Споры по договорам аренды
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
24.12.2019
Дело №41-16/2019/1269А/1447К
г. Минск
Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Е» на постановление апелляционной инстанции этого суда от 31.10.2019 по делу №41-16/2019/1269А по иску общества с ограниченной ответственностью «А» к обществу с ограниченной ответственностью «Е» о взыскании 115 539,14 рублей, из которых: неосновательное обогащение - 105 297,84 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами - 10 241,30 рублей,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика – общество с ограниченной ответственностью «М»,
с участием представителей сторон,
УСТАНОВИЛА:
Решением экономического суда города Минска от 15.08.2019 по делу №41-16/2019 отказано ООО «А» в удовлетворении исковых требований к ООО «Е» о взыскании 115 539,14 рублей, из которых: неосновательное обогащение - 105 297,84 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами - 10 241,30 рублей.
Постановлением апелляционной инстанции экономического суда города Минска от 31.10.2019 по делу №41-16/2019 решение экономического суда города Минска от 15.08.2019 по делу № 41-16/2019 изменено, пункты первый и второй резолютивной части решения изложены в следующей редакции: «Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Е» в пользу общества с ограниченной ответственностью «А» 58 335,95 рублей неосновательного обогащения, 5 390,09 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, а также 2 194,32 рублей в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины, 216,04 рублей в счет возмещения расходов по оплате стоимости судебной экспертизы. В удовлетворении остальной части иска отказать. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «А» из бюджета 15,36 рублей государственной пошлины. Выдать справку.» В остальной части решение экономического суда города Минска от 15.08.2019 по делу № 41-16/2019 оставлено без изменения.
ООО «Е» обратилось в судебную коллегию по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление апелляционной инстанции экономического суда города Минска от 31.10.2019, оставив в силе решение экономического суда города Минска от 15.08.2019, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права и неверную оценку судом представленных доказательств.
Заявитель кассационной жалобы полагает, что судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что истец не исполнил обязательства, предусмотренные предварительным договором, исполнение которых является обязательным условием заключения основного договора, а именно: не согласовал окончательный вариант дизайн-проекта с ответчиком, не принял от ответчика помещение, к выполнению ремонтно-отделочных работ не приступил.
Поскольку сторонами в предварительном договоре были согласованы конкретные требования к дизайн-проекту как по его составу, так и по назначению использования арендуемого помещения в результате реализации дизайн-проекта, а истец не в полном объеме разработал данный дизайн-проект, о чем свидетельствует заключение экспертизы от 10.07.2019 №100719/08/ЭК, то несостоятельными заявитель кассационной жалобы находит выводы суда апелляционной инстанции о несогласовании сторонами предварительного договора конкретных требований к дизайн-проекту. И, как следствие, ошибочным является вывод суда апелляционной инстанции о несогласованности состава и объема ремонтно-отделочных работ.
По мнению заявителя кассационной жалобы, в связи с неисполнением истцом обязанности, обеспеченной задатком, сумма задатка в соответствии со статьей 352 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) правомерно осталась у ответчика в счет исполнения ее обеспечительной функции, соответственно, в действиях ответчика отсутствуют признаки неосновательного обогащения.
Представители ООО «Е» кассационную жалобу поддержали по изложенным в ней доводам.
Представитель ООО «А» полагает, что оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется, поскольку судом апелляционной инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного постановления.
В судебное заседание кассационной инстанции представители ООО «М» не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, поэтому судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь считает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, отзывов на кассационную жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного постановления, судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь приходит к выводу, что оснований для его отмены не имеется исходя из следующего.
Согласно статье 297 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее – ХПК) основаниями для изменения или отмены судебных постановлений суда, рассматривающего экономические дела, первой и (или) апелляционной инстанций являются необоснованность судебных постановлений, нарушение либо неправильное применение норм материального и (или) процессуального права.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «А» обратилось с иском к ООО «Е» о взыскании 115 539,14 рублей, из которых: неосновательное обогащение - 105 297,84 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами - 10 241,30 рублей
Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель ответчика указал, что основания для возврата задатка отсутствуют, поскольку незаключение основного договора вызвано несоблюдением условий предварительного договора истцом, а именно: окончательный вариант дизайн-проекта на согласование ответчику не передавался; арендуемая площадь истцом не получена, ремонтно-отделочные работы не выполнены.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных исковых требований, посчитав, что истец не исполнил обязательства, предусмотренные предварительным договором, исполнение которых является обязательным условием заключения основного договора, а именно: истец не исполнил обязательство по согласованию окончательного варианта дизайн-проекта с ответчиком, не принял от ответчика помещение, к выполнению ремонтно-отделочных работ не приступил. Поскольку ответственным за незаключение основного договора, по мнению суда первой инстанции, является истец, то задаток в силу положений статьи 352 ГК правомерно остается у ответчика, получившего его в счет обеспечения обязательства по заключению основного договора.
Апелляционная инстанция суда, исследовав и оценив представленные доказательства в совокупности, проанализировав нормы действующего законодательства, по мнению судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь пришла к правильному выводу о частичном удовлетворении заявленных ООО «А» требований и о взыскании с ООО «Е» 58 335,95 рублей неосновательного обогащения, 5 390,09 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 399 ГК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, установленные для заключения договоров в обязательном порядке (пункт 4 статьи 415).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Из материалов дела усматривается, что между ООО «А» (арендатор) и ООО «Е» (арендодатель) был заключен предварительный договор аренды от 12.06.2014 №05-10/А36-3пр, в соответствии с которым стороны приняли на себя обязательство в будущем заключить договор аренды (основной договор), по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору в возмездное временное владение и пользование площадь, которая будет сдаваться в аренду, расположенную по адресу: г.Минск, ул.П., 156 в здании ТЦ «G», ориентировочной площадью 1 783,52 кв.м, 3 этаж, согласно предварительному плану (Приложение № 1) в состоянии, в котором она будет передана арендатору согласно строительному проекту (Приложение № 1.1.), а арендатор принимает обязательство принять арендуемую площадь, которая будет сдаваться в аренду и уплачивать арендную плату и иные платежи на условиях, предусмотренных основным договором.
Согласно п. 2.1 предварительного договора основной договор заключается между сторонами в течение 30 дней от даты государственной регистрации арендодателем права собственности на здание ТЦ «G» (его части, относящейся к арендуемой площади) при условии, что арендатор исполнил обязательства, предусмотренные п. 3.1 предварительного договора.
В соответствии с п.3.1 договора арендатор до дня ввода в эксплуатацию здания ТЦ «G» принял на себя ряд обязательств, в частности, за счет собственных средств разработать дизайн-проект, согласовать его с арендодателем и выполнить ремонтно-отделочные работы арендуемой площади в соответствии с ним.
Согласно пункту 3.2 предварительного договора арендодатель обязан: рассмотреть и согласовать дизайн-проект, предоставленный арендатором; передать арендатору арендуемые площади в соответствии с пунктом 1.4.3 договора; провести организационные мероприятия, направленные на обеспечение возможности арендатору приступить к выполнению ремонтно-отделочных работ.
Планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию май – июль 2015 года; планируемая дата открытия торгового центра – август 2015 года (п. 2.2 договора в редакции дополнительного соглашение № 3). При этом арендодатель обязан уведомить арендатора о государственной регистрации права собственности на здание (его части, относящейся к арендуемой площади) в течение 10 рабочих дней с момента получения свидетельства о государственной регистрации.
В соответствии с п. 2.2 договора в редакции дополнительного соглашения №3 стороны согласовали, что арендодатель уведомляет арендатора за 2 месяца до предполагаемой даты открытия торгового центра любым из возможных способов (письменное уведомление, факс, электронная почта и т.п.). Арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке продлить планируемый срок открытия торгового центра до месяца, о чем уведомляется арендатор любым из возможных способов (письменное уведомление, факс, электронная почта и т.п.).
Материалами дела подтверждается, что 10.01.2018 произведена государственная регистрация прав ООО «Е» на здание ТЦ «G» по адресу: г.Минск, ул.П., 156.
При этом сторонами не оспаривается, что уведомления о получении ООО «Е» свидетельства о государственной регистрации в адрес ООО «А» в сроки, предусмотренные пунктом 2.2 предварительного договора, не поступало, предложений о заключении основного договора аренды ни одна из сторон друг другу не направила.
Поскольку до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор, он не был заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор, то апелляционная инстанция суда в соответствии со статьей 399 ГК пришла к правильному выводу о прекращении обязательств, предусмотренных предварительным договором аренды от 12.06.2014 № 05-10/А36-3пр.
Анализ представленных ООО «А» доказательств (по заключению и исполнению контракта от 01.03.2014 с компанией «E., Ltd» Китай на оказание услуг по разработке дизайн-проекта помещения для обустройства развлекательного центра; договора на выполнение проектных работ от 01.12.2014 №МГОП-23/2011/3/1 с генподрядчиком – ООО «М» для разработки проектной документации, необходимой для выполнения ремонтно-отделочных работ; договора на выполнение проектно-изыскательских работ по разделу строительного проекта «электрооборудование» от 30.11.2014 №30-11/14 с ООО «Э») привели суд апелляционной инстанции к обоснованному выводу о подтверждении совершения арендатором определенных действий, направленных на исполнение предварительного договора.
Вместе с тем, оценив условия предварительного договора, а также представленные доказательства, в том числе переписку и действия сторон по вопросу согласования дизайн-проекта, апелляционная инстанция суда обоснованно указала на то, что в предварительном договоре стороны не согласовали конкретные требования к дизайн – проекту, который должен был разработать истец и согласовать ответчик, и, соответственно, не согласовали состав и объем ремонтно-отделочных работ.
На основании вышеизложенного, учитывая несогласованность требований и действий сторон по разработке дизайн-проекта, а также по составу, объемам и видам выполнения ремонтно-отделочных работ, несостоятельными судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь находит доводы заявителя кассационной жалобы о том, что ответственность за незаключение основного договора несет арендатор ввиду неисполнения им обязательств, предусмотренных п.3.1 предварительного договора.
Из раздела «Определения» предварительного договора следует, что задаток – денежная сумма, перечисляемая арендатором в целях обеспечения исполнения обязательства арендатора заключить основной договор. Также в указанном разделе договора дано определение обеспечительному взносу, которым является способ обеспечения обязательств по основному договору в части оплаты арендной платы и возмещения арендодателю расходов на эксплуатацию и коммунальные услуги и т.п.
Пунктом 5.9 договора стороны предусмотрели, что задаток одновременно является обеспечительным взносом по предварительному и/или основному договору и равен двухмесячной арендной плате, исходя из ставки, установленной на период от даты начала функционирования и открытия для посетителей третьего пускового комплекса: «Двухэтажный торговый центр».
В соответствии с условиями предварительного договора аренды задаток в размере 583 359 538 неденоминированных рублей перечислен истцом на расчетный счет ответчика платежными поручениями от 07.07.2014 и 28.11.2014.
Анализ понятий «задаток» и «обеспечительный взнос», определенных в предварительном договоре, привели суд апелляционной инстанции к обоснованному выводу о согласованности сторонами договора условия, что денежная сумма, обозначенная как задаток, перечисляется арендатором в целях обеспечения исполнения обязательства арендатора заключить основной договор и одновременно является обеспечительным взносом, равным двухмесячной арендной плате, но не является способом обеспечения исполнения обязательств, указанных в пункте 3.1 предварительного договора.
Поскольку предметом предварительного договора аренды является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора аренды, учитывая, что обязательство по заключению основного договора аренды прекратилось, то законными и обоснованными являются выводы апелляционной инстанции суда об отсутствии установленных законодательством или договором оснований для не возврата ответчиком денежных средств, полученных в качестве задатка.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 971 ,972, 976 ГК, правомерными судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь находит выводы суда апелляционной инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных ООО «А» требований и о взыскании с ООО «Е» 58 335,95 рублей неосновательного обогащения и 5 390,09 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.02.2018 по 30.01.2019.
Каких-либо иных доводов, основанных на доказательствах, которые имели бы юридическое значение для переоценки выводов суда, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого судебного постановления, либо опровергали выводы суда, кассационная жалоба не содержит.
Нарушений норм материального и (или) процессуального права, влекущих отмену обжалуемого судебного постановления, судом не допущено.
При таких обстоятельствах обжалуемое судебное постановление является законным и обоснованным, предусмотренных статьей 297 ХПК оснований для его отмены и изменения не имеется.
Судебные расходы, понесенные в связи с рассмотрением кассационной жалобы, распределяются по правилам статьи 133 ХПК и относятся на ООО «Е».
С учетом изложенного и руководствуясь статьями 283, 294, 296, 298 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь
ПОСТАНОВИЛА:
Постановление апелляционной инстанции экономического суда города Минска от 31.10.2019 по делу №41-16/2019/1269А оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Е» - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Е» из республиканского бюджета излишне уплаченную государственную пошлину за подачу кассационной жалобы в размере 1 243,52 рублей.
Выдать справку.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано (опротестовано) в порядке надзора в соответствии со статьями 300-304 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь.
