Расторжение договора в связи с изменением законодательства - sudpraktika
Иные судебные споры

Расторжение договора в связи с изменением законодательства

Не представляется возможным установить факт незаключенности договора долевого строительства в случае, если имеется единая воля сторон о строительстве объекта в соответствии с техническим заданием и единой концепцией архитектурно-стилистического развития территории.

Жуковская Ксения

Адвокат адвокатского бюро «Верховодко и партнеры Л.Л.С.», магистр права

(Дело № 275-28/2019/228А/447К)

Кассатором подана жалоба на решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска об отказе в расторжении договора.

Между кассатором (истцом по встречному иску) и ответчиком заключен договор, в соответствии с которым кассатор обязан безвозмездно передать в собственность г. Минска 7,3 % общей площади жилых помещений реконструируемого объекта, предназначенных для переселения граждан из жилых домов, подлежащих сносу в связи с предоставлением земельных участков под жилищное строительство.

Во исполнение условий договора дополнительным соглашением к договору сторонами согласована конкретная квартира, подлежащая безвозмездной передаче в собственность г. Минска.

Возводимый истцом объект введен в эксплуатацию в декабре 2018 г.

В июне 2019 г. истец обратился в исполнительный комитет с требованием аннулировать заключенный договор в связи с принятием Указа Президента Республики Беларусь от 07.06.2019 № 222 «Об изменении Указа Президента Республики Беларусь» (далее — Указ № 222), которым внесены изменения в Указ Президента Республики Беларусь от 14.01.2014 № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности».

В обоснование необходимости расторжения договора истец ссылался на положения ст. 392 и п. 2 ст. 421 ГК, указывая на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в качестве которых расценивает вступление в законную силу Указа № 222.

Суд при отказе в удовлетворении требований посчитал, что заключенный между сторонами договор с принятием истцом на себя, как заказчиком строительства объекта, обязательств по безвозмездной передаче в собственность г. Минска жилых помещений в счет компенсации заключен сторонами 24.04.2015, то есть до изменения законодательства — до внесения изменений в Указ № 222.

Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 09.09.2019 № 601 (далее — постановление № 601), принятым во исполнение п. 2 Указа № 222, внесены изменения в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 30.03.2007 № 407 «О некоторых вопросах, связанных со сносом жилых домов на земельных участках, изымаемых для государственных нужд» (в редакции от 09.10.2014, далее — постановление № 407). При этом п. 2 постановления № 601 предусматривает, что его действие не распространяется на договоры, определяющие порядок и условия компенсации, заключенные до его вступления в силу. 

В связи с этим судебные инстанции указали, что в соответствии с условиями договора, ст. 288 и 290 ГК истец должен был исполнить обязательства перед исполкомом в установленный договором срок. При этом положения ст. 392 ГК не указывают на обязательность приведения условий договора в соответствие с новым актом законодательства, принятым до прекращения его действия, если такой акт принят в период просрочки должника, обусловленной неисполнением обязательства (виной должника).

В связи с этим решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции оставлены без изменения.

Комментарий. 
Согласно ст. 392 ГК договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством. Если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством.
Подпунктом 1.18 п. 1 Указа № 26 установлена обязанность заказчиков строительства жилых домов по компенсации местному бюджету стоимости жилых помещений, предназначенных для переселения граждан из жилых домов, подлежащих сносу в связи с предоставлением земельных участков под жилищное строительство, путем безвозмездной передачи в коммунальную собственность жилых помещений либо перечисления денежных средств.
Указом № 222 установлено, что компенсация не производится с общей площади жилых помещений, строительство которых осуществляется путем реконструкции с надстройкой мансардных этажей.
На наш взгляд, в данном случае истец смешал вопросы расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении (ст. 421 ГК), и необходимости приведения договора в соответствие с измененным законодательством.
Пункт 2 ст. 421 ГК устанавливает ряд условий, при наличии которых требование о расторжении договора подлежит удовлетворению:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени добросовестности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям гражданского оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Последнее
по теме
Мы готовы экономить ваше время и для вашего удобства подготовили календарь мероприятий, которые стоит посетить!