Споры по договорам аренды

Иски о признании незаключенным и ничтожным договора субаренды

Сысуев Тимур

Адвокат Минской областной специализированной юридической консультации «Судебная защита. Бизнес и хозяйство», доцент кафедры гражданского процесса и трудового права юридического факультета БГУ

Иск о признании договора субаренды незаключенным отклонен судом, поскольку сторонами согласованы все существенные условия договора, включая условия о предмете.

Отсутствие письменного согласия арендодателя на заключение договора субаренды не повлекло установление факта его ничтожности, поскольку доказательствами подтверждена дача арендодателем устного согласия с последующим направлением соответствующего письменного документа.

Отсутствие согласия залогодержателя на заключение договора аренды не влечет ничтожности договора, поскольку законодательством установлены иные последствия отсутствия такого согласия.

Рассмотрение в рамках одного дела взаимоисключающих исковых требований одного лица не противоречит процессуальному закону.

(Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 23.03.2021 по делу № 81-8/А/1А/К)

Обстоятельства дела

ООО «Б» (истец) предъявило к ООО «Э» (ответчик, субарендатор) иск о взыскании основного долга по уплате арендной платы по договору субаренды, неустойки и процентов на основании договора субаренды, по которому ответчику в субаренду было передано изолированное нежилое помещение для организации работы аптеки, расположенное в торгово-общественном центре в г. Минске.

Ответчик заявил встречные исковые требования (здесь и далее стороны именуются исходя из их процессуального положения по первоначальному иску).

Первым из встречных требований ответчик просил признать договор субаренды незаключенным, поскольку стороны не определили в нем данные, позволяющие установить конкретное имущество, являющееся объектом аренды.

Вторым встречным требованием ответчик просил установить факт ничтожности договора субаренды по ст. 169 ГК, поскольку не было получено предварительное согласие собственника на сдачу имущества в субаренду и не было получено согласие залогодержателя на передачу предмета ипотеки в бессрочную аренду.

Постановлением суда апелляционной инстанции экономического суда Витебской области, рассмотревшей дело по правилам рассмотрения дел в суде первой инстанции, первоначальный иск удовлетворен частично, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда согласилась с постановлением суда апелляционной инстанции.

Интерес в данном деле представляют только встречные исковые требования, поэтому выводы судов по первоначальному иску мы не анализируем.

Выводы суда кассационной инстанции

1. Встречное требование о признании договора субаренды незаключенным отклонено, поскольку:

— договор заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписан сторонами и скреплен печатями;

— все существенные условия договора сторонами согласованы; данные, позволяющие определенно установить объект аренды, содержатся в п. 1.1 договора, подписанном плане-схеме помещений (приложение к договору) и акте приема-передачи части капитального строения;

— договор исполнялся сторонами: ответчиком в арендуемом помещении производилась перепланировка, произведена частичная уплата арендной платы и др.

2. Встречное требование об установлении факта ничтожности договора суб-аренды вследствие отсутствия согласия собственника на сдачу имущества в субаренду отклонено, поскольку письмом от 14.06.2017 ИООО «Р» (собственник имущества, арендодатель) в ответ на письмо истца от 31.05.2017 письменно выразило согласие на заключение договора субаренды; представитель арендодателя в судебных заседаниях неоднократно указывала, что устное согласие на субаренду арендодатель давал истцу еще до заключения договора субаренды.

Таким образом, согласие на заключение договора субаренды от арендодателя было получено.

3. Доводы о ничтожности договора субаренды вследствие отсутствия согласия залогодержателя на аренду предмета ипотеки отклонены судами, поскольку банк-залогодержатель выразил согласие на установку перегородки и дополнительной двери в арендуемом помещении, являющемся предметом ипотеки, в связи с необходимостью выделения помещения с уменьшенной площадью для размещения аптеки ответчика. Эти обстоятельства подтверждают информированность банка-залогодержателя о заключении договора субаренды и отсутствии возражений с его стороны.

Кроме того, в силу п. 2 ст. 332 ГК в случаях нарушения залогодержателем правил о распоряжении заложенным имуществом, установленных п. 2 ст. 327 ГК, в соответствии с которым передача в аренду имущества, являющегося предметом залога, допускается по общему правилу только с согласия залогодержателя, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога. Таким образом, сдача предмета залога в аренду (субаренду) без согласия залогодержателя влечет иные последствия, нежели ничтожность соответствующего договора.


Комментарий

1. О несовместимых исковых требованиях 

Ответчиком в этом деле были предъявлены встречные исковые требования, юридически несовместимые друг с другом: о признании договора субаренды незаключенным и об установлении факта его ничтожности. Это обстоятельство какой-либо специальной оценки в постановлении суда кассационной инстанции не нашло.

Незаключенный договор не существует как юридический факт и поэтому не может быть ничтожным. Ничтожность же договора является следствием наличия определенных пороков в юридически заключенной, существующей сделке.

Из постановления суда кассационной инстанции не вполне понятно, заявил ли ответчик одно встречное исковое заявление, содержащее два требования, или два отдельных встречных иска. Однако для анализируемого вопроса это не принципиально.

В практике встречаются и иные дела, по которым суды рассматривают в одном процессе несовместимые исковые требования одного и того же лица (например, об установлении факта ничтожности договора и о расторжении этого же договора вследствие нарушения его ответчиком).

Конечно, в таких случаях имеются очевидные внешние противоречия в юридической позиции стороны. Однако является ли это недопустимым с точки зрения процессуального закона?

Отечественное процессуальное законодательство (ст. 159 ХПК, ст. 109, 243 ГПК и др.), в отличие от законов некоторых иностранных юрисдикций, не допускает заявление альтернативных исковых требований. 

В русскоязычной теоретической литературе возможность легализации такой конструкции de lege ferenda (с точки зрения желательного, необходимого закона) обсуждается, но не слишком активно*. 

* Кашкарова И.Н. Индивидуализация иска в гражданском судопроизводстве: дис. … канд. юр. наук: 12.00.15 / И.Н. Кашкарова [Электрон. ресурс ]. — Режим доступа: http://www.igpran.ru/prepare/a.persons/Kashkarova/Kashkarova-diss.pdf. — Дата доступа: 17.09.2021; Абушенко Д.Б. Альтернативные иски: теоретические основы правовой конструкции // Арбитражный и гражданский процесс. — 2015. — № 6. — С. 12–19. 

Белорусский процессуальный закон устанавливает, что истец должен точно определить предмет и основание своего иска, однако допускает заявление и совместное рассмотрение нескольких требований (ст. 165 ХПК, ст. 250 ГПК), которые при этом должны быть взаимосвязаны по фактическим обстоятельствам. Однако процессуальный закон не требует, чтобы эти несколько требований были юридически совместимыми и непротиворечивыми (хотя по большинству дел они, конечно, дополняют друг друга). 

Тем не менее на практике иногда, как в данном деле, заинтересованные лица заявляют в рамках одного процесса несколько конкурирующих взаимоисключающих требований. Как правило, так поступают при наличии неопределенности относительно возможности установить значимые обстоятельства и, как следствие, затруднений категорично определить, использование какого именно способа защиты будет являться максимально эффективным. Заявляя такие иски, истцы преследуют цели экономии времени и средств по сравнению с последовательным или параллельным заявлением нескольких требований, получения более оперативной судебной защиты своих прав и интересов.

Наличие у истца обязанности четко определить предмет и основание иска не означает, что заявление взаимоисключающих требований запрещено. Закон прямо не исключает предъявление двух конкурирующих исков с несовпадающими, но индивидуализированными предметом и основанием. У суда отсутствуют основания не принять подобные иски к производству в рамках одного процесса, поскольку обычно они соответствуют требуемым критериям взаимосвязи. 

В дальнейшем суд может либо разрешать такие иски в рамках одного процесса, либо выделить один из них в отдельное производство и далее в целях обеспечения непротиворечивости судебных актов приостановить производство по одному из них до принятия решения по другому иску (абз. 2 ст. 145 ХПК, п. 4 ст. 160 ГПК). 

Конечно, позиция лица, заявляющего такие иски, выглядит обычно непоследовательной, размытой и оттого менее убедительной, но эти факторы являются элементами процессуального риска соответствующего лица.

В данном случае суды отказали в удовлетворении обоих взаимоисключающих встречных исков в связи с их необоснованностью, но в иных ситуациях возможно удовлетворение одного из них с отказом в удовлетворении второго.

2. О последствиях отсутствия согласия залогодержателя на аренду предмета залога

Одним из мотивов, по которым суды отклонили довод о ничтожности договора аренды в связи с отсутствием согласия залогодержателя на аренду предмета залога, явился основанный на п. 2 ст. 332 ГК вывод о том, что отсутствие согласия залогодержателя влечет иные последствия — возникновение у последнего права требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.

Представляется, что подобный подход можно только приветствовать. Полагаем, что ни договор аренды, ни договор купли-продажи, ни договор последующего залога заложенного имущества, ни иные аналогичные договоры не должны дефектоваться вследствие отсутствия согласия залогодержателя.

Если несколько лет назад суды иногда удовлетворяли иски о недействительности договоров купли-продажи, аренды, последующего залога в отношении предмета залога при отсутствии согласия залогодержателя на их заключение, то в последние годы договоры в таких случаях не признаются ничтожными (см., например, постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 27.12.2018 по делу экономического суда г. Минска № 222-4/2018/1256А/1613К; постановление апелляционной инстанции экономического суда Гомельской области от 10.04.2019 по делу № 3-7/2019-53А, 57А).