ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬПОСТАНОВЛЕНИЕ

11.08.2020

Дело №351-4/2019/252А/600К

г. Минск

Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Г» на решение экономического суда города Минска от 14.02.2020 и постановление апелляционной инстанции этого же суда от 26.03.2020 по делу № 351-4/2019 по иску общества с ограниченной ответственностью «Г» к иностранному обществу с ограниченной ответственностью «Гл» о расторжении договора аренды,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика - общество с ограниченной ответственностью «М», торгово-производственное частное унитарное предприятие «Ю»,

с участием представителей сторон,

УСТАНОВИЛА:

Решением экономического суда города Минска от 14.02.2020 по делу №351-4/2019 отказано в удовлетворении исковых требований ООО «Г» к ИООО «Гл» о расторжении договора аренды от 11.12.2014.

Постановлением апелляционной инстанции этого суда от 26.03.2020 по делу №351-4/2019 решение первой инстанции суда от 14.02.2020 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ООО «Г» - без удовлетворения.

ООО «Г» обратилось в судебную коллегию по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь с кассационной жалобой, в которой просит отменить вышеуказанные судебные постановления и принять новое постановление об удовлетворении заявленных исковых требований, ссылаясь на то, что судом допущено неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, выводы суда не соответствуют материалам и фактическим обстоятельствам дела, судом неверно истолковано законодательство, применено законодательство, не подлежащее применению.

Заявитель кассационной жалобы находит, что истцом представлены надлежащие доказательства, подтверждающие использование ответчиком имущества не в соответствии с назначением и условиями договора аренды, а также подтверждающие существенное ухудшение имущества, нарушение пожарных норм и безопасности, в связи с чем необоснованными являются выводы суда об отсутствии оснований для расторжения договора.

Заявитель кассационной жалобы указал, что судами не дана правовая оценка доводам истца о нарушениях договора в связи с самовольным строительством (реконструкцией) и связанными с ним нарушениями, в том числе нарушениями правил пожарной безопасности, которые до настоящего времени не устранены и являются самостоятельным основанием для расторжения договора.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судом дана неправильная оценка представленным истцом доказательствам ухудшения состояния здания, а также пояснениям опрошенных в судебном заседании специалистов по вопросам реконструкции имущества.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО «Г» кассационную жалобу поддержала, ссылаясь на изложенные в ней доводы.

Представители ИООО «Гл» и ООО «М» полагают, что оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется, поскольку судом не допущено нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебных постановлений.

В судебное заседание кассационной инстанции представители ТПЧУП «Ю» не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, поэтому судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь считает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных постановлений, судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь приходит к выводу, что оснований для их отмены не имеется исходя из следующего.

Согласно статье 297 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее – ХПК) основаниями для изменения или отмены судебных постановлений суда, рассматривающего экономические дела, первой и (или) апелляционной инстанций являются необоснованность судебных постановлений, нарушение либо неправильное применение норм материального и (или) процессуального права.

Как установлено судом и следует из материалов дела, предметом иска являлись требования ООО «Г» к ИООО «Гл» о расторжении договора аренды от 11.12.2014 по основаниям, предусмотренным частью 2 статьи 420, пунктами 1 и 3 статьи 586, пунктами 1 и 2 статьи 590 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК).

Представитель ответчика исковые требования не признал, указав, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды торгового центра, так как задолженность по арендной плате погашена ответчиком 18.06.2018, арендованное имущество использовалось арендатором в соответствии с условиями договора и назначением данного имущества, без существенного ухудшения данного имущества.

Исследовав и оценив представленные доказательства в совокупности, проанализировав нормы действующего законодательства, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований о расторжении договора аренды от 11.12.2014, указав на отсутствие доказательств использования арендатором имущества с существенным нарушением условий договора и назначения имущества, с существенным ухудшением имущества и пользованием имуществом не в соответствии с условиями договора аренды.

С указанными выводами суда первой инстанции согласилась и апелляционная инстанция суда, оставив решение суда первой инстанции без изменения.

Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь считает выводы суда правильными, основанными на материалах дела и нормах действующего законодательства.

Из материалов дела усматривается, что 11.12.2014 между ООО «Г» (арендодатель) и ИООО «Гл» (арендатор) заключен договор аренды торгового центра С, расположенного по адресу: Могилевская область, г.Бобруйск, ул.С., д.59 на срок 10 лет с момента подписания акта приемки-передачи имущества (пункт 1 главы 4 договора).

Актом приема-передачи торгового центра от 05.10.2015, подписанным сторонами, подтверждается факт передачи торгового центра арендодателем арендатору.

Дополнительным соглашением от 05.07.2019 к договору аренды стороны, с указанием на добросовестное и надлежащее исполнение арендатором и арендодателем обязательств по договору аренды, соответствие условий договора рыночным условиям аренды и интересам сторон, согласовали срок действия договора аренды – 20 лет с момента передачи арендованного имущества.

20.09.2019 и 30.09.2019 от ООО «Г» в адрес ИООО «Гл» была направлена претензия об устранении выявленных нарушений, выразившихся в осуществлении в торговом центре самовольного строительства и не проведении текущего ремонта, а также о досрочном расторжении договора аренды.

В связи с отказом арендатора от досрочного расторжения договора аренды, ООО «Г» обратилось с настоящим иском.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 420 ГК по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных ГК и иными актами законодательства или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 590 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктами 1, 2 главы 2 договора аренды объектом аренды является торговый центр. Арендатору также предоставлено исключительное право пользования прилегающими к торговому месту парковочными местами, внутренними и внешними инженерными сетями и системами, а также иной предназначенной для эксплуатации и обслуживания торгового центра инфраструктурой.

В соответствии с пунктом 3 главы 1 договора арендодатель выражает свое безусловное и безотзывное согласие на передачу арендатором торгового центра и (или) отдельных его площадей в субаренду торговому оператору по своему усмотрению и без необходимости получать предварительное письменное согласие арендодателя. Арендатор обязуется уведомить арендодателя, кто выступает в качестве торгового оператора торгового центра. Аналогично арендатор имеет право по своему усмотрению и без согласования с арендодателем передать в субаренду до 15% общей площади торгового центра третьим лицам. В остальных случаях субаренда торгового центра и (или) отдельных его площадей возможна лишь по согласованию с арендодателем.

В силу пункта 7 главы 7 договора арендатор имеет право без отдельного согласия арендодателя передавать торговый центр и (или) его часть в субаренду торговому оператору. Арендатор обязуется уведомить арендодателя, кто выступает в качестве торгового оператора Торгового центра. Аналогично арендатор имеет право по своему усмотрению и без согласования с арендодателем передать в субаренду до 15% общей площади торгового центра третьим лицам. В остальных случаях субаренда торгового центра и (или) отдельных его площадей возможна лишь по согласованию с арендодателем.

Материалами дела подтверждается, что вышеуказанный торговый центр находится в субаренде у третьего лица – ИООО «М».

24.11.2017 от ИООО «Гл» в адрес ООО «Г» было направлено письмо о согласовании размещения в торговом центре аптеки на условиях субаренды, с приложением письма ИООО «М» от 24.11.2017 о согласовании передачи в субаренду площадей для размещения аптек. Арендодателем в письме от 20.12.2017 была согласована передача в субаренду ЧТУП «Ю» частей торговых площадей торгового центра при условии соблюдения требований договора.

Кроме того, многочисленная переписка сторон и совершение в связи с этим ряда действий, включая обращение в Бобруйский филиал РУП «Могилевское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» по вопросам внесения изменений в технических паспорт здания (торгового объекта), и заключение между сторонами договора аренды 05.07.2019 дополнительного соглашения о продлении срока аренды до 2035 года, опровергают доводы заявителя кассационной жалобы об отсутствии его согласия на субаренду для размещения аптек и операторской в торговом центре.

Пунктом 7 главы 2 договора определено, что торговый центр предназначен для последующего использования в таких целях, как розничная торговля, в том числе алкогольными напитками и продуктами бакалеи, промышленными и другими товарами; складирование товаров, оптовая и розничная торговля непродовольственными и сопровождающими их товарами; производство продуктов питания (кулинария и кондитерская) и другая связанная с этим хозяйственно-коммерческая деятельность, администрирование (наличие административных помещений).

Учитывая, что аптеки осуществляют розничную торговлю не только лекарственными, а также непродовольственными и сопровождающими их товарами, что соответствует определенному в пункте 7 главы 2 договора аренды назначению арендованного имущества, и доказательств иного суду не предоставлено, при наличии согласия истца на субаренду для размещения аптек, доводы заявителя об использовании арендованного имущества не по назначению судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь находит несостоятельными.

Доводы заявителя кассационной жалобы об использовании ответчиком имущества с нарушением условий договора аренды в части несоблюдения пожарных норм и безопасности были предметом анализа и оценки судебных инстанций, а также судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь, которые, отклоняя данные доводы, пришли к следующему выводу.

Собранными доказательствами подтверждается, что в торговом объекте, расположенном в г.Бобруйске по ул.С., д.59 без разработки в установленном порядке проектной документации устроены обособленные помещения аптек в торговых залах и операторских в технологических коридорах. Данный факт не отрицается сторонами, а также подтверждается, в частности, информацией Бобруйского горрайотдела по чрезвычайным ситуациям учреждения «Могилевское областное управление МЧС Республики Беларусь (далее – Бобруйского ГРОЧС), которым был проведен мониторинг состояния безопасности торгового объекта.

Министерством по чрезвычайным ситуациям Республики Беларусь (МЧС), осуществляющим регулирование и управление в сфере предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций, обеспечение пожарной безопасности, проведен анализ состояния безопасности вышеуказанного торгового объекта с выводами о том, что с учетом устройства зон аптек в торговых залах и операторских в технологических коридорах, возможности демонтажа конструкций перекрытий в местах размещения указанных помещений, устройство аптек и операторских не препятствует движению людей при эвакуации, а также не влияет на эксплуатацию систем автоматической пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре.

Принимая во внимание, что отсутствие разработанной проектной документации при размещении аптек является единственным нарушением требований пожарной безопасности (других нарушений требований пожарной безопасности не выявлено), с учетом временного и легкосъемного характера перегородок аптеки и операторской, указание на которые содержится в заключении специалиста ООО «Судебно-экспертная коллегия», судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь приходит к выводу о том, что выявленные нарушения норм пожарной безопасности не могут являться основаниями для констатации факта грубого нарушения условий договора аренды, влекущими его расторжение.

В соответствии с пунктом 4 главы 7 договора арендатор имеет право перепланировать либо переустраивать торговый центр, за исключением проведения реконструкции, модернизации или капитального ремонта, без получения предварительного письменного согласия арендодателя. Арендатор имеет право реконструировать, модернизировать и/или производить капитальный ремонт торгового центра после получения письменного согласия арендодателя, которое арендодатель во всех случаях должен предоставить не позднее, чем через 5 календарных дней со дня получения соответствующего запроса арендатора, если их проведение обусловлено техническим состоянием торгового центра и требованиями ТНПА. Арендодатель может отказаться дать упомянутое согласие, если необходимость такого ремонта не обусловлена техническим состоянием торгового центра и требованиями ТНПА. Отказ арендодателя дать согласие арендатору на реконструкцию, перепланировку либо капитальный ремонт торгового центра и другого имущества должен быть составлен письменно и мотивирован.

Проанализировав нормы законодательства, условия договора, собранные доказательства, суд пришел к обоснованному выводу о том, что формально устройство навеса и операторской являются реконструкцией, поскольку изменилось количество помещений, указанных в техническом паспорте, и изменилась площадь торгового центра на толщину перегородок, которыми выделены аптека и операторская.

Вместе с тем, с учетом фактических обстоятельств дела и собранных доказательств, подтверждающих то, что имеет место количественное незначительное изменение площади торгового центра на толщину перегородок с учетом площади всего торгового центра, а выполненные в торговом центре реконструкции (устройство аптеки, операторской, навеса) являются надежными и безопасными с технической точки зрения и не представляют опасности для находящихся в торговом центре людей, суд правильно указал, что такое нарушение условий договора не является существенным ухудшением арендованного имущества и безусловным основанием для расторжения договора аренды.

Таким образом, судами дана правовая оценка нарушениям договора в связи с самовольным строительством и связанными с ним нарушениями, что опровергает доводы заявителя кассационной жалобы об отсутствии такой оценки.

Из условий договора (пунктов 9,10 главы 5, пунктов 3,10 главы 7, пункта 4 главы 6) усматривается, что арендатор осуществляет текущее обслуживание торгового центра и несет все связанные с этим эксплуатационные расходы и платежи; за свой счет осуществляет уборку, обслуживание торгового центра и прилегающей к нему территории, текущий ремонт торгового центра и его эксплуатацию.

При оценке доводов истца о существенном ухудшении арендованного имущества ответчиком в виду наличия определенных недостатков, отраженных в актах, суд правильно признал их необоснованными, поскольку не предоставлено доказательств того, что дефекты здания торгового цента в виде трещины на фасаде здания с лицевой стороны и возле помещения для складирования отходов являются результатом эксплуатации данного здания, а не недостатками выполненных строительно-монтажных работ, а иные выявленные недостатки эксплуатации торгового центра и прилегающей к нему территории не свидетельствуют о существенном ухудшении имущества, что подтверждается представленными заключениями экспертных организаций. Неосуществление арендатором текущего ремонта не является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды в соответствии со статьей 590 ГК и условиями договора, о чем правильно указали судебные инстанции.

В соответствии с пунктом 1 главы 6 договора если сети либо инфраструктура, необходимые для эксплуатации торгового центра не могут нормально функционировать вследствие нарушения арендатором или третьими лицами арендатора правил их эксплуатации и содержания, то устранение таких препятствий осуществляется за счет арендатора.

Учитывая, что узел регулирования тепловой завесы изначально был смонтирован с нарушением требований завода-изготовителя, в связи с чем для ее нормальной работы арендатор был вынужден произвести ремонт тепловой завесы с реконструкцией, и последствия данной реконструкции легкоустранимы (тепловая завеса может быть приведена в первоначальное состояние), о чем суду пояснил специалист П., и доказательств обратного суду не предоставлено, то доводы истца о существенном ухудшении арендованного имущества своего подтверждения не нашли.

В связи с тем, что задолженность по арендной плате погашена ответчиком 18.06.2018, и доказательств наличия иной задолженности суду не предоставлено, то доводы истца о наличии неоднократных нарушений договора аренды в части систематической неуплаты арендной платы судом правильно оценены как несостоятельные.

Кроме того, судом учтено, что 05.07.2019 стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 11.12.2014, которым продлили срок аренды до 20 лет с момента передачи имущества, указав, что дополнительное соглашение заключается, учитывая добросовестное и надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору аренды, соответствие условий договора рыночным условиям аренды и интересам сторон, а также учитывая намерение сторон предпринять все необходимые действия для сохранения арендных правоотношений на долгосрочный период.

Так как на дату подписания дополнительного соглашения к договору аренды истец достоверно знал о наличии всех обстоятельств, явившихся впоследствии (через 3 месяца) основанием для заявления требований о расторжении договора аренды, суд обоснованно оценил данные обстоятельства как свидетельство того, что при подписании вышеуказанного дополнительного соглашения истец не считал, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями либо существенно ухудшает арендованное имущество.

На основании вышеизложенного, учитывая, что представленные истцом доказательства в соответствии со статьей 108 ХПК не отвечают критериям достаточности и взаимной связи в их совокупности, исходя из принципа добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений, судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь находит законными и обоснованными выводы суда об отсутствии оснований для расторжения договора аренды от 11.12.2014, заключенного между ООО «Г» и ИООО «Гл».

Таким образом, все изложенные в кассационной жалобе доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую оценку в принятых по делу судебных постановлениях.

Каких-либо иных доводов, основанных на доказательствах, которые имели бы юридическое значение для переоценки выводов суда, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемых судебных постановлений, либо опровергали выводы суда, кассационная жалоба не содержит.

Нарушений норм материального и (или) процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных постановлений, судом не допущено.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные постановления являются законными и обоснованными, предусмотренных статьей 297 ХПК оснований для их отмены и изменения не имеется.

Судебные расходы, понесенные в связи с рассмотрением кассационной жалобы, распределяются по правилам статьи 133 ХПК и относятся на ООО «Г».

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 294, 296, 298 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь

ПОСТАНОВИЛА:

Решение экономического суда города Минска от 14.02.2020 и постановление апелляционной инстанции этого же суда от 26.03.2020 по делу № 351-4/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Г» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в порядке, установленном статьями 300-304 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь.

Источник: court.gov.by