Убытки при прекращении договора долевого строительства: проблемы взыскания

Дело № 103-30/2018/ 988А/1463К

Обстоятельства дела

Между заказчиком (далее — ответчик) и дольщиком (далее —истец) 22.05.2011 был заключен договор долевого строительства жилого дома этажностью 1+М и общей площадью 355,1 кв. м.

07.05.2013 ответчик направил в адрес истца письмо об одностороннем отказе от исполнения договора, а 20.05.2013 заключил договор долевого строительства в отношении того же строящегося дома (с аналогичными техническими характеристиками) с новым дольщиком (далее — дольщик № 2). При этом денежные средства, перечисленные первоначальным дольщиком (истцом) в рамках действия договора долевого строительства от 22.05.2011, ответчик вернул ему 27.05.2013.

30.05.2013 истец возвратил денежные средства ответчику как ошибочно перечисленные, после чего ответчик внес указанные денежные средства на депозит нотариальной конторы на имя истца 04.07.2013.

Истец с целью защиты нарушенных прав обратился в экономический суд с исковым заявлением о признании одностороннего отказа ответчика от договора долевого строительства недействительным. 01.04.2015 суд установил факт ничтожности расторжения договора, что позволило истцу повторно перечислить денежные средства в адрес ответчика 13.04.2015.

26.04.2015 был утвержден акт приемки в эксплуатацию объекта строительства, в состав которого входил и спорный строящийся жилой дом.

Тем не менее в связи с уже имеющимся договором долевого строительства с дольщиком № 2 заказчик не приступил к исполнению условий первоначального договора долевого строительства, заключенного с истцом и являющегося действительным. Это стало причиной обращения истца в суд с новым иском — уже о признании договора долевого строительства с дольщиком № 2 недействительным.

Суд, проанализировав все доводы, пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований истца в связи с тем, что фактически заказчиком был построен иной жилой дом (двухэтажный, общей площадью 424,7 кв. м) большей стоимостью, оплата за который была произведена в полном объеме дольщиком № 2.

25.09.2015 регистрирующий орган произвел государственную регистрацию капитального строения общей площадью 424,7 кв. м и возникновения на него права собственности дольщика № 2. Данные регистрационные действия истец также обжаловал в суд, но в удовлетворении иска было отказано.

В связи с неисполнением договора долевого строительства истец обратился в экономический суд с требованием о взыскании с ответчика 12 250 руб. убытков (являющихся лишь частью от общей суммы убытков, оцененных истцом в 550 000 долл. США). Поскольку в удовлетворении требований истцу было отказано в первой и апелляционной инстанциях, истец обратился с кассационной жалобой в судебную коллегию по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь с требованием принятые судебные постановления отменить и направить дело на новое рассмотрение.

Позиция истца

Истец заявил требование о взыскании убытков и в обоснование расчета заявленной в иске части суммы убытков в размере 12 250 руб. сослался на стоимость объекта недвижимости, аналогичного не переданному ответчиком в пользу истца объекту по ранее заключенному договору долевого строительства, со сходными характеристиками в том же районе, который он оценил в 550 000  долл. США.

Справочно. Согласно ст. 11 ГК одним из способов защиты гражданских прав является возмещение убытков. Исходя из положений ст. 14 ГК лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законодательством или соответствующим законодательству договором не предусмотрено иное.

Истец, действуя на основании ст. 11 и 14 ГК, а также руководствуясь принципом диспозитивности (ст. 23 ХПК), обратился за судебной защитой. Он просил взыскать часть убытков, понесенных им в связи с нарушением его права со стороны заказчика, а именно в связи с неисполнением заказчиком обязательств из договора долевого строительства по передаче жилого дома в собственность дольщика.

Позиция ответчика

Ответчик против взыскания требуемых сумм убытков возражал. Тем не менее доказательств последующего возврата суммы денежных средств, перечисленных истцом 13.04.2015 с целью компенсации ответчику стоимости не переданного по договору долевого строительства жилого дома, он не представил.

Согласно отзыву на кассационную жалобу ответчик просил судебные постановления оставить без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление суда кассационной инстанции

Кассационная инстанция поддержала суд первой инстанции, который на основании положений ст. 14, 364, 386 ГК посчитал, что истцом не доказано, что сумма в размере 12 250 руб. является убытками (реальным ущербом), то есть расходами истца, которые он произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права. До момента разрешения сторонами вопроса о размере денежных средств, подлежащих возврату заказчиком в адрес дольщика, которые последний перечислил во исполнение договора долевого строительства, с учетом возможных производных требований от оплаченной суммы, а также с учетом зачетного характера с убытками представленный расчет дольщика не может являться достаточным доказательством.

Дополнительно суд в обоснование отказа в удовлетворении требований дольщика указал следующее:

— методика расчета и суммы убытков необоснованны в связи с фактической невозможностью исполнения договора долевого строительства (поскольку на его месте в 2014 г. построен иной объект) и изменением конъюнктуры рынка недвижимости, в том числе с учетом неоднократных перечислений денежных средств между сторонами в 2013 и 2015 гг.;

— с учетом фактически сложившихся взаимоотношений сторон по денежным расчетам и в связи с тем, что стороны не определили последствия, которые повлекли невозможность строительства объекта, прогнозируемые расходы нельзя отнести к убыткам.

Таким образом, суд фактически констатировал невозможность взыскания убытков до момента проведения основных расчетов (возврат основного долга, а также процентов за пользование чужими денежными средствами как производное требование) между сторонами по прекращенному невозможностью исполнения договору.

Мнение авторов:
Из приведенного спора следует, что взыскать убытки, связанные с неисполнением договора долевого строительства, без разрешения вопроса об основном долге и производных к основному долгу требований нельзя.
Тем не менее полагаем, что данный вывод нельзя назвать однозначным, чему есть подтверждение в гражданском законодательстве Республики Беларусь.
Законодательством предусмотрено право кредитора на использование такого способа защиты, как взыскание убытков при неисполнении условий договора должником, вне зависимости от разрешения иных вопросов и заявления самостоятельных требований по возврату сумм основного долга и производных к нему требований (в частности, процентов за пользование чужими денежными средствами).
Применительно к зачетному характеру процентов за пользование чужими денежными средствами и убытков в п. 32 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 21.01.2004 № 1 «О некоторых вопросах применения норм Гражданского кодекса Республики Беларусь об ответственности за пользование чужими денежными средствами» констатировано право кредитора на взыскание суммы процентов по п. 1 ст. 366 ГК, суммы долга, увеличенной с учетом инфляции по п. 2 ст. 366 ГК, или доказанных убытков.
С учетом изложенного можно прийти к выводу, что гражданское законодательство, в частности ст. 367 и 369 ГК, предоставляет истцу право самостоятельно выбрать способ защиты и вместо требования об исполнении обязательства или возврате исполненного по сделке заявить альтернативное требование — о взыскании сумм убытков.
Заявление требования о взыскании убытков вместо взыскания процентов за пользование чужими денежным средствами или неустойки также является правом истца.
Что касается методики расчета убытков, заявляемой истцом, то ее также можно признать обоснованной, поскольку в силу п. 3 ст. 364 ГК при определении убытков принимаются во внимание цены, существующие в том месте, где обязательство должно быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было — в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие на день вынесения решения.
Тем не менее с учетом имеющихся подходов в судебной практике при разрешении споров в категории «убытки» истцу, выбирая данный способ защиты, необходимо иметь абсолютный набор доказательств, на 100 % подтверждающих наличие убытков и их размер, факт нарушения должником обязательства, а также причинно-следственную связь между таким нарушением и заявляемыми убытками. И при наличии в законодательстве иных (по сути альтернативных) способов защиты права для более быстрого и результативного исхода дела рекомендуется использовать именно последние.
Исходя из этого и с учетом результатов разрешения спора в приведенном в настоящей статье примере из судебной практики с целью защиты своих прав и законных интересов дольщику рекомендуется:
1) предъявить требование о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере ранее перечисленной суммы за жилой дом по договору долевого строительства (в порядке возврата исполненного по сделке, руководствуясь ст. 386, 971, 972 ГК);
2) предъявить требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами (опционально);
3) предъявить требование о взыскании убытков, при расчете которых учесть ранее взысканные суммы неосновательного обогащения и процентов (в случае их предъявления ко взысканию).

ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ: Антон Лихуто, практикующий юрист

В приведенном случае истец заявил иск о взыскании в виде убытков части стоимости объекта недвижимости в размере 12 250 руб. от общей суммы, оцененной истцом в 550 000 долл. США. Оценивая объект недвижимости такой суммой, истец пользовался «стоимостью объекта недвижимости, аналогичного не переданному ему ответчиком по ранее заключенному договору долевого строительства со сходными характеристиками в том же районе».
Из такой формулировки метода оценки становится ясно, что данные суммы не представляют собой фактически понесенные истцом расходы. В кассационной инстанции истец не смог доказать того, что им были произведены расходы в данной сумме. Таким образом, сумма заявленных истцом требований представляет собой упущенную выгоду, а не реальный ущерб.
При взыскании упущенной выгоды одного лишь факта наличия в предложении на рынке аналогичного объекта с такой стоимостью недостаточно. Необходимо доказать, что такой объект неизбежно приобрели бы по такой цене «при обычных условиях гражданского оборота». Представляется, что такими доказательствами могли бы быть фактически заключенный предварительный договор купли-продажи в отношении объекта по данному делу, но не исполненный истцом, претензии и требования покупателя по такому договору, а также возмещение убытков покупателю по такому договору, реально произведенное истцом.
При расчете суммы исковых требований с использованием стоимости «аналогичных» объектов требуется не просто доказать наличие предложения на рынке:
1) необходимо доказать аналогичность объекта, то есть совпадение всех технических и технологических параметров объекта недвижимости. Для этого недостаточно сравнить технические паспорта и площади объектов, нужно в том числе сравнить инженерные сети объектов, земельные участки, выделенные под объекты, а также проектную документацию;
2) установить и обосновать момент времени, на который доказывается заявленная стоимость аналогичного объекта недвижимости;
3) доказать, что на этот момент времени аналогичный объект недвижимости фактически предлагался к продаже и был бы куплен.
Немаловажно и то, что объект, убытки по которому пытался взыскать истец, так и не был построен. Исходя из обстоятельств дела, фактически ответчик построил иной объект. Истец подыскивал аналогичный первоначальному проекту объект, несмотря на то что в договорах долевого строительства никогда не фиксируются все характеристики будущего объекта долевого строительства, а фиксируются лишь базовые характеристики, которые не позволяют точно детализировать будущий объект. Проектная документация на объект долевого строительства почти никогда не становится приложением к договору долевого строительства. Аналогичность объекта, который не был определен ни при фактическом возведении, ни в договоре долевого строительства, иному объекту — спорное обоснование размера упущенной выгоды.
Таким образом, методика оценки суммы упущенной выгоды истцом по данному делу содержала в себе множественные изъяны.