Расторжение договора аренды и понуждение к заключению нового договора

Обстоятельства дела (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 26.07.2022 по делу № 157ЭИП22155)

ЧУП «Ф» (далее — истец) обратилось в суд с исковым требованием к КУП «ЖРЭУ» (далее — ответчик) о понуждении к заключению нового договора аренды после истечения срока действия предыдущего договора. ЧУП «Ф» ссылалось на свое преимущественное право на заключение договора на новый срок, утверждая, что добросовестно исполняло обязательства и своевременно уведомило арендодателя о желании продлить договор. 

Позиция истца

Истец утверждал, что право на продление договора возникло в связи с добросовестным исполнением обязательств по договору и своевременным уведомлением арендодателя о намерении продлить договор. Истец также настаивал, что продолжение пользования помещением после истечения срока действия договора свидетельствует о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок.

Позиция ответчика 

Ответчик возражал против заключения нового договора на тех же условиях, ссылаясь на изменение условий эксплуатации помещения, включая нарушение арендатором санитарных норм и правил, а также на то, что истец не согласился с предложенными новыми условиями договора.

Решение суда

Экономический суд отказал в удовлетворении исковых требований, обосновав это тем, что срок действия договора аренды истек и арендатор не согласился с новыми условиями, предложенными арендодателем. Апелляционная инстанция поддержала это решение.

Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь также поддержала эти решения, указав, что понуждение к заключению договора возможно только в случае, если такая обязанность предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. В данном случае договор аренды истек, и арендодатель не был обязан заключать новый договор на прежних условиях. Продолжение использования арендованного помещения после истечения срока действия договора не является основанием для автоматического продления договора, если арендодатель выразил возражение против этого.

Согласно ст. 391 ГК граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законодательством или добровольно принятым обязательством. Статья 415 ГК устанавливает, что если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. При этом согласно ст. 592 ГК арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях.

Выводы:

1. Договор аренды может быть продлен только при согласии обеих сторон на новые условия. В противном случае договор считается прекращенным по истечении срока его действия.
2. Арендатор должен учитывать, что продолжение использования помещения после истечения срока действия договора не всегда приводит к его автоматическому продлению, особенно если арендодатель возражает против этого.
3. В случае спора о продлении договора аренды важно документально подтверждать свои действия и своевременно обсуждать новые условия с арендодателем, чтобы избежать судебных разбирательств.