Споры по договорам аренды

Расторжение договора аренды капитального строения в связи с существенным нарушением договора арендатором

Судебная практика исходит из невозможности расторжения договора аренды при наличии формальных нарушений условий договора, не носящих существенный характер.

Жуковская Ксения
Жуковская Ксения

Адвокат адвокатского бюро «Верховодко и партнеры Л.Л.С.», магистр права

(Дело № 351-4/2019/252А/600К)

Истец обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 420пп. 1 и 3 ст. 586пп. 1 и 2 ст. 590 ГК.

Договор аренды между истцом и ответчиком был заключен в 2014 г. на срок 10 лет с момента подписания акта приемки-передачи имущества.

В июле 2019 г. стороны заключили дополнительное соглашение к договору, в котором указали на добросовестное и надлежащее исполнение арендатором и арендодателем обязательств по договору аренды, соответствие условий договора рыночным условиям аренды и интересам сторон, и согласовали срок действия договора аренды — 20 лет с момента передачи арендованного имущества.

В сентябре 2019 г. истцом в адрес ответчика направлена претензия об устранении выявленных нарушений, выразившихся в осуществлении в торговом центре самовольного строительства и непроведении текущего ремонта, а также о досрочном расторжении договора аренды.

В связи с отказом ответчика от расторжения договора истец подал иск в суд.

Истец в качестве фактических оснований иска указал на следующее. Ответчик без согласия истца передал в субаренду часть капитального строения, в связи с чем ответчиком допущено использование арендованного имущества не по назначению. Ответчик, по мнению истца, также осуществил самовольное строительство в виде устройства помещения аптеки, навеса и операторской, чем существенно ухудшил арендованное имущество.

В ходе судебных разбирательств суд установил, что истцом в письменном виде дано согласие на размещение в торговом центре аптеки на условиях субаренды. Суд также указал, что многочисленная переписка сторон и совершение в связи с этим ряда действий, включая обращение в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру по вопросам внесения изменений в технический паспорт здания (торгового объекта) и заключение между сторонами в июле 2019 г. дополнительного соглашения о продлении срока аренды, опровергают доводы истца об отсутствии его согласия на субаренду для размещения аптек и операторской в торговом центре.

В отношении довода об использовании объекта аренды не по целевому назначению суд указал следующее. Договором установлено назначение объекта — розничная торговля, складирование товаров, оптовая и розничная торговля непродовольственными и сопровождающими их товарами, производство продуктов питания (кулинария и кондитерская) и другая связанная с этим хозяйственно-коммерческая деятельность, администрирование (наличие административных помещений). По причине того, что аптеки осуществляют розничную торговлю не только лекарственными, а также непродовольственными и сопровождающими их товарами, что соответствует определенному в договоре назначению арендованного имущества, и доказательств иного не предоставлено, при наличии согласия истца на субаренду для размещения аптек доводы об использовании арендованного имущества не по назначению являются несостоятельными.

В качестве несостоятельных суд признал и доводы об использовании ответчиком имущества с нарушением условий договора аренды в части несоблюдения пожарных норм и безопасности. 

В данном случае суд принял во внимание заключение МЧС, которое указало, что с учетом устройства зон аптек в торговых залах и операторских в технологических коридорах, возможности демонтажа конструкций перекрытий в местах размещения указанных помещений устройство аптек и операторских не препятствует движению людей при эвакуации, а также не влияет на эксплуатацию систем автоматической пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре.

Суд также принял во внимание, что устройство аптеки осуществлялось без разработки проектной документации. Вместе с тем суд указал, что отсутствие разработанной проектной документации при размещении аптек является единственным нарушением требований пожарной безопасности (других нарушений требований пожарной безопасности не выявлено). С учетом временного и легкосъемного характера перегородок аптеки и операторской суд пришел к выводу о том, что выявленные нарушения норм пожарной безопасности не могут являться основаниями для констатации факта грубого нарушения условий договора аренды, влекущими его расторжение.

При оценке доводов о существенном ухудшении имущества путем проведения его реконструкции в части устройства дополнительных помещений аптеки и операторской суд указал, что такое нарушение условий договора не является существенным ухудшением арендованного имущества и безусловным основанием для расторжения договора аренды. Суд установил, что произошло количественное незначительное изменение площади торгового центра на толщину перегородок с учетом площади всего торгового центра. В ходе судебных заседаний также установлено, что установленные конструкции являются надежными и безопасными с технической точки зрения и не представляют опасности для находящихся в торговом центре людей, а также являются быстроразборными. 

Комментарий. 
Основания расторжения арендодателем договора предусмотрены ст. 590 ГК. Иные основания для расторжения договора, в том числе в одностороннем порядке, могут быть также предусмотрены договором.
В соответствии с п. 1 ст. 590 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Указанные выше основания для расторжения договора не являются безусловными для применения. В частности, п. 30 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» предусматривает, что в удовлетворении требования о досрочном расторжении договора аренды может быть отказано, если хозяйственным судом будет установлено, что нарушения, послужившие основанием для обращения арендодателя с иском в суд, устранены арендатором в разумный срок (в том числе после возбуждения производства по делу и до принятия по делу окончательного судебного постановления) и (или) с учетом степени вины арендатора (ответчика) и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон, а также в том случае, если нарушения не являются существенными.
Учитывая вышеизложенное, можно констатировать, что для расторжения договора аренды должны быть веские и неустранимые нарушения, допущенные арендатором.

Самое читаемое Примерная форма дополнительного соглашения к договору аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей Примерная форма дополнительного соглашения к договору безвозмездного пользования капитальными строениями (зданиями, сооружениями), изолированными помещениями, машино-местами, их частями
Последнее
по теме