Споры по договорам аренды

Оценка стоимости недвижимости для определения размера арендной платы

Регистрация асфальтированной площадки в качестве объекта недвижимости не имеет значения для проведения независимой оценки ее стоимости для целей достоверного определения размера подлежавших уплате ответчиком платежей за спорный период пользования.

Обновлено

Дело № 3-5/2018/1546К

Решением Верховного Суда Республики Беларусь от 02.10.2018 удовлетворен иск РУП «И» и взыскано в пользу истца с ООО «О» 16 919,68 рублей неосновательного обогащения и 3360,45 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

В кассационной жалобе ООО «О» просит решение отменить и, не направляя дело на новое рассмотрение, принять постановление об отказе в иске в связи с недоказанностью обстоятельств, имеющих значения для дела, которые суд посчитал установленными.

ООО «О» полагает, что заключение об оценке является ненадлежащим доказательством по делу, поскольку оценка имущества выполнена с нарушением требований нормативных актов, регулирующих оценочную деятельность, а поскольку по состоянию на 01.06.2012 объект оценки не являлся капитальным строением, истец неправомерно заявил ко взысканию в качестве неосновательного обогащения налог на недвижимость и амортизационные отчисления.

Коллегия отказала в удовлетворении жалобы. Отсутствие факта регистрации спорной асфальтированной площадки как объекта недвижимости не может быть принято во внимание. Независимая оценка стоимости асфальтированной площадки назначена судом для целей достоверного определения размера подлежавших уплате ответчиком платежей за спорный период фактического пользования имуществом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между РУП «И» (арендодатель) и ООО «О» (арендатор) 01.10.2010 был заключен договор аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, в соответствии с которым арендодатель передал в аренду арендатору площадку с асфальтобетонным покрытием площадью 4215 кв. м.

Решением экономического суда Гомельской области от 18.02.2014 установлен факт ничтожности договора аренды. По акту приема-передачи от 27.10.2014 ООО «О» возвратило РУП «Г» площадку.

ООО «О» в период с 01.06.2012 по январь 2014 производило оплату за пользование асфальтированной площадкой в установленном договором аренды размере – 37,8 базовых величин в месяц, а с февраля 2014 оплату за пользование площадкой арендатор не производил.

РУП «И» обратилось с иском о взыскании с ООО «О» 16 919,68 рублей неосновательного обогащения и 3 360,45 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.06.2012 по 26.11.2014.

Сумма неосновательного обогащения в виде платы за период фактического пользования ответчиком недвижимым имуществом определена на основании Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 (далее – Положение), за вычетом платежей произведенных ООО «О» в размере, установленном договором аренды.

Для квалификации неосновательного обогащения как основания для возникновения обязательства (право на возмещение) истцу необходимо доказать совокупность обстоятельств: наличие обогащения (приобретения или сбережения имущества) на стороне одного лица; происхождение этого обогащения за счет имущества другого лица; отсутствие правового основания для обогащения.

По материалам дела установлено, что ООО «О», в том числе в период с 01.06.2012 по 27.10.2014, пользовалось асфальтированной площадкой площадью 4215 кв.м. без установленных законодательством или сделкой оснований, поскольку решением экономического суда Гомельской области от 18.02.2014 установлен факт ничтожности договора аренды от 01.10.2010.

Спорная асфальтированная площадка, которой пользовался ответчик, является собственностью Республики Беларусь, что подтверждено выпиской из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Соответственно, определение платы за время фактического пользования асфальтированной площадки за спорный период с 01.06.2012 производится в силу положений пункта 2 статьи 974 ГК согласно расчету арендной платы, установленного Положением, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 <...>.

В соответствии с пунктом 11 Положения, если при определении размера арендной платы за недвижимое имущество, находящееся в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 процентов акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь, с учетом всех коэффициентов ее размер оказался ниже суммы начисленной амортизации, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем в соответствии с законодательством, арендная плата рассчитывается исходя из суммы начисленной амортизации, земельного налога или арендной платы за недвижимое имущество, находящееся в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 процентов акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь, за земельный участок, налога на недвижимость, налога на добавленную стоимость и прибыли исходя из рентабельности не более 30 процентов. Размер арендной платы определяется по указанной в данном Положении формуле.

Факт того, что сумма платежей ответчика за пользование спорным имуществом ниже суммы начисленных платежей, произведенных на основании Положения, подтверждается расчетом истца на основании расходов на содержание асфальтированной площадки.

Для целей определения размера арендной платы в соответствии с требованиями Положения судом первой инстанции была назначена независимая оценка стоимости асфальтированной площадки, как объекта недвижимости проведение которой было поручено РДУП «Г».

Возражения ответчика, основанные на отсутствии факта регистрации спорной асфальтированной площадки как объекта недвижимости, не могут быть приняты во внимание. Независимая оценка стоимости асфальтированной площадки назначена судом для целей достоверного определения размера подлежавших уплате ответчиком платежей за спорный период фактического пользования имуществом.

Доказательства наличия объективных обстоятельств, недостоверности исходных данных в отношении предмета оценки, исключающих возможность принятия в качестве надлежащего доказательства по делу указанного заключения об оценке, в материалы дела ответчиком не представлено.