ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

16.08.2023

Дело №155ЭИП231082

г. Минск

Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу иностранного производственно-строительного унитарного предприятия Б.С.И. на решение экономического суда города Минска от 10.05.2023 и постановление апелляционной инстанции этого суда от 21.06.2023 по делу №155ЭИП231082 по иску общества с ограниченной ответственностью Б. к иностранному производственно-строительному унитарному предприятию Б.С.И. о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения обязательств по предварительному договору аренды,

с участием представителей иностранного производственно-строительного унитарного предприятия Б.С.И. - адвоката П. (доверенность от 06.04.2023), общества с ограниченной ответственностью Б. - юриста ООО Ю. Ж. (доверенность от 15.08.2023), юриста ООО Ю. Ш. (доверенность от 15.08.2023),

УСТАНОВИЛА:

Решением экономического суда города Минска от 10.05.2023 по делу №155ЭИП231082, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции этого суда от 21.06.2023, признан недействительным отказ иностранного производственно-строительного унитарного предприятия Б.С.И. (далее – УП Б.С.И.) от исполнения обязательств по предварительному договору аренды от 20.10.2017. Указанным решением с УП Б.С.И. в бюджет взыскано 740 рублей государственной пошлины за рассмотрение дела.

В кассационной жалобе УП Б.С.И. просит принятые по делу судебные постановления отменить как незаконные и необоснованные и принять новое постановление об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Заявитель кассационной жалобы считает, что каких-либо правовых оснований для применения статьи 9 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) при оценке одностороннего отказа ответчика от предварительного договора аренды не имелось, поскольку истец о злоупотреблении правом со стороны ответчика не заявлял, соответствующих доказательств не предоставлял, и последствием применения положений указанной нормы не может являться признание недействительным одностороннего отказа от договора.

По мнению УП Б.С.И., также отсутствовали и фактические основания для применения положений ГК о пределах осуществления гражданских прав, поскольку имелась прямая связь между выполнением истцом как арендатором работ и возможностью ввода объекта в эксплуатацию, сторонами непрерывно проводились устные переговоры о необходимости исполнения истцом своих обязательств, что подтверждается дополнительным соглашением к предварительному договору аренды, а стоимость выполненных на объекте аренды ответчиком работ превышает полученный от истца обеспечительный платеж.

Согласно отзыву на кассационную жалобу, поддержанному представителями в судебном заседании, ООО Б. считает, что принятые по делу судебные постановления надлежит оставить без изменения, а кассационную жалобу ответчика – без удовлетворения, поскольку ответчик заявил об одностороннем отказе от предварительного договора исключительно с намерением оставить у себя полученную от истца значительную сумму обеспечительного платежа без какого-либо встречного предоставления.

Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь, заслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, проанализировав доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность судебных постановлений, приходит к следующим выводам.

Согласно статье 297 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее – ХПК) основаниями для изменения или отмены судебных постановлений суда, рассматривающего экономические дела, первой и (или) апелляционной инстанций являются необоснованность судебных постановлений, нарушение либо неправильное применение норм материального и (или) процессуального права.

Как следует из материалов дела, между УП Б.С.И. как арендодателем и ООО Б. как арендатором был заключен предварительный договор аренды от 02.10.2017, по которому стороны договорились заключить в будущем основной договор аренды сроком на семь лет нежилого помещения, которое на момент подписания предварительного договора имеет общую площадь * кв.метров, и будет создано из незавершенного законсервированного капитального строения с инвентарным номером *** в М. районе, С. с/с, район д.С., на условиях, определенных предварительным договором аренды, для размещения объекта розничной торговли (продовольственный магазин с универсальным ассортиментом товаров) с использованием товарного знака В. (гипермаркет), объектов общественного питания и иных вспомогательных целей, связанных с организацией работы торгового объекта.

Пунктом 1.8 предварительного стороны согласовали размер арендной платы в месяц в процентном отношении от месячного товарооборота арендатора с минимальным порогом.

В разделе 2 предварительного договора о порядке подготовки объекта аренды стороны предусмотрели подготовку арендатором технического задания на основании полученной от арендодателя предварительной проектной документации (раздела АР) на внесение изменений в проект, описание технологии, адаптированной под гипермаркет, а также совместную приемку выполненных подрядными организациями работ.

Часть работ, включая работы по чистовой отделке и декорированию интерьера, поставку, монтаж и пусконаладку технологического, холодильного и складского оборудования, по устройству и внутренней разводке сантехнических, электрических, слаботочных систем, установке рекламных носителей и иные необходимые для функционирования гипермаркета работы определены как подлежащие выполнению арендатором, установлен порядок уведомления о готовности объекта к выполнению таких работ и допуска арендатора для их выполнения на объект аренды.

В обеспечение заключения в будущем основного договора аренды стороны согласовали внесение арендатором обеспечительного платежа в белорусских рублях в размере, эквивалентном 475 200 евро, из которых эквивалент 237 600 евро оплачивается в течение пятнадцати календарных дней с даты подписания предварительного договора, а вторая часть – в течение пятнадцати банковских дней с даты получения арендатором от арендодателя копии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации на объект аренды после внесенных на основании технического задания арендатора изменений.

Разделом 4 предварительного договора согласованы основания для одностороннего отказа от его исполнения со стороны арендатора и арендодателя.

Срок заключения основного договора аренды стороны поставили в зависимость от государственной регистрации создания объекта аренды и права собственности арендодателя на него, и уведомления об этом арендодателем арендатора, но не позднее 01.08.2020. Дополнительным соглашением от 31.07.2020 стороны продлили срок заключения основного договора аренды по 01.04.2021.

Первую часть обеспечительного платежа в размере 545 505,84 белорусских рублей арендатор перечисли арендодателю 24.10.2017, а в период с сентября 2019 года по сентябрь 2020 года в счет второго платежа было перечислено 308 629 белорусских рублей.

Уведомлением от 26.03.2021 арендодатель со ссылкой на просрочку уплаты арендатором части обеспечительного платежа в сумме, эквивалентной 111 810,94 евро, и невыполнение возложенных на арендатора договором работ заявил об одностороннем отказе от исполнения предварительного договора аренды, указав, что вся полученная сумма обеспечительного платежа возврату не подлежит.

Со ссылкой на несоблюдение арендодателем предусмотренных пунктом 4.3 предварительного договора условий одностороннего отказа от предварительного договора аренды ООО Б. в лице антикризисного управляющего обратилось в суд с требованием о признании одностороннего отказа арендодателя от предварительного договора аренды от 20.10.2017 недействительным, указав, что предварительный договор аренды прекратил свое действие 31.03.2021 в связи с незаключением основного договора аренды в согласованный срок - до 01.04.2021.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что несмотря на ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств по выполнению на объекте части работ, необходимых для функционирования гипермаркета, и невнесение части обеспечительного платежа, действия арендодателя по направлению требования о необходимости исполнения обязательств от 15.03.2021 с последующим отказом от исполнения обязательств по предварительному договору от 26.03.2021 являются злоупотреблением правом. Суд указал, что в рассматриваемый период невозможность исполнения обязательств со стороны истца в предлагаемые сроки была вызвана его нахождением в процессе ликвидации, а срок заключения основного договора аренды истекал через несколько дней, что позволило бы истцу, находящемуся в настоящее время в процедуре экономической несостоятельности (банкротства), рассчитывать на возврат перечисленного ранее обеспечительного платежа, составляющего значительную сумму.

Оставляя решение суда первой инстанции без изменений, суд апелляционной инстанции указал, что после длительного бездействия обеих сторон и в отсутствие их письменных претензий друг к другу, заявление арендодателем одностороннего отказа от предварительного договора по предусмотренным договором основаниям накануне истечения срока для заключения основного договора аренды совершено им исключительно с целью наступления предусмотренных в таком случае последствий в виде невозврата арендатору обеспечительного платежа.

При этом в судебных постановлениях отмечено, что в настоящее время завершенный строительством объект зарегистрирован как здание специализированное розничной торговли и принадлежит ответчику на праве хозяйственного ведения.

Указанные выводы судебных инстанций являются правильными, учитывают все установленные по делу обстоятельства, а также поведение сторон и их действия (бездействие) по исполнению предварительного договора аренды вплоть до 01.04.2021.

В материалы дела не представлено доказательств того, что после истечения установленного договором срока на перечисление второй части обеспечительного платежа и неперечисления истцом указанной суммы в полном объеме, до заключения дополнительного соглашения №2 к предварительному договору аренды ответчик направлял истцу соответствующие письменные претензии. Как следует из материалов дела, акт допуска ответчик истцу не выдавал, к выполнению предусмотренных предварительным договором работ истец также не приступал.

Необходимо также учитывать, что 31.07.2020, то есть за один день до истечения срока заключения основного договора аренды, последствием которого явилось бы возникновение у арендодателя обязательства возвратить полученную часть обеспечительного платежа, и когда арендатором арендодателю было перечислено уже 824 134,84 рубля и обе стороны знали, что акт допуска арендодателем арендатору не выдавался, арендатор к выполнению работ на объекте не приступил, и окончательную сумму обеспечительного платежа не внес, стороны без какого-либо обоснования причин продлили срок заключения основного договора аренды.

Однако при этом срок внесения второй части обеспечительного платежа и срок выполнения арендатором предусмотренных предварительным договором аренды работ стороны не продлили, что фактически предоставило арендодателю право в любое время после 31.07.2020 заявить об одностороннем отказе от договора, поскольку изложенные в пункте 4.3 предварительного договора основания для этого уже существовали.

Также судебные инстанции обоснованно оценили и временной период направления ответчиком истцу уведомления об одностороннем отказе от предварительного договора аренды: накануне истечения срока заключения основного договора, а также при нахождении арендатора в процессе ликвидации. При этом предоставление установленного пунктом 4.1 предварительного договора аренды 10-ти дневного срока на устранение допущенных нарушений являлось формальным, поскольку арендодатель должен был понимать невозможность исполнения обязательств истцом в связи с нахождением в процедуре ликвидации.

Подтверждением выводов судебных инстанций свидетельствует и то обстоятельство, что первоначальное письмо УП Б.С.И. в адрес ООО Б. от 15.03.2021, которое позволило УП Б.С.И. соблюсти установленный пунктом 4.1 предварительного договора аренды 10-ти дневный срок для устранения нарушений в целях реализации в последующем права на односторонний отказ от договора, было направлено арендодателем не по собственной инициативе, а как ответ на претензию ликвидатора ООО Б., содержащую требование кредитора о возврате 854 134,84 рублей.

При этом такая указанная в уведомлении от 26.03.2021 причина одностороннего отказа от договора как невозможность продолжения договорных отношений в рамках предварительного договора аренды в ситуации, когда договорные отношения прекратились бы через пять дней в связи с истечением срока заключения основного договора, также свидетельствует о реальной цели направления такого уведомления, связанной с невозвратом обеспечительного платежа в отсутствие какого-либо встречного равноценного исполнения, что подтверждает наличие у суда оснований для применения статьи 9 ГК.

Доводы кассационной жалобы о понесенных затратах под приспособление строящегося помещения для целей торгового объекта истца на результат рассмотрения кассационной жалобы не влияют, поскольку как следует из сведений Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним правообладателем законченного строительством объекта является ответчик.

Утверждения ответчика об отсутствии правовых оснований для применения статьи 9 ГК при рассмотрении спора о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора являются несостоятельными, поскольку статьи 9 и 420 ГК таких ограничений не содержат.

При таких обстоятельствах судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь приходит к выводу о том, что судебными инстанциями при принятии обжалуемых судебных постановлений не допущено нарушений норм материального и (или) процессуального права, влекущих отмену принятых судебных постановлений. Судом выяснены все обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат оставлению без изменения.

В связи с отказом в удовлетворении кассационной жалобы понесенные заявителем расходы по уплате государственной пошлины при её подаче на основании статьи 133 ХПК относятся на УП Б.С.И..

На основании изложенного, руководствуясь статьями 294, 296, 298 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь

ПОСТАНОВИЛА:

Решение экономического суда города Минска от 10.05.2023 и постановление апелляционной инстанции этого суда от 21.06.2023 по делу №155ЭИП231082 оставить без изменения, а кассационную жалобу иностранного производственно-строительного унитарного предприятия Б.С.И. – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия, может быть обжаловано (опротестовано) в порядке надзора в соответствии со статьями 300-304 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь.

Председательствующий, судья

Судьи

Источник: https://court.gov.by/