Признание ничтожным исполняемого договора

Арендатор просил суд признать ничтожным договор аренды недвижимого имущества в связи с неправильным указанием в договоре помещений, невозможностью установить по договору, что именно передавалось в аренду, а также в связи с использованием помещения не в соответствии с целевым назначением, указанным в регистрационных документах.
Суд отказал, сославшись на то, что в момент заключения и в период последующего исполнения договора у сторон не возникало проблем с установлением конкретного имущества, которое передавалось в аренду и за которое уплачивалась арендная плата. 

«Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Ш. и С. обратились в экономический суд с иском к УП «И» и ООО «К» об установлении факта ничтожности договора аренды нежилых помещений от 28.01.2015 № 01/02-1 (далее — Договор).

В ходе рассмотрения дела судами первой и апелляционной инстанций установлено, что согласно Договору, заключенному между УП «И» (арендодатель) и ООО «К» (арендатор), на арендодателя возложена обязанность по передаче арендатору в срочное возмездное владение и пользование нежилых помещений № 12, 13, 14, 15, 16, 19 (далее — помещения), необходимых арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной деятельности в сфере общественного питания. Арендуемые помещения отражены в Приложении № 1 к Договору. Арендуемые помещения расположены на 1-м и 2-м этажах в здании по адресу г. Минск, ул. Немига, 5 и представляют собой часть изолированного нежилого помещения с инвентарным номером 500/D-708002602 общей площадью 443,95 м2. Срок действия Договора определен с 01.02.2015 по 31.01.2022. Помещения переданы в аренду по подписанному руководителями ответчиков Р. и С. акту приема-передачи.

В обоснование заявленного требования о ничтожности Договора истцы указали, что он заключен в нарушение требований п. 1 ст. 582 ГК и не соответствует требованиям законодательства, поскольку имущество не может быть передано в аренду для целей, не соответствующих его назначению в соответствии с государственной регистрацией. Согласно техническому паспорту переданные в аренду помещения имели назначение «многофункциональные» (код 4 02 25 Единой классификации назначения объектов недвижимого имущества, далее — Единая классификация), при этом по Договору помещения представлялись для целей осуществления арендатором деятельности в сфере общественного питания (код 2 29 07).

По мнению истцов, договор также является незаключенным ввиду отсутствия соглашения о предмете договора, поскольку согласно техническому паспорту расположены по адресу г. Минск, ул. Немига, 5, пом. 1, а в договоре указан иной адрес (г. Минск, ул. Немига, 5); договор не содержит сведений, на каком этаже расположено каждое помещение, не указана их площадь и назначение по техническому паспорту; отсутствуют основные данные объекта недвижимого имущества, позволяющие определенно установить объект аренды.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, судебные инстанции исходили из положений ч. 1 ст. 577, п. 1 ст. 582, ст. 621 ГК, п. 4 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений», оценки условий оспариваемого договора и доказательств передачи и принятия в аренду помещений, осуществления арендатором соответствующих ремонтных работ на арендуемых площадях и платежей на условиях договора, установленных решением суда по делу № 238-6/2016 от 12.09.2016, совокупного анализа имеющейся в деле переписки.

Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь соглашается с выводами судебных инстанций ввиду следующего.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 578 ГК Республики Беларусь).

Как установлено судом первой инстанции с учетом положений ст. 401 ГК, предмет, определенный сторонами в договоре и в акте приема-передачи от 02.02.2015, не вызывал у них сомнений относительно объекта аренды и идентификации помещений.

Кроме того, в соответствии с п. 1.7 Договора арендатором выплачена арендная плата на общую сумму 155 459 белорусских рублей 54 копейки, что подтверждается имеющимися в материалах дела копиями платежных поручений.

Использование арендатором объекта аренды по назначению, отличному от назначения, указанного в документах Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним не противоречит законодательству и не может являться основанием для признания договора аренды ничтожным, если при этом не нарушаются права и законные интересы граждан и других субъектов хозяйствования.

Как следует из материалов дела, невозможность перепрофилирования помещений обусловлена отсутствием соответствующих разрешительных документов на самовольное их переоборудование, а в силу пункта 2.4. Договора право перепрофилировать (модернизировать, реконструировать и т.п.) помещения, исходя из специфики своей хозяйственной деятельности, за свой счет и под свою ответственность принадлежало арендатору, реализация этого права должна была осуществляться с соблюдением соответствующих предписаний законодательства.

Как правильно указал суд первой инстанции, Договор не содержит положений, предусматривающих обязанность арендодателя внести в установленном законодательством порядке изменения в назначение арендованных помещений, а имеющаяся в деле переписка свидетельствует о содействии арендодателя в осуществлении таких действий.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о принятии арендатором мер по расторжению Договора либо внесению в него изменений в связи с невозможностью использования арендуемого имущества по назначению.

Поэтому оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется».

Комментарий редакции:
Дело выглядит достаточно очевидным. Видимо, истец хотел вернуть арендную плату в порядке реституции. Суд совершенно правильно посчитал возможным вмешаться в договор и исправить порок договора, сделав вывод о действительной воле сторон, исходя из последующего исполнения такого договора. Это правильно еще и потому, что учитываются реалии хозяйственного оборота и последствия судебного решения. Нельзя признавать ничтожным исполняемый двумя сторонами договор.