателя)

Ответчик, возражая против заявленных требований, указал, что сумма, перечисленная арендатором и взыскиваемая по делу в виде неосновательного обогащения, является платой за фактическое пользование имуществом по недействительному (в части передачи в аренду 361,60 кв. м) договору и возврату истцу не подлежит.

Решение суда первой инстанции

Суд первой инстанции пришел к выводу, что заявленные истцом требования подлежат удовлетворению в полном объеме, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК ответчик не вправе был сдавать в аренду имущество, возникшее вследствие самовольно выполненной реконструкции здания без получения необходимых разрешений, и, соответственно, получать доход от такой аренды.

Справочно. 
Согласно п. 2 ст. 223 ГК лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает права собственности на самовольную постройку в соответствии с пп. 1, 2 ст. 220 ГК и не вправе пользоваться и распоряжаться самовольной постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Таким образом, сумма арендной платы за время аренды имущества площадью 361,60 кв. м получена ответчиком без установленных законодательством оснований на ее получение (ст. 971 ГК).

Выводы суда апелляционной инстанции

Постановлением апелляционной инстанции решение экономического суда было отменено в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права, а в удовлетворении исковых требований арендатору было отказано.

В обоснование принятого постановления суд апелляционной инстанции указал, что поскольку истец фактически пользовался спорным имуществом и перечисленная плата за пользование этим имуществом не может рассматриваться как неосновательное обогащение ответчика, то оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Вывод суда кассационной инстанции

Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь согласилась с доводами апелляционной инстанции, указав, что основания для удовлетворения иска отсутствуют, поскольку:

— исходя из п. 18 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее — постановление № 1) последствия недействительности договора аренды в виде взыскания суммы неосновательного обогащения (п. 1 ч. 1 ст. 972 ГК) наступают в случаях, когда предоставленное сторонами друг другу по договору аренды имущество неэквивалентно, а также в случае наличия дополнительных последствий недействительности договора аренды;

— арендатор фактически пользовался всем спорным зданием, переданным ему арендодателем в соответствии с договором аренды, в том числе помещениями, относящимися к самовольной постройке; 

— в настоящий момент произведена государственная регистрация изменения самовольно перестроенного капитального строения общей площадью 1655,60 кв. м (отсутствует спор о праве собственности на неотделимые улучшения);

— перечисленная истцом ответчику сумма арендной платы за помещения, относящиеся к самовольной постройке, является оплатой фактического пользования имуществом. 

Анализ спора

Данным судебным решением фактически установлено, что в случае признания договора аренды ничтожным общее правило, предусмотренное п. 18 постановления № 1, о неприменении последствий недействительности договора аренды в виде взыскания суммы неосновательного обогащения распространяется в том числе и на случай, когда передаваемое имущество не подлежало передаче в соответствии с императивными требованиями законодательства (в частности, как в данном кейсе, — передача в аренду самовольной постройки, запрещенной к передаче согласно п. 2 ст. 223 ГК). 

Независимо от основания недействительности договора аренды факт пользования истцом имуществом ответчика имел место, что явилось определяющим при установлении судом последствий недействительности такой сделки.

Во избежание судебных споров о признании договора аренды ничтожным на основании передачи имущества, не подлежащего передаче в аренду (в том числе самовольной постройки), рекомендуем: 

— запрашивать у арендодателя технический паспорт по арендуемому помещению (данное право следует из абз. 2 ст. 582 ГК); 

— получать выписку из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в отношении арендуемого помещения; 

— фактически в месте нахождения объекта проверять арендуемое помещение на предмет самовольной перепланировки (изменения объекта). В случае выявления отличий между указанными документами (техническим паспортом, выпиской) и фактически передаваемым объектом лучше воздержаться от заключения такого договора аренды. 

ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ: Роман Кашин, юрист-лицензиат

Рассматриваемый судебный спор представляет интерес с точки зрения правильности применения положений гражданского законодательства о неосновательном обогащении.
Действительно, поскольку арендодатель (ответчик) не произвел государственную регистрацию вновь созданного недвижимого имущества (часть здания площадью 361,60 кв. м), он не вправе был сдавать его в аренду, так как отсутствовал собственно предмет договора аренды.
В то же время фактически объект недвижимости существовал, и им можно было пользоваться, несмотря на отсутствие государственной регистрации и соответствующего правового статуса. То есть возмездное пользование незарегистрированным объектом недвижимости нельзя признать договором аренды со всеми вытекающими последствиями. Но при фактическом его использовании арендатором (истцом) без уплаты соответствующей компенсации за его использование последний получил бы выгоду в виде безвозмездного пользования имуществом.
Таким образом, судами апелляционной и кассационной инстанций сделан правильный вывод о том, что в связи с фактическим пользованием незарегистрированным объектом недвижимости и руководствуясь п. 18 постановления № 1, нельзя говорить о неосновательном обогащении арендодателя, получившего арендную плату.
Другими словами, хотя указанная арендная плата и не является таковой по своей правовой природе, но тем не менее представляет собой денежную компенсацию за фактическое пользование помещением. В противном случае имела бы место «ситуация наоборот» — арендатор, как лицо, фактически пользовавшееся помещением и не внесшее за него денежную компенсацию, рассматривался бы как лицо, получившее неосновательное обогащение.

ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ: Елизавета Ярмош, адвокат, кандидат юридических наук, партнер адвокатского бюро «Хмылко, Ярмош и партнеры»

На наш взгляд, в рассматриваемом кейсе Верховный Суд Республики Беларусь правильно применил п. 18 постановления № 1. В соответствии с подп. 1 ч. 3 п. 18 постановления № 1 при определении стоимости неосновательного пользования чужим имуществом по аналогии закона (п. 1 ст. 5 ГК) может быть применено правило п. 3 ст. 394 ГК об оплате по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги, а также методика расчета арендной платы, установленная Положением о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее — Положение № 150, Указ № 150), где в качестве основы применяется размер арендной платы по правилам п. 2 ст. 974 ГК.
Поскольку в рассматриваемом кейсе речь идет об аренде капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности, то в случае взыскания арендодателем с арендатора неосновательного обогащения за фактическое пользование имуществом его размер исчислялся бы исходя из Положения № 150. Суды же должны исходить из принципа процессуальной экономии, в связи с чем применению подлежит также подп. 2 ч. 3 п. 18 постановления № 1: денежные средства, перечисленные арендатором по недействительному или незаключенному договору аренды, являются согласно п. 1 ст. 585 ГК и ст. 11 Указа № 150 платой за фактическое пользование имуществом и возврату арендатору в качестве исполненного по недействительному или незаключенному договору аренды не подлежат.