Недостаточная идентификация объекта аренды: правовые последствия

Содержание:

• Обстоятельства дела 
• Решение суда

В соответствии с постановлением Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» договор аренды считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, к которым относятся предмет договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 402 ГК). В частности, к существенным условиям договора аренды относятся условия:

• о данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 578 ГК);
• о размере арендной платы (п. 1 ст. 625 ГК), за исключением случаев, установленных законодательством;
• о сроках уплаты арендной платы по договору аренды недвижимого имущества (за исключением торговых мест), находящегося в государственной собственности.

Рассмотрим в качестве примера постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 27.04.2023 по делу № 154ЭИП22309.

Обстоятельства дела 

Между ИП Арендодатель и ООО «Арендатор» был заключен договор аренды от 01.12.2021, в котором предусматривалась передача части изолированного нежилого помещения в аренду. Позже ООО «Арендатор» перечислило обеспечительный платеж. Однако возник спор, когда ООО «Арендатор» обратилось в суд с иском о признании договора незаключенным и взыскании суммы обеспечительного платежа как неосновательного обогащения. ООО «Арендатор» утверждало, что объект аренды не был определен в договоре должным образом, что делает договор незаключенным.

Основная проблема заключалась в том, что стороны не смогли достичь соглашения по существенному условию договора — объекту аренды. Отсутствие конкретных данных, позволяющих идентифицировать арендуемое имущество, привело к спорам о действительности договора и возврате уплаченных денежных средств.

Решение суда

Экономический суд признал договор аренды незаключенным, поскольку стороны не согласовали объект аренды с достаточной степенью определенности. Суд установил, что договор содержал противоречивые данные относительно объекта аренды, а план помещения, который должен был конкретизировать передаваемое имущество, не был подписан обеими сторонами. В результате суд постановил взыскать с ИП Арендодатель сумму обеспечительного платежа и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Апелляционная инстанция поддержала решение суда первой инстанции. Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь также согласилась с выводами нижестоящих судов. Верховный Суд отметил, что в соответствии со ст. 621 и 578 ГК договор аренды должен содержать данные, позволяющие точно идентифицировать передаваемое в аренду имущество. Если такие данные не согласованы, договор считается незаключенным.

Выводы
Недостаточная идентификация объекта аренды может привести к признанию договора незаключенным, даже если стороны совершили действия по его исполнению. В договорах аренды должны быть четко указаны данные, позволяющие идентифицировать арендуемое имущество, включая его месторасположение, планировку и другие характеристики. Если договор признан незаключенным, арендодатель обязан возвратить все полученные суммы как неосновательное обогащение. Судебные разбирательства по таким спорам часто зависят от наличия документов, подтверждающих согласование объекта аренды, и правильности их оформления.