Установление факта ничтожности договора аренды и применение последствий его недействительности

(Дело № 92-11/2020/223А/901К)

Истцом подано исковое заявление об установлении факта ничтожности договора аренды, а также о применении последствий недействительности договора в виде понуждения освободить нежилые помещения.

Судом исковые требования удовлетворены частично. Установлен факт ничтожности договора аренды, требование о применении последствий недействительности договора оставлено без рассмотрения.

Основанием для установления факта ничтожности договора явился вывод суда о противоречии заключенного договора законодательству (ст. 169 ГК).

Имущество, переданное в аренду, является общим имуществом административного здания, представляющим собой коридор на одном из этажей здания. С целью передачи указанного имущества в аренду было проведено общее собрание членов товарищества собственников, созданного для обслуживания здания.

Решением суда, вступившим в законную силу, решение общего собрания членов товарищества собственников признано недействительным с момента принятия, так как был нарушен порядок при его принятии (отсутствие единогласного решения общего собрания по данному вопросу).

В силу ст. 210 ГК права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику.

В п. 1 ст. 249 ГК определено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников.

В соответствии со ст. 579 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.

В связи с отсутствием единогласного решения на передачу общего имущества в аренду судом установлен факт ничтожности договора аренды. 

Требования о применении последствий недействительности договора аренды судом оставлены без рассмотрения на основании абз. 5 ст. 151 ХПК, согласно которому суд, рассматривающий экономические дела, оставляет исковое заявление (заявление, жалобу) без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это установлено законодательными актами для данной категории споров или договором.

Кассационная инстанция согласилась с решением суда первой инстанции и указала, что, поскольку требование о применении последствий недействительности договора является самостоятельным требованием, в отношении данного требования истцом должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спора, обязательность которого установлена ст. 10 ГК.

Комментарий.
При подготовке и подаче искового заявления истцу всегда необходимо уделять внимание соблюдению претензионного порядка урегулирования спора, так как даже при наличии материальных оснований для удовлетворения требований и несоблюдении претензионного порядка суд должен оставить иск без рассмотрения на основании абз. 5 ст. 151 ХПК.
Следует особо обратить внимание, что претензионный порядок должен быть соблюден в отношении каждого из заявленных требований. В то же время судебная практика исходит из того, что при проведении примирительной процедуры в ходе судебного разбирательства претензионный порядок урегулирования спора признается соблюденным.