Прекращение договора аренды

Договор аренды прекращен по истечении указанного в нем срока, поскольку арендатор путем направления писем и совершения определенных действий заявил об отсутствии у него намерения продлевать договор аренды.

(Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 14.06.2022 по делу № 155ЭИП22625)

В феврале 2019 г. между ООО «О», правопреемником которого является ООО «А» (арендодатель), и ИООО «Э» (арендатор) был заключен договор аренды административного помещения. Арендатор обеспечил исполнение своих обязательств путем внесения обеспечительного платежа в размере одной месячной арендной платы в сумме 26 222,56 руб., который подлежал зачету в счет оплаты арендной платы за последний месяц аренды.

Пунктом 9.1 договора предусмотрено, что он «действует по 31.12.2021 включительно с возможностью автоматического продления договора на каждый последующий год, если за 90 календарных дней до окончания срока действия договора от одной из сторон не поступило письменного уведомления об отказе от продления срока действия договора».

На основании исполнительной надписи нотариуса от 20.12.2021 со счета арендатора в пользу арендодателя было списано 30 588,86 руб. задолженности по арендной плате за декабрь 2021 г.

Арендатор, полагая, что договор аренды прекратил свое действие 31.12.2021, а уплаченный им обеспечительный платеж с произведенной доплатой подлежал зачету в счет арендной платы за декабрь 2021 г., обратился с иском к арендодателю о возврате списанных на основании исполнительной надписи 30 588,86 руб. как неосновательно полученных, а также о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и 290 руб. убытков (списанных расходов по оформлению исполнительной надписи).

Решением экономического суда г. Минска, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, исковые требования удовлетворены частично.

Выводы судов

1. Толкование условий договора осуществляется по правилам, установленным ст. 401 ГК, исходя из буквального значения слов и выражений, сопоставления условий, смысла договора в целом, действительной общей воли сторон и обстоятельств, им предшествующих, и последующих.

Оценивая п. 9.1 договора, суд первой инстанции указал, что  этот пункт определяет точную дату окончания договора – 31.12.2021, в то время как другие положения этого пункта являются несогласованными, поскольку вызывают разное понимание у сторон.

Суд кассационной инстанции отверг вывод о несогласованности положений п. 9.1 договора, указав, что разное понимание сторонами условий договора в ходе судебного разбирательства не препятствует установлению действительной воли сторон и толкованию спорного условия по правилам ст. 401 ГК.

2. Согласно п. 1 ст. 581 ГК договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По данному делу в договоре аренды стороны согласовали срок его действия до 31.12.2021.

Арендодатель утверждал, что, поскольку арендатор в письменной форме в установленный договором срок не направил уведомление об отказе от продления договора, договор был продлен на 2022 г. Соответственно, основания для зачета обеспечительного платежа в счет арендной платы за декабрь 2021 г. отсутствовали.

Суды пришли к выводу, что арендатор не выразил свою волю на продление договора, а наоборот надлежаще заявил об отсутствии у него намерения продлевать договор.

Переписка сторон свидетельствует об отсутствии у арендатора намерения продлить договорные отношения. Это намерение было высказано арендатором до истечения срока действия договора, и арендодателю оно было однозначно ясно.

Кроме того, арендатор совершил действия, подтверждающие фактический отказ от продления договора на следующий 2022 г.: направил арендодателю соглашение о зачете обеспечительного платежа, предложение о приемке возвращаемых арендуемых помещений, фактически освободил помещения и возвратил ключи.

Следовательно, договор аренды не был продлен на 2022 г.

Комментарий

Очевидно, что условие п. 9.1 договора аренды, воспроизведенное дословно в постановлении суда кассационной инстанции, сформулировано не вполне удачно и допускает неоднозначное толкование.

Арендодатель утверждал, что п. 9.1 договора предусматривает «автоматическое» его продление, поскольку истец не заявил о таком отказе в установленный в этом пункте срок.

Однако суд кассационной инстанции пришел к выводу, что вне зависимости от толкования данного пункта договора арендатор путем направления писем и совершения определенных действий (включая возврат арендованного имущества) вполне определенно высказал отсутствие намерения продолжать договорные отношения.

Соответственно, договор должен считаться прекращенным, а в качестве арендной платы за последний месяц аренды – декабрь 2021 г. должна была быть засчитана сумма обеспечительного платежа, уплаченного арендатором при заключении договора. Однако арендодатель повторно взыскал с арендатора по исполнительной надписи задолженность по арендной плате за декабрь 2021 г., ошибочно утверждая, что договор продлен на 2022 г.

Денежные средства, повторно взысканные по исполнительной надписи в качестве арендной платы за последний месяц аренды, расценены судами как неосновательное обогащение арендодателя и взысканы с него в пользу арендатора.