Стороны подписали договор аренды, содержащий условие о том, что арендодатель уплачивает арендатору штраф в случае расторжения договора по инициативе арендодателя по причинам, не зависящим от арендатора. Допускает ли законодательство установление в договоре аренды санкций за реализацию права на расторжение договора, если такие санкции не связаны с нарушением обязательств одной из сторон?
Между ООО «Ю» (далее — истец) и ЧТУП «Г» (далее — ответчик) был заключен договор аренды помещения от 01.12.2014 № 1, п. 5.5 которого устанавливал штраф в размере 100 000 долл. США в случае расторжения договора по инициативе арендодателя по причинам, не зависящим от арендатора. ООО «Ю» обратилось в суд с иском о признании данного условия ничтожным, ссылаясь на его несоответствие законодательству.
Истец утверждал, что п. 5.5 договора противоречит ГК, так как предусматривает ответственность в виде штрафа за реализацию права на расторжение договора, а не за нарушение обязательств. Истец настаивал на признании данного условия недействительным.
Ответчик возражал против иска, утверждая, что включение п. 5.5 было согласовано сторонами добровольно и направлено на защиту интересов арендатора, который вкладывал значительные средства в неотделимые улучшения арендованного помещения. Ответчик считал, что штраф является мерой, согласованной сторонами для компенсации убытков в случае досрочного расторжения договора.
Суд первой инстанции признал п. 5.5 договора аренды недействительным. Суд указал, что условия договора, устанавливающие ответственность в виде штрафа за реализацию права на расторжение договора, не соответствуют ст. 169,311 и 420 ГК. Апелляционная инстанция поддержала это решение.
Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь также оставила решение суда первой инстанции в силе, указав, что включение в договор штрафа за расторжение договора по причинам, не зависящим от арендатора, не соответствует законодательству. Суд отметил, что штраф может быть установлен только за нарушение обязательств, а не за реализацию права на расторжение договора. Согласно ст. 169 ГК сделка, не соответствующая требованиям законодательства, является ничтожной. Статья 311 ГК признает неустойкой (штрафом, пеней) сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. В то же время согласно ст. 420 ГК договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда в случаях, предусмотренных законодательством или договором, то есть в том числе и без нарушения обязательств арендатором.
Выводы:
Включение в договор условия, предусматривающего штраф за реализацию права на расторжение договора, если это не связано с нарушением обязательств, противоречит законодательству. Арендодателям и арендаторам следует тщательно проверять условия договора на предмет их соответствия законодательству, особенно в части ответственности сторон. Согласованные санкции должны быть привязаны к конкретным обязательствам сторон и их нарушению, а не к реализации права, предусмотренного договором или законодательством.
и затем На экран «Домой»
на верхней панели или нажмите меню и затем Добавить на домашний экран/экран приложений