Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных в п. 2 ст. 585 ГК форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством. А возможно ли установить в договоре и в последующем взыскать двойной размер арендных платежей в случае несвоевременной оплаты (неоплаты) сумм арендной платы?
Договором аренды (п. 5.2) были предусмотрены следующие условия: «В случае неоплаты и несвоевременной оплаты арендных платежей сумма арендных платежей, указанных в приложении 1 настоящего договора, подлежит уплате в двойном размере».
Приложением 1 к договору согласована однодневная ставка арендной платы.
Арендодателем периодически выставлялись счета-фактуры для оплаты предстоящих арендных платежей. Сторонами ежемесячно подписывался акт выполненных работ.
За время действия договора аренды арендатор допускал просрочки в оплате арендованного имущества. После возврата имущества арендодателю просроченная задолженность по оплате арендных платежей составляла 7200 руб. исходя из однократной ставки арендной платы.
Арендодатель направил 17.08.2022 претензию арендатору о необходимости погашения задолженности в размере 7200 руб., а 08.09.2022 арендатор обратился к нотариусу за составлением исполнительной надписи на взыскание с арендодателя удвоенной суммы арендной платы за весь период аренды имущества, а также неустойки, начисленной на удвоенную арендную плату, в размере 31 545,36 руб.
Задолженность была списана 12.09.2022 согласно исполнительной надписи нотариуса в безакцептном порядке.
Арендатор (истец) не согласился с расчетом по исполнительной надписи (далее – Расчет), подал иск в суд о взыскании неосновательного обогащения в размере 23 782,05 руб. и убытков в размере 320 руб. в виде взысканных арендодателем расходов по совершению исполнительной надписи.
По мнению истца, условие п. 5.2 договора нельзя отнести к основному долгу, поскольку оно является мерой ответственности за нарушение договорных обязательств, а не платой за пользование имуществом. Указанный платеж применяется под условием, и таким условием является нарушение срока внесения арендных платежей.
Арендную плату, установленную п. 5.2 договора, нельзя отнести ни к одной из возможных форм, предусмотренных п. 2 ст. 585 ГК. Представляется, что само понятие основного долга безусловно. Основной долг безусловно возникает в качестве единственного и основного встречного исполнения обязательства по договору. Размер основного долга не может изменяться в зависимости от исполнения или неисполнения обязательства по его же оплате.
Справочно:
Пунктом 2 ст. 585 ГК определено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Кроме того, в п. 5.2 договора не определен срок для уплаты удвоенного арендного платежа.
В соответствии с пп. 1, 2 ст. 191 ГК установленный законодательством, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Условие п. 5.2 договора не содержит ни даты, ни указания на событие, которое должно неизбежно наступить, по смыслу ст. 191 ГК.
Срок оплаты арендных платежей в двойном размере, как и период для их начисления, не определены календарной датой или истечением периода времени.
Таким образом, срок оплаты арендных платежей в двойном размере договором не установлен, как не установлен и порядок определения такого срока и/или периода, за который они начисляются.
В соответствии с п. 2 ст. 295 ГК в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.
Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня поступления письменного требования кредитора о его исполнении.
Однако требования об уплате арендных платежей в двойном размере согласно п. 5.2 договора арендодатель в адрес арендатора никогда не направлял. Арендодатель также никогда ранее не выставлял арендатору двойную арендную плату вместе с каждым последующим актом выполненных работ и/или счетом-фактурой.
В рассматриваемом случае условие п. 5.2 договора наиболее близко по смыслу однократному штрафу, как мере ответственности за просрочку исполнения обязательства по оплате арендной платы.
В Расчете неверно определен размер неустойки на основании п. 4.1 договора.
Так как не установлен срок для внесения двойной арендной платы, а также ввиду отсутствия требования арендодателя по ее оплате не установлен и период начала просрочки оплаты двойной арендной платы.
Таким образом, в сложившейся ситуации представляется, что срок для оплаты удвоенной суммы арендных платежей не наступил до настоящего времени, тем более отсутствуют основания для начисления неустойки на двойную сумму арендной платы.
Следует отметить, что если за нарушение какого-либо обязательства установлена неустойка (иной вид ответственности), то обязанность ее уплаты в случае его нарушения не может быть обеспечена еще одной неустойкой, поскольку сомнительна сама возможность установления ответственности за ответственность.
Справочно:
При несогласии с требованием, в отношении которого совершена исполнительная надпись (например, с размером задолженности), должник вправе обратиться в суд с исковым заявлением о признании не подлежащим исполнению исполнительного документа, по которому взыскание производится в бесспорном порядке (абз. 5 ст. 42 ХПК).
Однако указанный способ защиты нарушенного права можно реализовать лишь тогда, когда по исполнительному документу еще не произведено взыскание.
Если же задолженность по исполнительной надписи уже взыскана в бесспорном порядке, судебная практика идет по пути взыскания неосновательного обогащения.
Ответчик считал правомерным взыскание двойной арендной платы. Выдавая исполнительную надпись, нотариус действовал в соответствии с действующим порядком совершения нотариальных действий, нарушений законодательства не допустил. Вместе с заявлением ответчик предоставил нотариусу полный пакет документов, необходимый для совершения исполнительной надписи, а также расчет взыскиваемой суммы.
Поскольку по каждому месяцу аренды имела место просрочка, а также неполное внесение арендных платежей, то, обращаясь к нотариусу за совершением исполнительной надписи, ответчик определил размер арендной платы с учетом п. 5.2 договора.
Ответчик считал двойную арендную плату основным долгом, который должен был быть оплачен в те же сроки, что и однократная (основная) арендная плата.
По его мнению, расчет пени, начисленной на удвоенную арендную плату, произведен верно. При этом началом просрочки по ее уплате является день, следующий за днем окончания оплаты однократной арендной платы.
То есть период просрочки уплаты долга по удвоенной ставке аренды, примененной на основании п. 5.2 договора, рассчитан с 6-го числа месяца, следующего за предыдущим, как это предусмотрено для оплаты основной арендной платы по п. 3.1 договора.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, указал следующее.
В силу п. 1 ст. 585 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статьей 378 ГК определено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным законодательством или договором.
Арендатором в срок, предусмотренный договором, не произведен ни один платеж. Поскольку по каждому месяцу аренды имела место просрочка, а также неполное внесение арендных платежей, обращаясь к нотариусу за совершением исполнительной надписи, арендодатель определил размер арендной платы с учетом п. 5.2 договора.
Истец, оспаривая исполнительную надпись, полагал, что двойной размер арендной платы является неустойкой. Приведенный истцом довод суд признал несостоятельным по следующим основаниям.
Из буквального толкования п. 2 ст. 585 ГК следует, что стороны вправе согласовать в договоре различные формы оплаты, если это не противоречит законодательству.
В силу ст. 2 ГК при совершении сделок добросовестность и разумность участников гражданских правоотношений предполагается. Согласно ст. 391 ГК граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Довод истца о том, что применение повышенной ставки арендной платы является формой ответственности по договору, поскольку предусмотрено за нарушение срока внесения арендных платежей, суд отклонил, поскольку указанный довод не основан на нормах законодательства.
Суд апелляционной инстанции поддержал доводы суда первой инстанции, в удовлетворении апелляционной жалобы истцу было отказано, решение оставлено без изменения.
Выводы автора:
Несмотря на то, что судебная система Беларуси не является прецедентной, решения судов во многом обусловлены сложившейся практикой по подобным делам, которые уже рассматривались ранее.
Наш случай не является исключением. И хотя при рассмотрении настоящего спора истцом были выдвинуты дополнительные аргументы в пользу своей позиции, такие, например, как несогласованность срока оплаты удвоенных арендных платежей, суд при вынесении решения руководствовался уже сложившейся практикой и по аналогии отказал в удовлетворении исковых требований.
Вместе с тем, по нашему мнению, к вынесению подобных решений следует подходить более дифференцированно. Так, в нашем случае сумма взысканной арендной платы и неустойки в 4 раза превысила ее реальный размер при незначительности просрочек (в среднем 2‒6 дней). Данное обстоятельство очевидно указывает на применение механизма взыскания удвоенной арендной платы и начисленной на нее неустойки исключительно в целях дополнительного обогащения арендодателя.
и затем На экран «Домой»
на верхней панели или нажмите меню и затем Добавить на домашний экран/экран приложений