В договоре аренды часто присутствует условие, позволяющее любой стороне в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения обязательств по соответствующему договору. О последствиях согласования данного условия в договоре аренды, а также о действиях стороны договора, не согласной с решением второй стороны, читайте в статье.
Содержание:
По общему правилу для одностороннего отказа от исполнения договора аренды достаточно указания на наличие такого права в договоре и надлежащего заявления стороны об отказе, в связи с чем такой договор в силу п. 3 ст. 420 ГК считается расторгнутым (прекращенным).
Однако на практике стороны зачастую подходят к разработке данного условия договора достаточно формально, определяя соблюдение определенного срока предупреждения об одностороннем отказе в качестве единственного требования к заявлению его стороной. В этих случаях, полагаясь на достаточность формулировки общего содержания, стороны могут не уделять внимания иным условиям одностороннего отказа.
Поскольку в большинстве случаев заявление одностороннего отказа происходит неожиданно, будучи обусловленным возникшим между сторонами конфликтом и желанием одной из них прекратить арендные правоотношения быстро, вторая сторона, не соглашаясь с расторжением договора аренды, в попытке восстановить справедливость может обращаться в суд с требованием признать заявленный односторонний отказ недействительным, а действие стороны, заявившей его, – злоупотреблением права.
В качестве примера рассмотрим судебный спор между арендодателем и арендатором (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 29.08.2023 по делу № 155ЭИП231119).
В феврале 2020 г. между арендодателем – ОАО «Т» и арендатором – ООО «П» был заключен договор аренды нежилого торгового помещения в целях размещения магазина розничной торговли непродовольственной группы товаров.
При заключении договора стороны в п. 31 договора установили следующее:
«Стороны вправе в одностороннем внесудебном порядке досрочно отказаться от исполнения договора, уведомив об этом другую сторону не позднее чем за месяц».
ОАО «Т» (арендодатель) заявило об одностороннем отказе от исполнения договора и просило считать его расторгнутым с 18.02.2023. В свою очередь, ООО «П» (арендатор) с заявленным односторонним отказом не согласилось, нежилое помещение не освободило.
Арендодатель обратился в экономический суд г. Минска с иском о выселении арендатора из арендуемого помещения.
Между сторонами был заключен договор аренды, который закрепляет право любой стороны в одностороннем порядке отказаться от договора при соблюдении условия – в месячный срок до даты расторжения договора уведомить об этом вторую сторону. Иных условий для реализации права на односторонний отказ договором не предусмотрено.
Истцом 17.01.2023 заявлен односторонний отказ от исполнения договора, поскольку заключенный сторонами договор по вине арендатора не был приведен в соответствие согласно требованиям законодательства.
Соответственно, с учетом условий п. 31 договора, по истечении месячного срока со дня заявления одностороннего отказа, то есть с 18.02.2023, договор следует считать расторгнутым, в связи с чем арендатору надлежит освободить помещение не позднее 17.02.2023.
Арендатор при обращении с иском в суд руководствовался ст. 14, 290, 420,423,391,392, 593 ГК.
Ответчик исковые требования не признал в полном объеме.
В ходе судебного разбирательства ответчиком на основании ст. 9,154, 169,290,291,378,401,420,423 ГК был заявлен встречный иск о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды, поскольку он является злоупотреблением истцом своими правами.
В качестве обоснования факта злоупотребления ответчик указал, что односторонний отказ истца от договора был заявлен исключительно в связи с несогласием ответчика с предложением истца подписать дополнительное соглашение к договору о размере арендной платы на условиях истца (ответчика по встречному иску), с которыми ответчик (истец по встречному иску) не согласен.
Также ответчик в ходе судебного разбирательства пояснил, что заявление одностороннего отказа являлось способом давления арендодателя на арендатора под угрозой выселения.
Судом было установлено, что п. 31 договора не предусмотрено наличие каких-либо условий для заявления одной из сторон одностороннего отказа от исполнения договора.
Оценив представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции по первоначальному иску пришел к выводу, что истцом представлены достаточные доказательства, подтверждающие наличие оснований для выселения ответчика из занимаемого им нежилого помещения.
Доводы ответчика о недействительности одностороннего отказа суд счел несостоятельными, поскольку не были представлены доказательства того, что односторонний отказ от исполнения договора, предусмотренный п. 31, не соответствует законодательству.
Учитывая доказанность факта правомерности одностороннего отказа от договора, а также расторжения договора аренды с 18.02.2023, у ответчика с указанной даты отсутствует право владения и пользования данным помещением, удовлетворению подлежит требование истца о выселении ответчика из арендуемого помещения.
В удовлетворении встречного иска было отказано, так как истцом по встречному иску не представлены доказательства, подтверждающие неправомерность одностороннего отказа.
Довод ответчика о злоупотреблении истцом своим правом на односторонний отказ от исполнения договора судом отклонен, поскольку является предположением и не подтверждается совокупностью имеющихся в деле доказательств.
Кроме того, по мнению суда, недостижение сторонами соглашения об изменении размера ставки арендной платы в связи с необходимостью приведения договора в соответствие с изменившимся законодательством не является однозначным свидетельством злоупотребления истцом своими правами.
С указанными выводами суда первой инстанции согласился и суд апелляционной инстанции, оставив решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Судебной коллегией по экономическим делам Верховного Суда установлено следующее. Из буквального толкования п. 31 договора аренды следует, что досрочный односторонний отказ от исполнения договора аренды любой стороной договора с предварительным уведомлением другой стороны не позднее чем за месяц не обусловлен какими-либо нарушениями условий договора, а является реализацией права стороны независимо от причин и мотивов, вызвавших необходимость прекращения договора.
Верховный Суд отметил, что у арендодателя имелись правовые и фактические основания требовать выселения арендатора из занимаемого помещения, поскольку последствием расторжения договора аренды является возникновение у арендатора обязательства возвратить занимаемое изолированное помещение по передаточному акту или иному документу о передаче.
Довод ответчика о наличии факта злоупотребления признан Верховным Судом несостоятельным, поскольку возникновение между сторонами разногласий по вопросу размера арендной платы в белорусских рублях без привязки к курсу иностранной валюты не препятствовало как арендодателю, так и арендатору с соблюдением месячного срока совершить действия по одностороннему отказу от договора, влекущие его прекращение, без указания каких-либо причин.
Применительно к мотивам заявления одностороннего отказа Верховный Суд пояснил, что исходя из закрепленного в ст. 391 ГК принципа свободы договора, а также наличия в договоре аренды такого основания для одностороннего отказа арендодателя от договора, как отказ арендатора от изменения по предложению арендодателя размера арендной платы в связи с повышением потребительского спроса в области аренды помещения (п. 16), мотивы прекращения договорных отношений арендодателя как собственника, определяющего дальнейшую судьбу своего помещения, в рассматриваемом случае значения не имеют.
Выводы:
Для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно направления соответствующего уведомления другой стороне. В таком случае не требуется получение согласия другой стороны на расторжение договора или обращение в суд.
Заявление одностороннего отказа не всегда связано с нарушением одной из сторон своих обязательств по договору или возникновением конфликта между сторонами в период действия договора. В связи с этим односторонний отказ от договора, заявленный с соблюдением предусмотренной договором процедуры, не может рассматриваться в качестве злоупотребления стороной своим правом.
Для исключения любых споров относительно порядка заявления одностороннего отказа, а также недопущения злоупотребления стороной своим правом на односторонний отказ рекомендуем на стадии разработки договора тщательно подойти к разработке условия об одностороннем отказе от договора аренды.
Так, целесообразно оговорить условия заявления одностороннего отказа от договора аренды, а именно определить порядок направления уведомления об одностороннем отказе и срок уведомления, по истечении которого договор считается расторгнутым.
Пример формулировки:
«Стороны вправе в любое время в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, уведомив другую сторону в письменной форме за 1 месяц».
Также в целях исключения злоупотребления сторонами правом на односторонний отказ они вправе определить в договоре условия, при наличии которых у стороны возникает право на односторонний отказ. При этом такие условия могут быть как связаны, так и не связаны с нарушением любой из сторон условий договора.
Так, в интересах арендатора можно в договоре аренды определить условия, при которых возможна реализация арендодателем своего права на односторонний отказ, – например, следующим образом:
«Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора, уведомив Арендатора в письменной форме за 1 месяц, если Арендатор пользуется Имуществом с существенным нарушением условий Договора и в течение 1 месяца с момента получения соответствующего письменного требования Арендодателя не прекратил нарушения и не устранил их негативные последствия; более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока полностью или частично не вносит арендную плату и на момент отказа Арендодателя от договора задолженность в силу указанных оснований продолжает существовать; сдает в субаренду Имущество без согласия Арендодателя и т.д.».
