Вопросы аренды занимают одно из центральных мест в хозяйственной деятельности, так как они касаются как арендодателей, так и арендаторов. Споры в этой сфере могут существенно повлиять на финансовое положение компании, поэтому важно своевременно и грамотно разрешать возникающие конфликты. В статье рассмотрим спор о признании недействительным одностороннего отказа от предварительного договора аренды.
Содержание:
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. На практике зачастую возникают ситуации, когда арендодатели пытаются в одностороннем порядке отказаться от договора и тем самым оставить у себя обеспечительный платеж, не предоставив встречного исполнения по договору.
Рассмотрим в качестве примера постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 16.08.2023 по делу № 155ЭИП231082.
Между иностранным производственно-строительным унитарным предприятием «Арендодатель» и обществом с ограниченной ответственностью «Арендатор» был заключен предварительный договор аренды. Стороны договорились о заключении в будущем основного договора аренды нежилого помещения для размещения гипермаркета. Согласно договору арендатор был обязан выполнить часть работ на объекте и внести обеспечительный платеж. Арендодатель заявил об одностороннем отказе от исполнения договора, ссылаясь на неисполнение арендатором своих обязательств.
Арендодатель использовал односторонний отказ от исполнения договора исключительно для того, чтобы сохранить значительный обеспечительный платеж, внесенный арендатором, без предоставления встречного исполнения.
Аргументация арендодателя строилась на просрочке внесения части платежа и невыполнении арендатором работ, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию.
Экономический суд признал односторонний отказ арендодателя от исполнения предварительного договора аренды недействительным. Суд установил, что действия арендодателя носили характер злоупотребления правом, так как основной договор должен был быть заключен через несколько дней, а арендатор находился в состоянии ликвидации, что усложняло выполнение обязательств в установленные сроки.
Апелляционная инстанция поддержала решение суда первой инстанции, указав, что отказ арендодателя был направлен исключительно на удержание обеспечительного платежа. Суд подчеркнул, что временной период, в который арендодатель заявил об отказе, свидетельствует о его намерении не вернуть платеж, а не о реальных нарушениях со стороны арендатора.
Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь оставила решения нижестоящих судов без изменений, подтвердив, что односторонний отказ от договора был осуществлен с нарушением принципа добросовестности. Суд указал, что арендодатель фактически не предоставил арендатору возможности исполнить свои обязательства, и его действия не были направлены на достижение законных целей. Согласно статье 9 ГК злоупотребление правом не допускается. Статья 420 ГК регулирует возможность расторжения договора в случае существенного нарушения обязательств, но не для извлечения необоснованной выгоды.
Выводы
Односторонний отказ от договора аренды не может быть использован арендодателем в целях получения необоснованной выгоды, например удержания обеспечительного платежа. Применение ст. 9 ГК о запрете злоупотребления правом обосновано в случаях, когда отказ от договора направлен исключительно на создание неблагоприятных условий для другой стороны. Сторонам следует учитывать временные рамки и контекст договорных отношений, особенно в ситуациях, связанных с длительным сроком исполнения обязательств и значительными платежами.
и затем На экран «Домой»
на верхней панели или нажмите меню и затем Добавить на домашний экран/экран приложений