Сделки со взаимозависимыми лицами по реализации недвижимого имущества являются анализируемыми, то есть подлежат контролю соответствия рыночным ценам. При этом вывод о взаимосвязанности субъектов может быть сделан не только на основании наличия родственных связей или соподчиненности, но также и при наличии дружественных отношений между сторонами.
Налоговая нагрузка при продаже объекта недвижимости для субъекта, применяющего УСН и ОСН, будет отличаться. В связи с этим в случае реализации недвижимости субъекту, применяющему особую (льготную) систему налогообложения, сделка контролируется налоговыми органами на соответствие рыночным ценам. При этом право выбора метода, наиболее точно определяющего рыночную цену, принадлежит проверяющему органу.
Приведем пример из судебной практики (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 10.04.2024 по делу № 155ЭАП23104/А/К)
ООО «А», применяющее общую систему налогообложения, реализовало объект недвижимости ИП Б. Установлено, что ИП Б. и учредитель (в том числе директор) ООО «А» находятся в дружеских отношениях. Цена реализации недвижимости – 100 тыс. руб. Система налогообложения у ИП Б. – УСН без НДС.
ИП Б. реализовал данный объект следующему субъекту – ИП В., который являлся сыном директора и учредителем ООО «А». Цена реализации объекта – 115 тыс. руб. Система налогообложения у ИП В. – УСН без НДС.
Далее ИП В. реализует объект недвижимости ОДО «Г», цена реализации – 705 тыс. руб. После получения денежных средств ИП В. производит расчет за полученную недвижимость с ИП Б., а ИП Б. рассчитывается с ООО «А». Разницу между полученными денежными средствами между ценой реализации и уплаченными ИП Б. денежными средствами ИП В. обналичивает как доход от предпринимательской деятельности.
При проведении проверки налоговый орган пришел к следующим выводам.
1. Ввиду наличия дружеских отношений, семейных связей ИП Б., ИП В. и ООО «А» являются взаимосвязанными.
2. Существенная разница между ценой продажи объекта индивидуальным предпринимателям и конечному покупателю свидетельствует о том, что данные действия совершались только с целью занизить налог прибыль и НДС.
3. Выручка ИП В., полученная от реализации объекта ОДО «Г», признана выручкой ООО «А». С полученной суммы исчислены налог на прибыль, НДС.
4. Деньги, обналиченные ИП В., не являлись доходом от предпринимательской деятельности. Фактически это денежные средства, выплаченные ООО «А» индивидуальному предпринимателю. Поэтому ООО «А», как налоговому агенту, доначислен подоходный налог.
ООО «А» обжаловало вынесенное решение в судах первой, апелляционной и кассационной инстанций, однако вынесенное ИМНС решение было оставлено в силе.
Выводы
При проведении сделки по продаже недвижимости через цепочку субъектов хозяйствования контролирующие органы могут применить метод последующей реализации, то есть определить цену, по которой объект был реализован конечному покупателю, и с этой суммы исчислить налоги первоначальному продавцу.
и затем На экран «Домой»
на верхней панели или нажмите меню и затем Добавить на домашний экран/экран приложений