Расторжение договора аренды

Эпидемия COVID-2019, уменьшение количества клиентов арендатора, посещающих арендуемые посещения, и внедрение дистанционных сервисов по обслуживанию клиентов не сочтены судом существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды.

(Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 02.03.2021 по делу № 180-4/10/А/К)

Обстоятельства дела

Между ИП Б. и ИП Т. (арендодатели) и банком (арендатор) был заключен договор аренды части здания для осуществления банковской деятельности отделением банка.

06.07.2020 банк предложил арендодателям досрочно расторгнуть договор, с чем арендодатели не согласились.

Банк обратился в суд с иском о расторжении договора на основании ст. 421 ГК в связи с существенным изменением обстоятельств, возникшим после заключения договора, ссылаясь на уменьшение в связи с эпидемией COVID-19 количества клиентов, посещающих отделение банка, расположенное в арендуемых помещениях, внедрение дистанционных сервисов по обслуживанию клиентов и трансформацию территориальной сети.

Решением экономического суда Могилевской области, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении исковых требований отказано.

Выводы судов

1. В соответствии с пп. 1, 2 ст. 421 ГК существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, если они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Для изменения, расторжения договора на основании ст. 421 ГК необходимо наличие в совокупности нескольких условий, в том числе: 

(а) изменение обстоятельств должно быть вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени добросовестности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям гражданского оборота; 

(б) из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

2. Целью аренды помещений по договору являлось осуществление истцом банковской деятельности. Арендованные помещения использовались истцом для этой цели с 2012 г. Истец продолжает осуществлять банковскую деятельность.

Беларусь не объявила чрезвычайную ситуацию в связи со сложившейся в 2020 г. в мире эпидемиологической обстановкой. В Беларуси не вводился карантин на посещение общественных мест, в том числе банков. 

Внедрение новых прогрессивных дистанционных механизмов обслуживания клиентов проведено по инициативе банка и является не только следствием необходимости преодоления последствий эпидемии COVID-2019, но и средством поддержания конкурентных позиций банка при обслуживании клиентов. Поэтому ссылки истца на уменьшение в связи с эпидемией COVID-2019 количества посещающих отделение банка клиентов, внедрение дистанционных сервисов по обслуживанию клиентов, уменьшение количества сотрудников не свидетельствуют о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды. Указанные обстоятельства являются предпринимательским риском истца, сопряженным с осуществлением им своей коммерческой деятельности.

Комментарий

Существенное изменение обстоятельств (hardship), предусмотренное ст. 421 ГК, является крайне сложным для применения основанием изменения и расторжения договора. Белорусские суды, как правило, отказывают в удовлетворении соответствующих исков*.

* В отечественных источниках последнего времени наиболее полный анализ института существенного изменения обстоятельств см.: Функ Я.И. Налог на покупку валюты и девальвация белорусского рубля как основания для расторжения (изменения) договора // Журнал «Юрист». Сведения об иностранном законодательстве в этой области и правоприменительной практике в русскоязычной литературе см.: Очхаев Т.Г. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. — М.: Статут, 2017.

Несколько лет назад судами уже рассматривалось значительное количество подобных дел, в которых истцы (обычно — продавцы по договорам купли-продажи или поставки) требовали расторгнуть или изменить эти договоры в связи с существенным падением курса белорусского рубля к иностранной валюте после заключения договоров. В удовлетворении таких исков суды отказывали, квалифицируя колебания курсов валют как предпринимательский риск.

По данному делу эпидемия COVID-2019, внедрение истцом дистанционных механизмов обслуживания и т.д. также сочтены судами элементами предпринимательского риска истца.